Podatek od wynajmu mieszkania - ile zapłacisz w 2023? Rząd zmienia zasady rozliczania najmu w 2023 r.

2022-08-31 17:01
najme mieszkania
Autor: Gettyimages Polski Ład wprowadza nowe zasady rozliczania najmu w 2023 r. Tylko ryczałt!

Rozliczenie najmu mieszkania - w 2022 r. ostatni raz na zasadach ogólnych! W 2023 r. podatek od wynajmu mieszkania rozliczysz na ryczałcie. Jakie są zmiany? To musisz wiedzieć, jeśli wynajmujesz mieszkanie! Od 2023 r. czekają nas spore modyfikacje w zasadach rozliczania najmu.

Nowy Ład w 2023 r. wprowadza duże zmiany dla osób fizycznych wynajmujących swoje mieszkania prywatne. Nowości czekają również podatników uzyskujących przychody z wynajmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Ale to nie wszystko. Wyjaśniamy, co jeszcze się zmieni w podatku od wynajmu mieszkania w 2023 r. i od kiedy będą obowiązywać. To ważne, bo już teraz osoby osiągające przychody z najmu muszą podjąć ważne decyzje.

Spis treści

  1. Wynajem mieszkania - co to najem prywatny?
  2. Rozliczanie najmu prywatnego dotychczasowe zasady
  3. Rozliczanie najmu od 2023 r. tylko ryczałt
  4. Rozliczanie najmu - 2022 rok przejściowy
  5. Rozliczanie najmu prywatnego - amortyzacja i inne koszty
  6. Zmiana rozliczania najmu 2023
  7. Jaki podatek od wynajmu mieszkania - stawki
  8. Rozliczanie najmu prywatnego wspólnie z małżonkiem
  9. Rozliczanie najmu 2023 w ramach działalności gospodarczej
  10. Rozliczania najmu dla przedsiębiorców - zaliczki na podatek
  11. Czy ulga dla klasy średniej nie uwzględnia przychodów/dochodów z wynajmu nieruchomości?
  12. Podatek od wynajmu mieszkania 2023 r. - jaką formę opodatkowania najmu wybrać
  13. Jakie zmiany w umowie najmu warto wprowadzić

Wynajem mieszkania - co to najem prywatny?

Najem prywatny oznacza umowę, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać przedmiot najmu do używania najemcy, na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za wynagrodzenie w postaci czynszu płaconego przez najemcę. Przedmiotem najmu mogą być rzeczy ruchome, jak również nieruchomości.

Według prawa podatkowego przychody osiągane z tytułu najmu prywatnego obejmują przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze. Stosownie do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej upit), przychody uzyskiwane z najmu uznawane są za przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 upit) albo z najmu prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 6 upit).

Rozliczanie najmu prywatnego dotychczasowe zasady

Jeszcze do 2021 r. najem prywatny mógł być rozliczany na zasadach ogólnych według skali podatkowej bądź na zasadzie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Z dotychczasowego brzmienia art. 9a ust. 6 upit wynikało, że dochody osiągane przez podatników najmu prywatnego są opodatkowane skalą podatkową, chyba że podatnicy wybiorą opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, czyli na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym (dalej: uzrycz). Przy rozliczeniach najmu na zasadach ogólnych obowiązywała skala podatkowa 17% i 32% opodatkowania dochodu, czyli nadwyżki przychodów z najmu nad kosztami ich uzyskania.

Jeśli zaś chodzi o ryczałt od najmu mieszkania, to dotychczas osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie były zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogły opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (art. 2 ust. 1a uzrycz).

Rozliczanie najmu od 2023 r. tylko ryczałt

Polski Ład w 2023 r. wprowadza jednak zmiany w wyżej wymienionych przepisach ograniczając dostępne obecnie sposoby rozliczania przychodów z prywatnego najmu. Obowiązujący obecnie art. 9a ust. 6 upit przewiduje, że dochody osiągane przez podatników z najmu prywatnego są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. Natomiast zgodnie z nowym brzmieniem art. 2 ust. 1a uzrycz, osoby fizyczne osiągające przychody z najmu prywatnego opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Oznacza to, że podatnicy osiągający przychody z najmu prywatnego nie będą już mogli wybierać między rozliczeniami na zasadach ogólnych a formą ryczałtową. Jedyną możliwością będzie zatem ryczałt i zasady określone w uzrycz.

Uwaga! W 2023 r. jedyną dostępną formą opodatkowania wynajmu prywatnego ma być ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Rozliczanie najmu - 2022 rok przejściowy

Zmieniając zasady rozliczania najmu ustawodawca wprowadził przepisy przejściowe, które przewidują, że bieżący 2022 r. ma być dla wynajmujących okresem na przygotowanie i dostosowanie się do nowych zasad rozliczania najmu. Te zaś zaczną obowiązywać bezwzględnie od 1 stycznia 2023 r. Przepisy przejściowe stanowią, że podatnicy osiągający przychody z najmu prywatnego w bieżącym roku mogą stosować zasady opodatkowania tych przychodów obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r.

Ważne! W 2022 r., na zasadzie okresu przejściowego, podatnicy, którzy osiągają przychody z najmu prywatnego mogą stosować dotychczasowe formy opodatkowania.

Oznacza to, że zarówno przychody/dochody z najmu prywatnego podatnika, który takie przychody/dochody osiągał do 31 grudnia 2021 r., jak i podatnika, który pierwszy taki przychód/dochód osiągnie od 1 stycznia 2022 r., mogą podlegać opodatkowaniu:

  • na zasadach ogólnych według skali podatkowej, albo
  • ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Ponadto w 2022 r. wynajmujący mogą jeszcze zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych będących odpowiednio budynkami mieszkalnymi, lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, nabytych lub wytworzonych przed dniem 1 stycznia 2022 r.

W 2022 r. dochody z najmu prywatnego na zasadach ogólnych wg skali podatkowej może zatem opodatkować podatnik, który:

  • w poprzednim roku rozliczał dochody z najmu prywatnego na zasadach ogólnych,
  • w poprzednim roku rozliczał przychody z najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych,
  • w 2022 r.dopiero zaczął lub zacznie osiągać przychody z najmu prywatnego.

Rozliczając dochody z najmu w 2022 r. na zasadach ogólnych według skali podatkowej, stosuje się przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2022 r. W tym m.in. nową skalę podatkową czy zasadę nieodliczania składki na ubezpieczenie zdrowotne.

Ważne! Podatnik, który osiąga przychody/dochody z najmu prywatnego w 2022 r. nie musi składać żadnego oświadczenia o wybranej formie opodatkowania.

Rozliczanie najmu prywatnego - amortyzacja i inne koszty

A zatem jeszcze w 2022 r. przychody z najmu prywatnego można rozliczać wg zasad ogólnych. Jest to szczególnie korzystne dla właścicieli nieruchomości wrzucających w koszty wydatki na jej wykończenie, remont, odsetki od kredytu, amortyzację i inne wydatki kwalifikowalne do źródeł kosztów uzyskania przychodu. Zmiany rozliczanie najmu prywatnego, jakie wejdą w życie 1 stycznia 2023 r. najbardziej dotkną tych, którzy rozliczali najem prywatny według skali podatkowej z uwagi na wysokie koszty nabycia i utrzymania nieruchomości i dokonywali jej amortyzacji.

Zmiana rozliczania najmu 2023

Z początkiem 2023 r. osoby, które rozliczały najem według skali podatkowej, w związku z przejściem na obowiązkowy ryczałt nie będą już mogły dokonywać odliczeń kosztów uzyskania przychodu.

Przeczytaj: Jak się pozbyć najemcy po rozwiązaniu umowy najmu? Co zrobić, gdy nie chce się wyprowadzić i oddać kluczy?

Ta kwestia budzi pewne wątpliwości, zwłaszcza w kontekście art. 22a ust. 1 pkt 1 upit. Zgodnie z tym przepisem amortyzacji podlegają budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania m.in. na podstawie umowy najmu. Standardowa stawka z Wykazu rocznych stawek amortyzacyjnych w przypadku lokali mieszkalnych wynosi 1,5%, z możliwością zastosowania wyższej, nawet do 10%, ale okres amortyzacji nie może być wówczas krótszy niż 10 lat. Powstaje zatem pytanie, czy w tym przypadku nowe prawo Polskiego Ładu zadziała wstecz?

Jaki podatek od wynajmu mieszkania - stawki

Do 31 grudnia 2022 roku podatnicy mają możliwość wyboru, w jaki sposób chcą rozliczać najem prywatny, tj.:

1. opodatkowanie najmu wg skali, liczonej od dochodu, a więc po odjęciu kosztów uzyskania przychodu i z uwzględnieniem kwoty wolnej od podatku w wysokości 30 000 zł. (trzeba przy tym pamiętać, że do limitu kwoty wolnej wlicza się także inne przychody podatnika, np. wynagrodzenie za pracę):

  • stawką 17% - dla dochodów do 120 000 zł;
  • stawką 32% - dla dochodów powyżej 120 000 zł;
  • dodatkową stawką 4% od nadwyżki dochodów po przekroczeniu 1 000 000 zł dochodu.

2. opodatkowanie najmu ryczałtem, liczonym od przychodu bez możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodu i bez uwzględniania kwoty wolnej od podatku - 30 000 zł:

  • stawką 8,5% - dla przychodów do 100 000 zł;
  • stawką 12,5% - dla przychodów powyżej 100 000 zł;
  • brak daniny solidarnościowej.

Rozliczanie najmu prywatnego wspólnie z małżonkiem

Istnieje możliwość rozliczania najmu prywatnego (zarówno wg skali podatkowej jak i w formie ryczałtu) wspólnie z małżonkiem. W takim przypadku przychody osiągnięte z najmu rozliczane są po połowie przez obojga małżonków. Zgodnie z art. 12 ust. 6 uzrycz, rozliczenia całości przychodu może dokonać tylko jedno z nich. W takim wypadku należy złożyć oświadczenie przed właściwym naczelnikiem urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskano pierwszy przychód z najmu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy przychód został osiągnięty w grudniu.

Rozliczanie najmu 2023 w ramach działalności gospodarczej

W lepszej sytuacji w stosunku do podatników, którzy rozliczali się na zasadach ogólnych, są ci, którzy wynajmowali w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Zarówno w 2022 r., jak i w 2023 r. osoby takie mogą rozliczać przychody uzyskiwane z najmu na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej 17% i 32%. Mogą także korzystać z możliwości rozliczania 19% podatkiem liniowym oraz ryczałtem (8,5% i 12,5%).

Zmiany dotkną jednak przedsiębiorców, którzy do tej pory nie musieli odprowadzać do ZUS składki zdrowotnej. Od 2023 r. osoby te będą miały taki obowiązek i nie odliczą już kosztu składki od podatku. Aby uniknąć niekorzystnych skutków tej zmiany przedsiębiorcy ci powinni rozważyć dwie możliwości:

  • zamianę formy opodatkowania prowadzonej działalności,
  • zamianę formy prowadzenia działalności, np. z jednoosobowej działalności gospodarczej na spółkę komandytową lub spółkę z o.o.

Rozliczania najmu dla przedsiębiorców - zaliczki na podatek

Dla przedsiębiorców istnieją dwie możliwości rozliczania najmu - miesięcznie lub kwartalnie. Informację o wybranej formie rozliczeń należy przekazać do Urzędu Skarbowego w rocznej deklaracji podatkowej. Składa się ją po zakończeniu roku podatkowego, którego dotyczy rozliczenie.

Warto pamiętać, że zaliczki kwartalne mogą wpłacać tylko:

  • tzw. mali podatnicy (podatnicy, u których wartość przychodu ze sprzedaży wraz z kwotą należnego podatku od towarów i usług nie przekroczyła w poprzednim roku podatkowym wyrażonej w złotych kwoty odpowiadającej równowartości 200 000 Euro)
  • podatnicy rozpoczynający prowadzenie działalności gospodarczej. Podatnicy rozliczający najem prywatny rozliczają się wyłącznie miesięcznie (art. 44 ust. 3g upit).

Czy ulga dla klasy średniej nie uwzględnia przychodów/dochodów z wynajmu nieruchomości?

Dzięki nieustającym zmianom w sporym chaosie znaleźli się podatnicy (wynajmujący) korzystający z ulgi dla klasy średniej. Dotyczyło to zarówno przychodów z najmu prywatnego, jak i świadczonego w ramach działalności gospodarczej. Jeszcze dwa miesiące temu nie było wiadomo, czy do wysokości przychodu ustalanego w celu możliwości zastosowania ulgi dla klasy średniej będą oni musieli doliczać przychód z wynajmu nieruchomości.

Po zalewie pytań kierowanych do organów skarbowych przez zdezorientowanych podatników na stronie Ministerstwa Finansów pojawiło się następujące wyjaśnienie tej kwestii: „Ulga dla klasy średniej przysługuje osobom fizycznym uzyskującym przychody: ze stosunku służbowego, stosunku pracy, pracy nakładczej i spółdzielczego stosunku pracy i/lub z pozarolniczej działalności gospodarczej, opodatkowane na zasadach ogólnych – według skali podatkowej. Dla potrzeb ulgi dla klasy średniej nie uwzględnia się przychodów/dochodów z wynajmu nieruchomości”.

Wszystko byłoby dobrze, gdyby nie fakt, iż zacytowane wyjaśnienie resortu nijak nie przekładało się na aktualne w tym czasie przepisy prawa. Innymi słowy kompletnie kłóciło się ono z treścią obowiązującego wówczas dodanych do upit art. 26 ust. 1 pkt 2aa oraz art. 26 ust. 4a - 4b, które stanowiły, że w ramach ulgi dla pracowników lub podatników osiągających przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej kwotę przychodu uprawniającego do ulgi wylicza się przez zsumowanie uzyskanych przez podatnika w roku podatkowym i podlegających opodatkowaniu według skali podatkowej przychodów: ze stosunku służbowego, stosunku pracy, pracy nakładczej i spółdzielczego stosunku pracy oraz uzyskanych w ciągu roku przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej pomniejszonych o koszty uzyskania przychodów z tytułu prowadzenia tej działalności z wyłączeniem z tych kosztów składek na ubezpieczenia społeczne. Podatnik będzie mógł skorzystać z ulgi, jeśli suma tych przychodów zmieści się w widełkach - co najmniej 68 412 zł i maksimum 133 692 zł.

A zatem na tamtejszy stan prawny odpowiedź udzielona przez Ministerstwo, jakoby na potrzeby obliczenia limitu ulgi dla klasy średniej nie uwzględnia się przychodów z wynajmu nieruchomości, była błędna, lub co najmniej niepełna. Z analizy ówczesnych przepisów wynikało bowiem jasno, że do ustalania wysokości przychodów w danym roku podatnika będącego osobą fizyczną nie uwzględnia się przychodów z najmu prywatnego, ale osiąganych w ramach działalności gospodarczej już tak.

Rosnąca frustracja zdezorientowanych podatników i pojawiająca się zewsząd dezinformacja sprawiły, że w dniu 9 czerwca 2022 r. wydana została ustawa, która po prostu uchyliła w art. 26 ust. 1 kłopotliwy pkt 2aa. Efektem zmian jest rezygnacja z ulgi dla klasy średniej, przy zagwarantowaniu, że zmiana będzie dla podatników korzystna lub neutralna. Co ciekawe nowe przepisy zdążyły wejść w życie w ciągu zaledwie 3  tygodni i obowiązują już od 1 lipca 2022 r.

Podatek od wynajmu mieszkania 2023 r. - jaką formę opodatkowania najmu wybrać

Reasumując 2022 r. oraz wejście w życie Polskiego Ładu przyniosły podatnikom uzyskującym przychody z wynajmu nieruchomości sporo dylematów w kwestii rozliczeń z tego tytułu. Kluczową sprawą stało się wybranie takiej opcji, by jak najmniej stracić na zmianie przepisów. O ile u samych przedsiębiorców niewiele się zmieni (z wyjątkiem tych, którzy zostaną dodatkowo obciążeni obowiązkową składką zdrowotną), o tyle podatnicy oferujący najem prywatny już teraz powinni zająć się wyliczeniem różnic podatkowych, jakie sprowadza na nich nowelizacja. Trzeba pamiętać, że to już ostatni rok możliwości amortyzowania kosztów poniesionych na nabycie, udoskonalenie, remonty, wyposażenie, swojej nieruchomości!

Decydując się na formę opodatkowania najmu, jaką będziemy chcieli stosować od 2023 r., warto wziąć pod uwagę kilka kwestii:

  • możliwość zaliczania kosztów uzyskania przychodu,
  • fakt, iż przy ryczałcie formalna kwestia rozliczeń jest prostsza,
  • przechodząc z najmu prywatnego na najem świadczony w ramach prowadzonej działalności gospodarczej - konieczność doliczenia obowiązkowych składek na ubezpieczenia zdrowotne (zasadniczo to plus 9% od dochodu), ale i dodatkowych kosztów, jak wynagrodzenie biura rachunkowego czy księgowej.

Jakie zmiany w umowie najmu warto wprowadzić

Warto wykorzystać bieżący rok na dostosowanie swoich umów z najemcami. Stosując odpowiednie zapisy w umowie najmu, możemy pomniejszyć koszty ryczałtu przerzucając np. opłaty licznikowe za media i czynsz na najemcę.

Przeczytaj też: Umowa najmu mieszkania - jaka powinna być? Co musi zawierać? LISTA

Kolejna kwestia to wysokość płaconych w ramach ryczałtu zaliczek, które jest obliczana i deklarowana przez wynajmującego. Istnieje możliwość, by była ona naliczana według stawki 8,5% czy 12,5% ryczałtu od kwoty czystego zysku osiąganego z wynajmu, a nie od całej kwoty otrzymywanej od najemcy (a więc bez opłat za media). W takim przypadku wynajmujący powinien jednak przez 5 lat przechowywać dokumenty potwierdzające, że jego przychodem nie była cała kwota wpływająca co miesiąc od najemcy, a pomniejszona o opłaty regulowane na rzecz administracji, dostawców wody, prądu, czy gazu. To bowiem na wynajmującym spoczywa ciężar udowodnienia tego faktu.

Podstawa prawna:

  • Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.);
  • Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r. poz. 1993 ze zm.);
  • Ustawa z dnia 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Polski Ład) (Dz. U. poz. 2105 ze zm.);
  • Ustawa z dnia 9 czerwca 2022 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2022 r. poz. 1265).