Decyzja WZ na nowych zasadach już w 2026 r. Jak zmieni się wydawanie decyzji o warunkach zabudowy?
Decyzja WZ, czyli decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, to dziś jeden z kluczowych dokumentów związanych z budową domu. Od połowy 2026 r. zasady dotyczące „wuzetek” radykalnie się zmienią, co ma związek z wprowadzeniem w gminach tzw. planów ogólnych. Po zmianach część działek trudniej będzie zabudować lub wręcz stanie się to niemożliwe.
Spis treści
- Reforma planowania przestrzennego przyniesie duże zmiany w 2026 r.
- Decyzja WZ – co się zmieni w wydawaniu „wuzetek” w 2026 r.?
- Co z decyzjami WZ wydanymi przed zmianami w prawie?
- Plan ogólny w swojej gminie sprawdzisz za darmo online
- Po co zmiany w decyzjach WZ i planowaniu przestrzennym?
Reforma planowania przestrzennego przyniesie duże zmiany w 2026 r.
Chcąc dziś wybudować coś na swojej działce, można spotkać się z jedną z dwóch sytuacji: albo dla danego terenu uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), albo nie. W pierwszym przypadku można budować tylko to, na co MPZP pozwala. W drugim przypadku inwestor prosi urząd gminy o wydanie tzw. decyzji WZ, nazywanej potocznie „wuzetką”. Decyzja WZ to dokument, który określa, co może zostać na danej działce wybudowane. Żeby „wuzetka” została wydana, musi zostać spełnionych kilka warunków, m.in. działka musi mieć dostęp do drogi publicznej. Ważne jest też, żeby nowa zabudowa kontynuowała funkcję już istniejącej w okolicy zabudowy, tj. żeby obok domów powstawały inne domy, a nie np. fabryka.
W połowie 2026 r. nastąpi jednak duża zmiana wskutek reformy planowania przestrzennego. Planowana zmiana miała pierwotnie nastąpić od 1 stycznia 2026 r., jednak termin przesunięto o pół roku. Do 30 czerwca 2026 r. każda gmina musi mianowicie mieć uchwalony tzw. plan ogólny. Plan ogólny to nowy dokument planistyczny obejmujący cały obszar gminy. Teren zostanie podzielony przez urzędników na strefy, m.in.:
- strefę z zabudową mieszkaniową jednorodzinną,
- strefę z zabudową mieszkaniową wielorodzinną,
- strefę produkcji rolniczej,
- strefę zieleni i rekreacji,
- strefę usługową itd.
Jak wskazują same nazwy, po zmianach dom jednorodzinny będzie można postawić jedynie w strefie z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, blok – w strefie z zabudową wielorodzinną itd. W planie ogólnym zostaną też określone tzw. obszary uzupełnienia zabudowy. Budowanie poza tymi obszarami będzie zabronione. Ma to zapobiegać niekontrolowanemu rozlewaniu się zabudowy.
Decyzja WZ – co się zmieni w wydawaniu „wuzetek” w 2026 r.?
Od 30 czerwca 2026 r. osoba chcąca wybudować dom będzie w zupełnie innej sytuacji niż dziś. Jeżeli działka budowlana leży na terenie objętym planem miejscowym (MPZP), w zasadzie niewiele się zmieni – właściciel działki może zbudować tylko to, na co pozwala MPZP. Inaczej z działkami bez MPZP.
Po zmianie „wuzetki” będą wydawane już tylko dla niektórych obszarów, tzw. obszarów uzupełnienia zabudowy określonych w planie ogólnym. Dla innych działek nie będzie możliwe ich uzyskanie. Jeśli zatem ktoś np. ma działkę budowlaną, która od 30 czerwca 2026 r. znajdzie się poza obszarem uzupełnienia zabudowy, to już niczego na niej nie zbuduje. Urząd po prostu nie wyda takiej osobie decyzji WZ.
Co z decyzjami WZ wydanymi przed zmianami w prawie?
Co ważne, „wuzetki” wydane przed wejściem nowych przepisów w życie zachowają ważność bezterminowo. Mając w ręku decyzję WZ wydaną przed 30 czerwca 2026 r., nadal można będzie więc np. zbudować dom, nawet jeśli plan ogólny na to nie pozwala. Warto jednak pamiętać, że w najbliższych miesiącach uzyskanie decyzji WZ może być trudne z uwagi na przeciążenie urzędów takimi wnioskami.
Trzeba też pamiętać o innej ważnej zmianie dotyczącej ważności decyzji WZ. Te wydane od połowy 2026 r. nie będą już ważne bezterminowo, a jedynie przez 5 lat. Oznacza to, że jeśli ktoś uzyska decyzję WZ, a następnie nie zrealizuje planowanej inwestycji przez 5 lat, będzie musiał uzyskać kolejną „wuzetkę”, bo poprzednia straci ważność.
- Zobacz także: Sytuowanie domu jednorodzinnego - przepisy. Jakie są nowe zasady sytuowania budynków na działce?
Plan ogólny w swojej gminie sprawdzisz za darmo online
Warto wiedzieć, że plan ogólny dla swojej gminy można obejrzeć całkowicie za darmo dzięki narzędziu Plan Ogólny Gminy w Geoportalu. Pozwala to sprawdzić, jakie przeznaczenie ustalono dla danego obszaru i gdzie znajdują się planowane obszary uzupełnienia zabudowy.
Jeżeli dana gmina nie przygotowała i nie upubliczniła jeszcze planu ogólnego, również będzie to widoczne w Geoportalu. Za pomocą tego narzędzia można więc np. sprawdzić, czy dana gmina rozpoczęła już prace nad planem albo ile łącznie gmin w Polsce opracowało plan ogólny.
Autor: Marcin Czechowicz; projekt: Piotr Kuczia, współpraca Damian Przybyła
Dom w Beskidach; projekt: Piotr Kuczia, współpraca Damian Przybyła. Lokalizacja: Bielsko-Biała
Po co zmiany w decyzjach WZ i planowaniu przestrzennym?
Planowane zmiany w prawie mają na celu uporządkowanie kwestii zabudowywania działek w Polsce. Dziś wiele obszarów zabudowuje się chaotycznie, bez żadnego odgórnego planu – pod miastami powstają m.in. nowe bloki w szczerym polu, na obszarach bez kanalizacji czy sklepów. Z kolei wsie coraz bardziej się „rozlewają”, bo osoby przenoszące się na wieś budują się w oddaleniu od sąsiadów. Dzisiejsze zasady wydawania decyzji WZ powodują, że bardzo często każdy buduje co chce i gdzie chce, bez oglądania się na otoczenie.
Dlaczego jest to problem? Przede wszystkim brak planowania przestrzennego generuje ogromne koszty dla gmin. Przykładowo gmina ma obowiązek odbierać śmieci od mieszkańców, a im bardziej miejscowość się „rozlewa”, tym więcej to kosztuje (m.in. koszty paliwa). Z kolei w miastach nowe osiedle na obrzeżach oznacza, że gmina musi wydać miliony na doprowadzenie tam kanalizacji, budowę chodników, obsługę nowych obszarów komunikacją miejską itd. Wszystkie te koszty ponoszą podatnicy.
Gminy nie prowadziły analiz dotyczących wpływu wydanych decyzji o WZ na przyszłe wydatki związane z uzbrojeniem terenu. Tymczasem skontrolowane urzędy wydały na rozwój infrastruktury (drogi, oświetlenie, wodociągi) łącznie kwotę blisko 663 mln zł. Zdaniem NIK urzędy powinny prowadzić takie analizy, gdyż wydatki publiczne powinny być oszczędne
– można przeczytać w raporcie Najwyższej Izby Kontroli z 2024 r.
Chaos przestrzenny to także koszty społeczne. Przykładowo gdy dawne tereny wiejskie zabudowują się blokami, nieraz okazuje się, że stary układ drogowy nie daje sobie rady i zatyka się od setek nowych samochodów. To powoduje, że mieszkańcy tracą czas w korkach. Poza miastami jest podobnie – nowe domy powstają coraz dalej od sklepów, szkół czy przystanków komunikacji miejskiej, a to oznacza dłuższe dojazdy. Co więcej, takie „rozlane” miejscowości trudno jest obsłużyć autobusem czy koleją, bo jest problem ze znalezieniem dobrych lokalizacji dla przystanków. W efekcie dla wielu osób samochód jest jedyną sensowną opcją dojazdu, a to znów oznacza tłok na drogach, korki, problemy z parkowaniem itd.
- Czytaj też: Bliżej morza już nie będziesz, o ile cię stać. Kontrowersyjny The Sea Resort w Międzyzdrojach
Jest pewien trend, który się zapoczątkował w latach dziewięćdziesiątych, ten trend suburbanizacyjny, który nie jest polską specyfiką, on jest normalny. To, co się stało polską specyfiką, to że nikt nie starał się tej suburbanizacji uporządkować. Bo, tak jak mówię, możemy żyć w tych rozproszonych strukturach miejskich, podmiejskich, wiejskich. Natomiast one powinny być uporządkowane dwiema dyrektywami. Po pierwsze, wyznaczamy jakieś obszary, gdzie minimalnie skupiamy tę zabudowę i to umożliwia dostarczanie usług publicznych typu szkoła, przedszkole. (...) Po drugie, w skali makro te obszary powinny być obsługiwane komunikacją szynową, która w wielu województwach jest świetnie rozwinięta
– zauważa Michał Leszczyński, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich w podcaście 30/30.
