Mikrokawalerki, hit na rynku. Co formalnie jest mieszkaniem, a co nie i ile to kosztuje?
Mikrokawalerki. Skrajnie małe lokale, nieprzekraczające często kilkunastu metrów kwadratowych, zaczęły pojawiać się na rynku około 10 lat temu. Pozwalają stosunkowo niewielkim kosztem wejść na rynek najmu. Inwestycja w tego typu nieruchomości wiąże się jednak z pewnymi zastrzeżeniami – przede wszystkim na gruncie obowiązujących przepisów nie są to mieszkania.
Autor: Caleb Simpson / YouTube
Spis treści
- Mikrokawalerki, czyli całe mieszkanie na kilkunastu metrach
- Stopa zwrotu z mikrokawalerki
- Małe mieszkania. Tanie, ale drogie
- Ceny małych mieszkań we Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku
- Nie-mieszkanie
- Jaka nieruchomość ma status mieszkania?
- Lokal o powierzchni mniejszej niż 25 mkw
- Dwupaki, wielopaki, udziały
- Skąd boom na mikrokawalerki? Polska wciąż zmaga się z niedoborem mieszkań
Mikrokawalerki, czyli całe mieszkanie na kilkunastu metrach
Lokal przeznaczony do życia o powierzchni nie większej niż kilkanaście metrów kwadratowych? Mikrokawalerki to nieruchomości, które dzięki optymalnemu wykorzystaniu przestrzeni pozwalają zachować funkcjonalność niewielkiej powierzchni. W takim wariancie często jeden mebel pełni kilka funkcji – na przykład wysuwane łóżko dzięki blatowi z boku jest jednocześnie biurkiem itp. Siłą rzeczy niewielka zabudowa kuchenna znajduje się albo w pokoju (bez aneksu), albo tuż przy wejściu do mieszkania.
Stopa zwrotu z mikrokawalerki
Mikrokawalerki stały się przebojem inwestycyjnym, ponieważ pozwalają stosunkowo niskim kosztem wejść na rynek najmu i zarabiać. Niski koszt to oczywiście pochodna niewielkiej powierzchni. Mikrokawalerki są więc siłą rzeczy mieszkaniami tanimi.
Rynek najmu natomiast ciągle oferuje wysokie stopy zwrotu. Według raportu Narodowego Banku Polskiego zyskowność najmu jest nadal duża (większa od uzyskiwanej przez trzymanie kapitału na lokatach bankowych). „W III kwartale br. stopa kapitalizacji w Warszawie wyniosła 6,3%, co oznacza wzrost o 15,7% r./r., a jednocześnie spadek o 1,7% w porównaniu z II kwartałem br. Ponownie najwyższe poziomy stopy kapitalizacji zaobserwowano także we Wrocławiu i Łodzi (7,0%). Notowane zmiany w sposób bezpośredni wpłynęły na zmianę okresu zwrotu z inwestycji. W Warszawie wyniósł on w III kwartale br. 15 lat i 9 miesięcy, w grupie 6 miast – 14 lat i 4 miesiące, a w grupie pozostałych miast wojewódzkich – 16 lat” – napisano w ostatnim raporcie NBP.
Oczywiście im tańsze mieszkanie, a wyższe czynsze najmu na rynku, tym potencjalna zyskowność inwestycji rośnie. Kupujący mikrokawalerki pod wynajem często nastawiają się na tak zwany wynajem krótkoterminowy/noclegowy, a więc skierowany do przyjezdnych, turystów. Stawki najmu są tu znacznie wyższe niż przy wynajmie na dłuższe okresy. Na przykład w miastach, takich jak Warszawa, Kraków i Wrocław spotyka się dobowe ceny wynajmu w sezonie letnim na poziomie nawet 200-300 zł, co może dać miesięczny przychód w wysokości 6-9 tys. zł.
Czynsze najmu długoterminowego są znacznie niższe – za kilkunastometrowe malutkie „mieszkania” (formalnie nie są to mieszkania, o czym więcej za chwilę) w największych miastach należy zapłacić od 2 do 3 tys. zł. Przykładowo, koszt wynajmu mikrokawalerki o powierzchni 15 m² na warszawskiej Woli wyniesie około 2700 zł.
Potencjalnie wysoka zyskowność w stosunku do kosztu nabycia sprawia, że kawalerki w wersji mikro cieszą się dużym wzięciem inwestycyjnym.
Czy jednak rzeczywiście są to mieszkania tanie? Odpowiedź będzie przecząca.
Czytaj też:
Tiny house, hit ostatnich lat. Zdjęcia
Autor: Szymon Starnawski
Kuchnia i łazienka w domu mobilnym. Jak ją urządzić?
Małe mieszkania. Tanie, ale drogie
Jeśli wziąć pod uwagę stawki za metr kwadratowy takiej nieruchomości i porównać je do średnich cen w danej lokalizacji, widać wyraźnie, że najmniejsze lokale tego typu mają ceny wyraźnie podwyższone. Dla przykładu: nowa 16-metrowa mikrokawalerka na warszawskiej Pradze-Południe została wyceniona na 320 tys. zł, co daje stawkę aż 20 tys. zł/m².
Ceny małych mieszkań we Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku
We Wrocławiu koszt zakupu nowej 23-metrowej kawalerki od dewelopera wynosi 330 tys. zł, czyli stawka za 1 m² to ponad 14 tys. zł, a średnia cenowa dla Wrocławia sięga 12 800 zł/m². W Krakowie na rynku wtórnym ceny najmniejszych kawalerek wahają się od 11 do nawet ponad 16 tys. zł/m². Przykładowa oferta to 15-metrowy lokal na osiedlu Czyżyny wystawiony na sprzedaż za 250 tys. zł. Stawka przekracza 16 tys. zł/m², tymczasem według NBP średnia cenowa dla całego miasta wynosi 14 200 zł.
Oczywiście ceny rosną tym bardziej, im bliżej do zabytkowego centrum. W prestiżowych centralnych lokalizacjach stawki potrafią być nawet o 100% wyższe. Przykład z krakowskiego podwórka to mikrokawalerka sprzedawana na rynku wtórnym, zlokalizowana bezpośrednio na krakowskiej starówce. Nieruchomość ma 20 m², jej cena ofertowa wynosi natomiast 620 tys. zł, co w przeliczeniu na 1 m² daje 32 tys. zł.
W Gdańsku na rynku wtórnym za 18-metrową kawalerkę w Śródmieściu jeden z oferentów oczekuje 470 tys. zł. Stawka za 1 m² w tym przypadku wynosi ponad 25 tys. zł.
Dane z ofert potwierdzają oficjalne raporty Narodowego Banku Polskiego. Im mniejsze mieszkanie, tym stawki cenowe za 1 m² wyższe. Według NBP, gdy średnia cenowa mieszkań z rynku pierwotnego w Warszawie (ostatnie dane za III kwartał 2023 r.) wynosiła niecałe 14 tys. zł/m², mieszkania o powierzchni do 40 m² wyceniane były średnio na ponad 14 800 zł/m². W Krakowie średnia cen nowych mieszkań wg NBP wynosiła 12 240 zł, ale nieruchomości najmniejsze kosztowały przeciętnie 14 tys. zł/m². W Gdańsku średnie stawki to ponad 12 600 zł, tymczasem za mieszkania najmniejsze płaciło się średnio o blisko 1000 zł więcej. W Poznaniu średnie ceny nowych mieszkań kształtowały się na poziomie 10 700 zł, mieszkania do 40 m² kosztowały z kolei ponad 1200 zł więcej na metrze kwadratowym. We Wrocławiu średnio 1 m² z rynku pierwotnego kosztował 11 700 zł, ale za mieszkania małe płaciło się przeciętnie 13 500 zł/m².
Tak więc mikrokawalerki (i generalnie mieszkania małe – do 40 m²) wcale nie są nieruchomościami tanimi. Mimo to, z racji stosunkowo niskiej ceny za całość, stanowią ciekawy wariant inwestycyjny. Należy tu zaznaczyć, że w centralnych lokalizacjach wielkomiejskich nieruchomości ogólnie są bardzo drogie i ceny wynoszące powyżej 20 tys. zł/m² nie należą do rzadkości.
Wydawałoby się jednak, że mieszkania faktycznie mało praktyczne, o ograniczonej użyteczności, powinny mieć niższe stawki, tymczasem jest dokładnie odwrotnie – z racji niskiej ceny całości sprzedającym łatwiej jest przeforsować podwyższoną cenę za 1 m². Nie bez znaczenia jest też oczywiście potencjalna zyskowność z najmu i popyt ze strony inwestorów.
Nie-mieszkanie
Mikrokawalerka może być inwestycją przynoszącą godziwe zyski, jednak ze względu na regulacje prawne, kwestie podatkowe i proceduralne nie jest inwestycją łatwą.
Tego typu budownictwo uznano za emanację zjawiska zwanego patoteweloperką, a więc skłonnością firm deweloperskich do maksymalizacji zysków poprzez upychanie w swoich inwestycjach maksymalnej liczby jednostek mieszkaniowych kosztem powierzchni lokali i części wspólnych, a także funkcjonalności, otoczenia i jakości.
Takie też podejście poskutkowało zmianami w przepisach, które nie zastopowały co prawda obrotu mikrokawalerkami, ale utrudniły życie potencjalnym inwestorom.
Jaka nieruchomość ma status mieszkania?
Chodzi o Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, znowelizowane w 2018 r. Zgodnie z § 94 w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2018 r., by nieruchomość mogła mieć status mieszkania, musi mieć między innymi powierzchnię użytkową wynoszącą przynajmniej 25 m². Poza tym zgodnie z definicją ministerialną mieszkanie to: „zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego”.
Mieszkanie powinno mieć zatem i własne osobne wejście, i tak zwane pomieszczenia pomocnicze (niebędące izbami – na przykład kuchnia, toaleta, łazienka, przedpokój).
Dotyczy to nieruchomości wybudowanych po wejściu w życie wspomnianej nowelizacji rozporządzenia. Te mikrokawalerki, które powstały wcześniej, ciągle mają status mieszkaniowy, podobnie jest w przypadku lokali powstałych w latach wcześniejszych, kiedy normy powierzchni były inne niż obecnie (na przykład do 1974 r. lokal musiał mieć przynajmniej 17 m²). Takie nieruchomości nadal są mieszkaniami.
Mimo ograniczeń w przepisach dla nowego budownictwa deweloperzy nadal sprzedają mikrokawalerki – formalnie jako lokale użytkowe. Firmy deweloperskie próbują tak obchodzić/interpretować przepisy, by pod płaszczykiem lokali użytkowych można było je nadal wynajmować na cele mieszkaniowe. Ostatnio głośno było między innymi o przypadku z warszawskiego Służewca, gdzie jeden z deweloperów na gruntach usługowych postawił budynek formalnie z pokojami hotelowymi, twierdząc, że oferuje tak zwaną usługę mieszkaniową. Oczywiście takie nazewnictwo jest swoistym kruczkiem prawnym. Nikt nie zweryfikuje przecież czasu trwania wynajmu „pokoju hotelowego”. Tak więc oto usługa mieszkaniowa de facto może być po prostu wynajmem długoterminowym.
Lokal o powierzchni mniejszej niż 25 mkw
Inwestor, który zamierza kupić taką nieruchomość na rynku pierwotnym, powinien mieć jednak świadomość, że jej przeznaczenie może być zakwestionowane, może spotkać się z problemem z finalizacją transakcji (na przykład odmową wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu). Jeśli zamierza kupić lokal o powierzchni mniejszej niż 25 m2 na kredyt, formalnie kupuje lokal użytkowy. Jeżeli jest osobą fizyczną, będzie obowiązywała go więc inna, znacznie bardziej skomplikowana procedura bankowa niż przy zwykłym kredycie hipotecznym na mieszkanie i przede wszystkim znacznie trudniej mu będzie znaleźć ofertę kredytu (niewiele banków zabezpiecza się na lokalach komercyjnych).
Sytuację zmieni nieco najnowsza nowelizacja rozporządzenia, która prawdopodobnie wejdzie w życie 1 sierpnia 2024 r. (początkowa miał to być 1 kwietnia 2024 r.). Zgodnie z dodanym w niej § 56a lokal użytkowy w budynku musi mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m², a budowa lokali o powierzchni mniejszej jest dopuszczalna, pod warunkiem że jest on usytuowany na pierwszej lub drugiej kondygnacji naziemnej i ma bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku.
Dwupaki, wielopaki, udziały
Firmy deweloperskie zdają sobie sprawę, że sprzedaż mikrokawalerek jako lokali użytkowych to rozwiązanie kontrowersyjne, które może zniechęcać potencjalnych klientów. Dlatego też próbują obchodzić przepisy w inny sposób.
Do klientów inwestycyjnych skierowana jest często oferta zakupu tak zwanych dwupaków lub wielopaków, formalnie pojedynczych, pełnowymiarowych nieruchomości mieszkalnych, które zostały podzielone na mniejsze moduły z osobnymi wejściami. W ten sposób formalnie jedno mieszkanie z jedną księgą wieczystą „zawiera” w sobie na przykład dwie mikrokawalerki. Deweloper, który oferuje takie nieruchomości, zapewnia osobne wejścia do modułów za wejściem głównym, korytarz jako formalną część wspólną itp. Z kolei moduły są zaopatrzone w odrębne łazienki, kuchnie, pokoje. Inwestor, który decyduje się na zakup takiej nieruchomości, musi pamiętać o ewentualnej odpowiedzialności za wadliwie dokonany podział fizyczny. Może on zostać zakwestionowany przez nadzór budowlany. Należy pamiętać, że kwestia wydzielenia poszczególnych izb jest związana z bardzo szczegółowymi wymogami technicznymi dotyczącymi wentylacji, dostępu światła dziennego itp. Niewykluczone jest, że podział na moduły będzie wymagał pozwolenia na budowę. Nadzór budowlany może też zakwestionować przeznaczenie lokalu i zastopować jego wynajem. Odpowiedzialność za brak spełnienia wymogów administracyjnych przy podziale mieszkania ciąży na nabywcy.
Inny, często spotykany sposób sprzedaży pojedynczych mikrokawalerek, polega po prostu na sprzedaży udziałów w jednej nieruchomości. Wówczas nabywca staje się współwłaścicielem mieszkania podzielonego fizycznie na dwa lokale. W konsekwencji konieczne jest między innymi uregulowanie zasad korzystania z części nieruchomości (w umowie quoad usum) na takiej samej zasadzie, na jakiej reguluje się na przykład kwestie użytkowania miejsc parkingowych w garażach wielostanowiskowych czy przydomowych ogródków, które należą do części wspólnej budynku, natomiast ich określona część jest oddawana do wyłącznego użytkowania jednemu ze współwłaścicieli.
Skąd boom na mikrokawalerki? Polska wciąż zmaga się z niedoborem mieszkań
Polska zmaga się z niedoborem mieszkań, dlatego w kontekście mikrokawalerek zasadne jest pytanie, czy państwo, które od lat nie uregulowało tego problemu, powinno ingerować w życie osoby, która chce kupić lub wynajmować taką nieruchomość. Dlaczego więc nie dopuścić takich lokali do obrotu? Z drugiej strony prawdą też jest, że mikromieszkania są emanacją zjawiska zwanego patodeweloperką, a więc ciasną, agresywną zabudową lokalami „upchanymi” bez dbania o części wspólne i jakość – wyłącznie dla maksymalizacji zysku. Jeśli więc nie chcemy, by w naszych miastach powstawały całe osiedla mikromieszkań, bez infrastruktury, miejsc parkingowych i zieleni, to rynek ten powinien zostać uregulowany.
Na dziś pewne jest, że budownictwa w wersji mikro nie uda się wyeliminować, i tak naprawdę nie ma takiej potrzeby. Należy za to tak sformułować przepisy, by z jednej strony zapewnić możliwość funkcjonowania takiej oferty, z drugiej jednak wyraźnie wskazać warunki prawne i techniczne dla takich nieruchomości oraz precyzyjnie określić ich status prawny.
Ponieważ zgodnie z przepisami nieruchomość, która nie spełnia wymogu powierzchni 25 m², formalnie nie jest mieszkaniem, inaczej też będą przedstawiały się kwestie podatkowe.
Mikrokawalerki jako lokale użytkowe są obłożone wyższym VAT-em niż nieruchomości większe o statusie mieszkania. VAT od zakupu mikrokawalerki wyniesie 23%. Kupno mieszkania od dewelopera jest natomiast obłożone 8% VAT-em (wliczonym w cenę).
Inaczej też przedstawiają się kwestie podatku od nieruchomości i opłat za użytkowanie wieczyste. Jeśli chodzi o podatek od nieruchomości, jest on znacznie wyższy dla lokali użytkowych niż dla mieszkań. Obecnie maksymalna stawka za mieszkanie lub dom wynosi 1,15 zł/m². W przypadku lokali użytkowych maksymalna możliwa stawka to 33,10 zł/m².
Jeśli inwestor kupi na rynku wtórnym mikrokawalerkę, która ma mniej niż 25 m², ale ma status mieszkania (powstała przed wejściem w życie obecnych przepisów), kwestie podatkowe nie różnią się niczym od zakupu „zwykłego” mieszkania używanego. Na kupującym ciąży wówczas obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Wynosi on 2% wartości rynkowej nabytego mieszkania. Od lipca 2023 r. nie musimy płacić PCC, gdy nieruchomość jest naszym pierwszym, kupionym na własność mieszkaniem.
Autor: Mat. prasowe/Profbud
Miasto Polskich Mistrzów Olimpijskich, której udziałowcem i partnerem merytorycznym jest Robert Lewandowski, ogłosił Profbud.
