Sytuowanie domu jednorodzinnego - przepisy. Jakie są nowe zasady sytuowania budynków na działce?
W sierpniu 2024 r. weszły w życie dwie - istotne dla realizacji budynków mieszkalnych jednorodzinnych - nowelizacje Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Wyjaśniamy nowe przepisy dotyczące zasad sytuowania budynków na działce.
Spis treści
- Lokalizacja budynków produkcyjnych i magazynowych
- Działka przy placu - nowy wyjątek od zasad
- Załamania i uskoki ścian w ogólnej zasadzie sytuowania budynków
- Budynki stawiane skosem do granicy
- Nowy załącznik do rozporządzenia
- Pierwsza zmiana, która zaczęła obowiązywać od 1 sierpnia 2024 r., to uregulowanie odległości, w jakich można lokalizować budynki produkcyjne i magazynowe w stosunku do zabudowy mieszkaniowej, a także rozszerzenie wyjątków od zasad sytuowania budynków.
- Druga zmiana, która obowiązuje od 15 sierpnia 2024 r., to wprowadzenie regulacji doprecyzowujących kwestie związane z lokalizowaniem na działce budynków po tak zwanym skosie oraz ich „stopniowaniem”.
Lokalizacja budynków produkcyjnych i magazynowych
W § 12 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej również: Warunki techniczne) dodano ust. 11 regulujący całkowicie nową kwestię – zasady lokalizacji budynków produkcyjnych i magazynowych. Jak wskazano w uzasadnieniu projektu omawianej nowelizacji (zwanej też walką z patodeweloperką), nowa regulacja została wprowadzona w celu zapewnienia bezpieczeństwa oraz komfortu mieszkania.
Zgodnie z nowym brzmieniem § 12 ust. 11 budynek produkcyjny lub magazynowy o powierzchni zabudowy przekraczającej 1000 m2, uwzględniając przepisy odrębne, należy sytuować ścianą w odległości nie mniejszej niż 30 m od ściany:
- istniejącego na innej działce budowlanej budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego;
- projektowanego na innej działce budowlanej budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego, dla których istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu (o którym mowa w art. 30 ust. 5aa Prawa budowlanego).
W związku z powyższą regulacją rodzi się pierwsza wątpliwość dotycząca ustalonej przez prawodawcę powierzchni budynków magazynowych i produkcyjnych – czy minimalna odległość nie powinna być raczej uzależniona od uciążliwości generowanych przez te budynki lub oddziaływania na środowisko, a nie od ich powierzchni zabudowy? Nie można też zapomnieć o tym, że ani Prawo budowlane, ani inne akty prawne dotyczące procesu inwestycyjnego nie zawierają definicji powierzchni zabudowy, ani też nie wskazują, w jaki sposób dokonać obliczenia tej powierzchni. Ponadto, w przepisach tych nie zdefiniowano pojęć budynku produkcyjnego ani budynku magazynowego.
Druga wątpliwa kwestia to sposób wyznaczania wskazanej odległości nie mniejszej niż 30 m. W uzasadnieniu projektu nowelizacji stwierdzono bowiem, że obowiązek zachowania wymaganej odległości dotyczy tylko sytuacji projektowania budynku magazynowego lub produkcyjnego, a nie budynku mieszkalnego czy zamieszkania zbiorowego. Podkreślić jednak trzeba w tym miejscu, że po pierwsze uzasadnienie projektu rozporządzenia nie stanowi źródła powszechnie obowiązującego prawa. Po drugie, nie można zapomnieć o wyrokach sądów administracyjnych, które w przypadku podobnych regulacji (dotyczących odległości zabudowy o danym charakterze od innej zabudowy) wskazują, że konieczne jest obustronne respektowanie takich przepisów (w zakresie na przykład cmentarzy i stacji paliw,co potwierdzają odpowiednio wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 kwietnia 2020 r., sygn. II OSK 1827/19, oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 16 grudnia 2010 r., sygn. II SA/Gd 426/10).
Działka przy placu - nowy wyjątek od zasad
Do 31 lipca 2024 r. był tylko jeden wyjątek od zasad sytuowania budynków – zgodnie z § 12 ust. 10 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie zachowanie odległości określonych w § 12 ust. 1-9 nie było wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową.
Od 1 sierpnia 2024 r. powyższy wyjątek został rozszerzony o sytuację, gdy na sąsiedniej działce znajduje się publicznie dostępny plac. W ślad za tą zmianą do rozporządzenia wprowadzona została definicja publicznie dostępnego placu. Jest to ogólnodostępny teren służący rekreacji, komunikacji, pełniący także funkcję reprezentacyjną. Gdy mamy obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to może być w nim określony jako teren placu lub rynku, lub jako teren komunikacji drogowej publicznej. A w razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – jako użytek gruntowy oznaczony w ewidencji gruntów i budynków jako tereny rekreacyjno-wypoczynkowe lub jako droga (oznaczone odpowiednio symbolem: Bz lub dr).
Niestety, prawodawca w dalszym ciągu nie zdecydował się wprowadzić w przepisach rozporządzenia definicji działki drogowej, co powoduje wątpliwości interpretacyjne dla projektantów, inwestorów, organów administracji architektoniczno-budowlanej i sądów administracyjnych.
Załamania i uskoki ścian w ogólnej zasadzie sytuowania budynków
Z dniem 15 sierpnia 2024 r. nowy kształt otrzymał § 12 ust. 1 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie tego aktu. Do dotychczasowej regulacji (w brzmieniu uwzględniającym już nowelizację z 1 sierpnia 2024 r.) została dodana część wspólna, czyli odnosząca się do wszystkich punktów zawartych w tym przepisie. Obecnie każdą płaszczyznę powstałą w wyniku załamania lub uskoku ściany traktuje się jako oddzielną ścianę.
Jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, to tak jak wcześniej budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż:
- 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
- 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy;
- 5 m – w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad cztery kondygnacje nadziemne, zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
- 5 m – w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad cztery kondygnacje nadziemne, zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy.
Jak wskazali autorzy nowelizacji, zmiana ta ma na celu doprecyzowanie kwestii związanych z błędną interpretacją przepisów przez niektóre organy administracji architektoniczno-budowlanej, które utożsamiają pojęcie elewacji z pojęciem ściany, co nie było intencją projektodawcy. W tym kontekście można zastanowić się, czy wprowadzona zmiana nie jest raczej uszczegółowieniem lub doprecyzowaniem dotychczasowej regulacji, która w praktyce pozostawiała miejsce na różne interpretacje (dokonywane nie tylko przez organy administracji architektoniczno-budowlanej, ale też projektantów i inwestorów).
Budynki stawiane skosem do granicy
Do § 12 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie od 15 sierpnia 2024 r. dodano ust. 1a. Zgodnie z tym nowym przepisem dopuszcza się usytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 1 (czyli wtedy, gdy w stronę granicy zwrócona jest ściana z oknami lub drzwiami), w odległości mniejszej niż 4 m, lecz nie mniejszej niż 3 m od granicy działki budowlanej, przy spełnieniu łącznie następujących warunków:
- ściana budynku jest usytuowana w sposób inny niż równoległy do tej granicy działki;
- odległość zewnętrznej krawędzi okna lub drzwi wynosi nie mniej niż 4 m od granicy tej działki.
Nowa regulacja dopuszcza zatem możliwość zbliżenia do granicy działki budynku ze ścianą usytuowaną w sposób inny niż równoległy w stosunku do tej granicy. Obecnie to lokalizacja zewnętrznej krawędzi okna lub drzwi (a nie ściany) determinuje konieczność zachowania odległości 4 m. Jak zauważono w uzasadnieniu projektu nowelizacji, dzięki omawianej regulacji możliwe będzie optymalne usytuowanie budynku na działkach o nietypowym kształcie.
Zmianę tę należy ocenić jak najbardziej pozytywnie. Rozwiązuje ona bowiem istniejący od wielu lat praktyczny problem związany z tak zwanym sytuowaniem budynków po skosie, czyli nierównolegle do granicy działki. W tym zakresie można było spotkać się z różnymi, wzajemnie wykluczającymi się stanowiskami poszczególnych organów administracji architektoniczno-budowlanej i sądów administracyjnych dotyczącymi dokonywania pomiaru odległości budynków od granic działki. Nie było pewności, czy znaczenie ma odległość całej ściany budynku (w której są okna i drzwi), czy tylko lokalizacja samych okien lub drzwi.
W tym sporze nie można było zapomnieć też o brzmieniu § 12 ust. 6 pkt 2 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, który wprost odnosił się jeszcze przed 15 sierpnia 2024 r. do odległości od granicy działki budowlanej okna umieszczonego w dachu i zwróconego w stronę tej granicy (nie może być mniejsza niż 4 m).
Nowy załącznik do rozporządzenia
W nowelizacji obowiązującej od 15 sierpnia 2024 r. do § 12 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie dodano także ust. 10a, zgodnie z którym sposób określania minimalnej odległości ściany budynku od granicy działki budowlanej, o której mowa w ust. 1 i 1a (czyli 4 lub 3 m), określa załącznik nr 1a do rozporządzenia.
W tym nowym załączniku pokazano w sposób graficzny, na wybranych siedmiu przykładach, poprawny sposób określenia minimalnej odległości budynków od granicy działki budowlanej, celem – jak wskazano w uzasadnieniu nowelizacji – doprecyzowania zasad sytuowania budynków i usunięcia dotychczasowych wątpliwości interpretacyjnych.
Podstawa prawna:
- Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU z 2022 r., poz. 1225);
- Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 27 października 2023 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU poz. 2442 ze zm.);
- Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 9 maja 2024 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU poz. 726);
- Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (DzU z 2024 r., poz. 572).
Odległość budynku od granicy działki - widok z boku
W taki sposób wskazano w rozporządzeniu prawidłowy sposób określania minimalnej odległości ściany budynku do granicy działki budowlanej.
Zgodnie z przepisami przejściowymi regulacje dotychczasowe (sprzed nowelizacji) stosuje się dla zamierzeń budowlanych, wobec których odpowiednio przed dniem 1 sierpnia lub 15 sierpnia 2024 r.:
- został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego albo wniosek o zmianę pozwolenia na budowę;
- została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego;
- zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonywania innych robót budowlanych (w przypadku gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę);
- została wydana decyzja o legalizacji (o której mowa w art. 49 ust. 4 Prawa budowlanego) oraz decyzje o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego zamiennego oraz pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, o których mowa w art. 51 ust. 4 Prawa budowlanego.
W związku z powyższym dla stosowania dotychczasowych, starych przepisów warunków technicznych (sprzed konkretnej nowelizacji) konieczne jest wydanie wymienionych wyżej decyzji, złożenie odpowiednich wniosków lub dokonanie zgłoszenia najpóźniej odpowiednio w dniu 31 lipca lub 14 sierpnia 2024 r. Jeśli data wydania decyzji, złożenia wniosku lub dokonania zgłoszenia jest późniejsza, stosuje się nowe przepisy Warunków technicznych.
W uzasadnieniu obu projektów nowelizacji wskazano, że intencją wprowadzenia powyższych przepisów przejściowych w przypadkach wydania decyzji o pozwoleniu na budowę i decyzji legalizacyjnej jest zachowanie równego statusu inwestora zarówno podczas zwykłej procedury udzielania pierwotnej zgody budowlanej przez organy administracji architektoniczno-budowlanej, jak i udzielania następczej zgody budowlanej podczas postępowań legalizacyjnych i naprawczych prowadzonych przez organy nadzoru budowlanego. W tych sytuacjach mamy bowiem do czynienia z zamierzeniami budowlanymi już zrealizowanymi bądź będącymi w toku realizacji, więc inwestor nie powinien być zaskakiwany nowymi obowiązkami wynikającymi ze zmienionych wymagań technicznych.
Wątpliwości może jednak budzić użycie przez prawodawcę w przywołanych przepisach przejściowych zwrotu „dla zamierzenia budowlanego”. Może się bowiem wydawać, że należy go rozumieć szeroko, czyli w ten sposób, że jeżeli na przykład został złożony wniosek o pozwolenie na budowę lub została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę, to do zamierzeń budowlanych realizowanych na podstawie przedłożonego lub zatwierdzonego projektu budowlanego zastosowanie miałyby Warunki techniczne obowiązujące odpowiednio do 31 lipca lub 14 sierpnia 2024 r. Taka interpretacja obejmowałaby zatem stosowanie „starego” rozporządzenia do postępowań dotyczących zmiany pozwolenia na budowę. Mając jednak na uwadze całe brzmienie przedstawionej regulacji (zwłaszcza jej pierwszy punkt, w którym wymieniono wniosek o zmianę pozwolenia na budowę), powyższa interpretacja jest niewłaściwa.
Warto tu jeszcze przypomnieć, że zgodnie z art. 57 § 5 Kodeksu postępowania administracyjnego termin uważa się za zachowany, jeżeli przed jego upływem pismo zostało:
- wysłane na adres do doręczeń elektronicznych organu administracji publicznej, a nadawca otrzymał dowód otrzymania, o którym mowa w art. 41 Ustawy z dnia 18 listopada 2020 r. o doręczeniach elektronicznych (w przypadku korzystania z ePUAP wysłane w formie dokumentu elektronicznego do organu administracji publicznej, a nadawca otrzymał urzędowe poświadczenie odbioru);
- nadane w polskiej placówce pocztowej wyznaczonego operatora (obecnie jest nim Poczta Polska S.A.) albo placówce pocztowej operatora świadczącego pocztowe usługi powszechne w innym państwie członkowskim Unii Europejskiej, Konfederacji Szwajcarskiej albo państwie członkowskim Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu (EFTA) – stronie umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym;
- złożone w polskim urzędzie konsularnym;
- złożone przez żołnierza w dowództwie jednostki wojskowej;
- złożone przez członka załogi statku morskiego kapitanowi statku;
- złożone przez osobę pozbawioną wolności w administracji zakładu karnego.
Odległość budynku od granicy działki - widok z góry
W taki sposób wskazano w rozporządzeniu prawidłowy sposób określania minimalnej odległości ściany budynku do granicy działki budowlanej.
