Podatek od najmu mieszkania 2023. Co zrobić żeby nie płacić podatku od opłat eksploatacyjnych?

Jak zapisać opłaty eksploatacyjne w umowie najmu, żeby nie płacić od nich podatku? Trzeba wiedzieć, że zasady rozliczania z najemcą, określone w umowie najmu decydują o wysokości płaconego podatku. Tłumaczymy to na przykładzie dwóch interpretacji skarbowych.

Spis treści

1. Przychód z najmu a opłaty eksploatacyjne
2. Kiedy umowa najmu jest niekorzystna dla wynajmującego?
3. Umowa najmu korzystna dla wynajmującego

W umowie najmu trzeba wprost wskazać, że wydatki (opłaty) związane z wynajętym lokalem ponosi najemca.

Przychód z najmu a opłaty eksploatacyjne

Na stronie podatki.gov.pl przeczytamy, że przychodem z najmu jest co do zasady umówiony czynsz, jaki płaci najemca (dzierżawca) z tytułu najmu. Najczęściej są to pieniądze, ale zapłata może nastąpić również w naturze.

Przychodem z najmu nie są ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu zainstalowanego w wynajmowanym lokalu, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), gdy z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Kiedy umowa najmu jest niekorzystna dla wynajmującego?

Pan X zawarł z najemcami umowę najmu okazjonalnego mieszkania. Określono w niej wysokość czynszu na 2 000 zł i stwierdzono, że w jego skład wchodzą obok przychodu wynajmującego z tytułu najmu również opłaty należne spółdzielni oraz podatek od nieruchomości i opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntów, które to należności stanowią opłatę za lokal i pokrywa je bezpośrednio wynajmujący. W kolejnym punkcie umowy wskazano, że poza czynszem najemcy zobowiązują się do ponoszenia wszelkich opłat eksploatacyjnych związanych z korzystaniem z lokalu, w tym opłat za zużycie energii elektrycznej, zużycie i podgrzewanie wody, odprowadzanie ścieków, zużycie gazu, centralne ogrzewanie, wywóz śmieci.

Wynajmujący zwrócił się do Krajowej Informacji Skarbowej o wyjaśnienie, czy w sytuacji, gdy zgodnie z umową najemca jest zobowiązany zwrócić wynajmującemu koszt mediów oraz innych opłat należnych spółdzielni, przelewając mu odpowiednie kwoty, wartość tych opłat podlega opodatkowaniu. Innymi słowy, czy przychód z tytułu najmu obejmuje tylko korzyść dla wynajmującego, czy również równowartość opłat wpłacanych przez najemcę, które następnie są przekazywane spółdzielni i innym podmiotom. Jego zdaniem podatek należy się tylko od przychodu, który stanowi korzyść wynajmującego.

W interpretacji indywidualnej wydanej 18 maja 2022 r. Dyrektor KIS uznał, że stanowisko wnioskodawcy w sprawie ustalenia przychodu z najmu w odniesieniu do:

• opłaty eksploatacyjnej, funduszu remontowego, podatku od nieruchomości i opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntów – jest nieprawidłowe;
• opłat za: zużycie energii elektrycznej, zużycie i podgrzewanie wody, odprowadzanie ścieków, zużycie gazu, centralne ogrzewanie, wywóz śmieci – jest prawidłowe.

W uzasadnieniu wskazano, że podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. W zależności od sposobu skonstruowania umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem najmu, różne będą skutki podatkowe.

Jeżeli umowa stanowi, że ciężar określonych zobowiązań pieniężnych leży po stronie wynajmującego, to nie ma podstaw, by równowartość wynikających z nich kwot była wyłączona z osiąganych przez niego przychodów. Regulując płatności związane z najmem, wynajmujący wykorzystuje własne środki finansowe – nie zaś środki najemcy. Nie występuje zatem w roli pośrednika między najemcą a odpowiednimi podmiotami, ale we własnym imieniu spełnia świadczenie, do którego jest zobowiązany.

• Co musisz wiedzieć przed wynajmem mieszkania?

Umowa najmu korzystna dla wynajmującego

Pani Y wynajmuje mieszkanie na zasadzie najmu okazjonalnego. W umowie zostały zawarte między innymi takie zapisy:

• z tytułu użytkowania lokalu najemca będzie płacił wynajmującemu czynsz w wysokości … zł miesięcznie;
• czynsz najmu nie obejmuje opłat eksploatacyjnych za lokal (dostawę wody i odbiór ścieków, dostawę prądu i gazu, wywóz śmieci, internet/tv oraz opłat należnych dla wspólnoty mieszkaniowej). Najemca będzie płacił wymienione opłaty w wysokości wynikającej z faktur lub rachunków przesłanych przez dostawcę tych usług.

Wynajmująca zapytała KIS, czy ryczałtem opodatkowany jest czynsz najmu, czy też czynsz najmu powiększony o opłaty eksploatacyjne płatne do wspólnoty mieszkaniowej i dostawców innych usług? Jej zdaniem prawidłowa jest pierwsza opcja. Dodała jeszcze, że chce, żeby najemca przesyłał jej na konto oprócz czynszu za wynajem mieszkania także środki pieniężne na pokrycie wszystkich opłat eksploatacyjnych, a ona będzie następnie sama przelewać je odpowiednim podmiotom.

W interpretacji indywidualnej wydanej 21 kwietnia 2022 r. Dyrektor KIS uznał, że stanowisko wnioskodawcy w sprawie ustalenia przychodu z najmu jest prawidłowe.

W uzasadnieniu stwierdzono, że jedynie określona w umowie kwota czynszu będzie stanowić przysporzenie majątkowe dla wynajmującej, a tym samym generować przychód do opodatkowania ryczałtem. Dodatkowe opłaty (eksploatacyjne oraz należności uiszczane wspólnocie mieszkaniowej), do których zapłaty zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najemca, nie będą zaś stanowić dla wynajmującej przysporzenia majątkowego. W zakresie uiszczania tych opłat pełni ona jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami.

Warto przeczytać także:

• Podatek od nieruchomości - zapłać do 15 maja 2023! Kto nie musi płacić podatku od nieruchomości?
• Ulga termomodernizacyjna 2023 - co można odliczyć? Jak rozliczyć ulgę? Ile można odliczyć na remont domu?
• Podatek od wynajmu mieszkania - ile zapłacisz w 2023? Rząd zmienia zasady rozliczania najmu w 2023 r.