Kooperatywy mieszkaniowe - budowa w grupie. Jak szybciej i taniej zbudować mieszkanie lub dom?

2023-10-04 11:51

Marcin Moneta

Nowe przepisy o kooperatywach mieszkaniowych mają ułatwić inwestycję tym, którzy własnymi siłami, w grupie zaangażowanych osób, chcą wybudować dla siebie dach nad głową. To kolejne rozwiązanie, którego celem jest zmniejszenie deficytu mieszkań w Polsce.

Kooperatywy mieszkaniowe - budowa w grupie. Jak szybciej i taniej zbudować mieszkanie lub dom — Autor: Andrzej Papliński Utworzona kooperatywa może wybudować dla swoich członków przynajmniej trzy mieszkania lub domy jednorodzinne

Spis treści

Czym są kooperatywy mieszkaniowe?
Co zbuduje kooperatywa?
Co w umowie kooperatywy mieszkaniowej?
Jakie korzyści z kooperatywy?

Czym są kooperatywy mieszkaniowe?

Zgodnie z Ustawą z dnia 4 listopada 2022 r. o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych, która weszła w życie 1 marca 2023 r., kooperatywę mieszkaniową tworzą co najmniej trzy osoby fizyczne, które współdziałają w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej. Zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej określa się w umowie kooperatywy mieszkaniowej albo w umowie spółki cywilnej.

Tak więc kooperatywa to po prostu współpraca i partycypacja osób fizycznych w inwestycji mieszkaniowej, czyli w budowie domów jednorodzinnych albo budynku wielorodzinnego. Przepisy pozwalają takiej sformalizowanej grupie zarówno kupić grunt, jak i zaciągnąć kredyt mieszkaniowy bądź budowlany.

Co zbuduje kooperatywa?

Poszczególne mieszkania w budynku, który wzniesie kooperatywa, mają zaspokajać własne potrzeby mieszkaniowe jej poszczególnych członków lub ich własnych bądź przysposobionych dzieci oraz osób z nimi zamieszkujących. Inicjatywa nie będzie więc mogła budować inwestycyjnie – z nastawieniem na zysk.

Zgodnie z art. 2 ustawy prowadzona w ramach kooperatywy inwestycja może polegać na:

nabyciu nieruchomości gruntowej i wybudowaniu na niej co najmniej jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego;
nabyciu nieruchomości gruntowej i wybudowaniu na niej budynków mieszkalnych jednorodzinnych - pod warunkiem że łączna liczba samodzielnych lokali mieszkalnych w rozumieniu art. 2 ust. 2 Ustawy o własności lokali (czyli wydzielonych trwałymi ścianami w obrębie budynku izb lub zespołów izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych) lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu, jest większa niż dwa;
nabyciu nieruchomości gruntowej zabudowanej co najmniej jednym budynkiem oraz przeprowadzeniu robót budowlanych, po których zakończeniu częściami składowymi tej nieruchomości będą budynek albo budynki z lokalami mieszkalnymi albo budynki mieszkalne jednorodzinne, w których nie wyodrębniono lokalu. Warunkiem jest, żeby łączna liczba tych lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu, była większa niż dwa.

Tak więc skutkiem działania kooperatywy ma być oddanie do użytku przynajmniej trzech mieszkań lub domów jednorodzinnych.

Kooperatywa mieszkaniowa może kupić nieruchomość gruntową między innymi od gminy. Lokalny samorząd – w zależności od przyjętej polityki – będzie mógł rozłożyć należność za nieruchomość sprzedaną kooperatywie na raty albo na przykład zastosować bonifikaty od jej ceny (pod warunkami określonymi w umowie z kooperatywą). Uzyska w tym wsparcie państwa.

Deficyt mieszkań w Polsce

Kooperatywy mieszkaniowe, gwarancje wkładu własnego i inne wcześniejsze zmiany, choćby Prawa budowlanego (w tym uproszczona procedura budowy małych domów), mają być rozwiązaniami, które wpłyną na ułatwienie prowadzenia inwestycji mieszkaniowych i tym samym przyczynią się do zniwelowania deficytu mieszkaniowego w Polsce.

Mimo rekordowej podaży w ostatnich latach (w 2021 r. oddano do użytku blisko 235 tys. mieszkań i domów, co jest najwyższym wynikiem od 40 lat) liczba lokali mieszkalnych przypadających na 1000 obywateli naszego kraju ciągle jest znacząco niższa niż w krajach Europy Zachodniej.

Według szacunków w naszym kraju brakuje ciągle około 1,5-2 mln mieszkań. Co prawda w ostatnich latach wskaźnik liczby mieszkań znacząco poszedł do góry, ale nadal nieco ponad 400 lokali mieszkalnych na 1000 osób (analiza HRE Investments w oparciu o dane z Narodowego Spisu Powszechnego) to zdecydowanie poniżej unijnej średniej. W ostatnim raporcie firmy Deloitte podano, że średnia dla 15 unijnych krajów i Izraela wynosi 463 lokale mieszkalne na 1000 osób. Z wyliczeń ekspertów HRE Investments wynika, że aby „dobić” do takiego wskaźnika, w Polsce musiałoby powstać aż 2,2 mln nowych mieszkań.

Nie bez znaczenia dla realnej możliwości zniwelowania deficytu mieszkań jest fakt, że struktura demograficzna naszego kraju się zmieniła, a liczba faktycznych mieszkańców znacznie wzrosła. Według danych z raportu przygotowanego w kwietniu tego roku przez Centrum Analiz i Badań Unii Metropolii Polskich w analizowanym okresie w Polsce mieszkało prawie 3 mln 200 tys. obywateli Ukrainy, a całkowita liczba mieszkańców naszego kraju przekroczyła 41,4 mln.

Nawet jeśli założyć, że duża część uciekinierów wojennych wróci do ojczyzny, to z całą pewnością setki tysięcy, jeśli nie miliony przybyszów (nie tylko z Ukrainy) zostaną w naszym kraju, będą pracować i dążyć do realizacji swoich potrzeb mieszkaniowych. Zadaniem uczestników rynku, jak i oczywiście państwa, jest zniwelowanie braku mieszkań przy uwzględnieniu także tej grupy obywateli.

Nowe przepisy – o kooperatywach mieszkaniowych i zmianie w programie gwarancji kredytów (obecnie pod nazwą Rodzinne Kredyty Mieszkaniowe) obowiązują od marca 2023.

Co w umowie kooperatywy mieszkaniowej?

Zasady prowadzenia inwestycji i współdziałania uczestników zostaną określone w umowie kooperatywy zawartej w formie aktu notarialnego. Osoby fizyczne zainteresowane wspólną inwestycją mieszkaniową będą odpowiadać solidarnie za nią i wszelkie zobowiązania powstałe w trakcie jej realizacji.

Umowa kooperatywy mieszkaniowej ma określać co najmniej:

przedmiot inwestycji mieszkaniowej (czyli czy jest to budynek wielorodzinny, czy domy jednorodzinne);
planowaną w ramach inwestycji mieszkaniowej liczbę lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokali;
zasady finansowania inwestycji mieszkaniowej;
zasady rozliczenia inwestycji mieszkaniowej;
sposób prowadzenia spraw i podejmowania decyzji;
zasady reprezentacji;zasady przystąpienia do umowy oraz zasady odstąpienia od umowy;
czas trwania umowy;
zasady rozwiązania umowy.

Kooperatywa może mieć też formę spółki cywilnej, jeżeli w umowie spółki zostaną określone przedmiot inwestycji mieszkaniowej, liczba lokali lub budynków jednorodzinnych, które powstaną oraz wielkość udziałów stron w majątku wspólnym w przypadku rozwiązania spółki. Nazwa spółki ma zawierać w sobie określenie „kooperatywa mieszkaniowa”.

Gdy liczba stron umowy określającej zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej zmniejszy się do dwóch, umowa wygaśnie po upływie sześciu miesięcy od dnia, w którym nastąpiło to zmniejszenie, chyba że przed upływem tego terminu liczba stron umowy zwiększy się do co najmniej trzech.

Pieniądze potrzebne do przeprowadzenia inwestycji mają być lokowane na specjalnie założonym rachunku powierniczym (wyłączonym spod przepisów ustawy deweloperskiej), chyba że strony ustalą inaczej.

W przypadku inwestycji mieszkaniowej obejmującej budynki mieszkalne jednorodzinne po jej zakończeniu członkowie kooperatywy mieszkaniowej muszą niezwłocznie wystąpić z wnioskiem o podział nieruchomości w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Z kolei w wypadku inwestycji mieszkaniowej obejmującej lokale po jej zakończeniu należy ustanowić się na rzecz członków kooperatywy mieszkaniowej odrębną własność lokali na zasadach określonych w Ustawie o własności lokali.

Jakie korzyści z kooperatywy?

Co daje kooperatywa mieszkaniowa? Przede wszystkim szansę na obniżenie kosztów inwestycji budowlanej, choćby przez to, że część prac uczestnicy kooperatywy będą mogli wykonać we własnym zakresie, oszczędzając na marży dla dewelopera czy podwykonawców. Jak napisano w uzasadnieniu do projektu ustawy, w grę wchodzi obniżenie kosztów uzyskania mieszkania – w stosunku do jego nabycia na rynku deweloperskim – nawet o 20–30%.

Dzięki preferencyjnym zasadom zakupu gruntów kooperatywy będą miały łatwiejszy „start” w inwestycję budowlaną niż osoby fizyczne budujące samodzielnie. Gminy, które zastosują bonifikaty w sprzedaży ziemi kooperatywie, będą się mogły ubiegać od państwa o grant na infrastrukturę.

Kooperatywa mieszkaniowa będzie oczywiście mogła występować do banków z wnioskiem o kredyt mieszkaniowy czy też budowlany. Zasady są tu proste – członkowie kooperatywy występują jako współkredytobiorcy i odpowiadają solidarnie za spłatę zobowiązania.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 4 listopada 2022 r. o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych (DzU z 2023 r., poz. 28)
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2021 r., poz. 1048)

Przeczytaj także:

Marcin Moneta