Plan ogólny gminy zamiast studium zagospodarowania przestrzennego. Nowe przepisy
Reforma planowania przestrzennego wprowadziła wiele zmian. Jedną z nich jest rezygnacja ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy na rzecz planu ogólnego. Plan ogólny ma zawierać podstawowe ustalenia, które będą podstawą do uchwalania planów miejscowych i wydawania warunków zabudowy.
Spis treści
- Od kiedy będą obowiązywać plany ogólne?
- Jaki ma charakter plan ogólny gminy?
- Co znajdziemy w planie ogólnym?
- Jak jest uchwalany plan ogólny?
- Co z wydawaniem warunków zabudowy?
Większość przepisów ustawy nowelizującej - czyli Ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw - weszła w życie 24 września 2023 r. Jednak ustawodawca przewidział wiele przepisów przejściowych oraz tak zwanych okresów dostosowawczych. Jeden z nich dotyczy planu ogólnego.
Od kiedy będą obowiązywać plany ogólne?
Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy nowelizującej studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zachowują moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r., i stosuje się do nich przepisy dotychczasowe.
Oznacza to, że gmina może w dowolnym momencie przystąpić do uchwalenia planu ogólnego. Jednak jeśli nie zrobi tego w najbliższym czasie, to obowiązujące studium będzie mogło nadal być stosowane jedynie do 31 grudnia 2025 r.
W praktyce, jeśli gmina chce zachować ciągłość w zakresie planowania przestrzennego, powinna uchwalić plan ogólny przed 1 stycznia 2026 r.
Gdy na danym terenie obowiązuje plan miejscowy, to nie straci on mocy w momencie uchwalenia planu ogólnego – planów się nie wygasza, w przeciwieństwie do studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania.
Jaki ma charakter plan ogólny gminy?
Studium to tak zwany akt wewnętrzny, z którym miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego nie mogły być sprzeczne. Plan ogólny gminy ma zupełnie innych charakter.
Przede wszystkim jest to akt prawa miejscowego, czyli jedno ze źródeł prawa wymienionych w Konstytucji RP. Oznacza to, że plan ogólny obowiązuje od określonego w nim dnia wejścia w życie, jednak nie wcześniej niż po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia w dzienniku urzędowym województwa.
Obowiązek ogłoszenia z jednej strony powoduje, że każdy będzie miał łatwy dostęp do treści tej uchwały, a z drugiej strony umożliwia skuteczne zaskarżenie tej uchwały do sądu administracyjnego przez każdego właściciela działki na terenie gminy objętej planem ogólnym.
Autor: Studiomania
Dwuspadowość dachu wymagana przez warunki zabudowy została spotęgowana. Zróżnicowanie rozpiętości i wysokości dachów nadaje architekturze finezji. Jednak to nie tylko estetyczny fortel, ale także precyzyjne dostosowanie dachów do konkretnych pomieszczeń w domu
Co znajdziemy w planie ogólnym?
W planie ogólnym gminy znajdują się elementy obowiązkowe (określenie stref planistycznych oraz gminnych standardów urbanistycznych) oraz fakultatywne (wskazanie obszarów uzupełnienia zabudowy i obszarów zabudowy śródmiejskiej).
W praktyce najważniejsze są jednak dwie zasady:
- postanowienia planu ogólnego w zakresie stref planistycznych, gminnych standardów urbanistycznych i obszaru zabudowy śródmiejskiej uwzględnia się przy sporządzaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stanowią one też podstawę prawną decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
- zapisy planu ogólnego dotyczące obszaru uzupełnienia zabudowy są podstawą prawną wydawanych decyzji o warunkach zabudowy.
To olbrzymia zmiana w stosunku do dotychczasowych regulacji, ponieważ przestaje obowiązywać zasada, zgodnie z którą dla działki nieobjętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego można uzyskać warunki zabudowy.
Po wejściu w życie planu ogólnego w danej gminie warunki zabudowy będzie można uzyskać, jeśli działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ale jest położona w obszarze uzupełnienia zabudowy wyznaczonym w planie ogólnym.
Jeżeli działka nie znajduje się w obszarze uzupełnienia zabudowy, to nie będzie można dla niej uzyskać warunków zabudowy, nawet gdy nie będzie objęta planem miejscowym.
W planie ogólnym można wyznaczyć następujące rozłączne strefy planistyczne:
- wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną;
- wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną;
- wielofunkcyjna z zabudową zagrodową;
- usługowa;
- handlu wielkopowierzchniowego;
- gospodarcza;
- produkcji rolniczej;
- infrastrukturalna;
- zieleni i rekreacji;
- cmentarzy;
- górnictwa;
- otwarta (przy czym nie wiadomo, co mogłoby się w tej strefie znaleźć);
- komunikacyjna.
Dla osób chcących w przyszłości wybudować budynek mieszkalny największe znaczenie mają pierwsze trzy strefy. Od razu więc trzeba zaznaczyć, że ustawodawca wprowadził kilka zasad przy ich wyznaczaniu:
- w pierwszej kolejności w strefach wielofunkcyjnych należy uwzględnić obszary, dla których w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego określono przeznaczenie umożliwiające realizację funkcji mieszkaniowej, oraz obszary uzupełnienia zabudowy w ramach istniejącej zabudowy;
- suma chłonności terenów niezabudowanych w strefach wielofunkcyjnych w całej gminie, w tym luk w istniejącej zabudowie, nie może być mniejsza niż 70% oraz większa niż 130% wartości zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową w gminie.
Powyższe oznacza, że nowe tereny pod zabudowę mieszkaniową będzie można wyznaczać wtedy, gdy tereny wskazane w planach miejscowych oraz luki w zabudowie nie zapewniają zaspokojenia przewidywanych potrzeb w zakresie zabudowy mieszkaniowej.
Jak jest uchwalany plan ogólny?
Podobnie jak w przypadku innych uchwał to mieszkańcy i właściciele działek muszą sami śledzić procedurę planistyczną w ich gminie. Procedura uchwalenia planu ogólnego jest bardzo zbliżona do tej, która ma zastosowanie do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
Z punktu widzenia właścicieli działek największa zmiana dotyczy tak zwanej partycypacji społecznej, czyli zwiększenia roli podmiotów zainteresowanych w procedurze planistycznej. Polega ona między innymi na tym, że w sprawie projektu uchwały dotyczącej planu ogólnego gminy odbywają się konsultacje społeczne. Chodzi nie tylko o zbieranie uwag, ale także spotkania, spacery plenerowe, ankiety lub geoankiety (forma konsultacji społecznych online). Czyli działania, które mają umożliwić lepsze zapoznanie się z projektem planu ogólnego i jego założeniami.
Ostatecznie plan ogólny trafia na obrady sesji rady gminy.
Ustawodawca przewidział, że rada gminy może stwierdzić konieczność dokonania zmian w przedstawionym do uchwalenia projekcie planu ogólnego, w tym także w wyniku uwzględnienia uwag lub wniosków do projektu planu ogólnego wymagających ponowienia uzgodnień. W takiej sytuacji część procedury musi zostać powtórzona. Co ważne, przedmiotem ponowionych czynności może być jedynie część projektu planu ogólnego objęta zmianą.
Standardy te obejmują gminny katalog stref planistycznych oraz mogą obejmować gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej.
W ramach gminnego katalogu stref planistycznych określa się profil funkcjonalny danej strefy oraz ustala się parametry, na przykład wartości maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy, maksymalnej wysokości zabudowy, maksymalnego udziału powierzchni zabudowy oraz minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej.
Gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej - które mogą, ale nie muszą znaleźć się w planie ogólnym - to zasady zapewnienia dostępu:
- do szkoły podstawowej - odległość od działki ogólnodostępną trasą dla pieszych nie większa niż 1500 m w miastach i 3000 m poza miastami, choć dopuszcza się też ustalenie innych odległości;
- obszarów zieleni publicznej - nie dalej niż 1500 m od terenów zieleni lub lasu o powierzchni nie mniejszej niż 3,0 ha, a 3000 m od tych o powierzchni nie mniejszej niż 20 ha, przy czym gmina może ustalić inne odległości i powierzchnie.
W standardach dostępności do infrastruktury społecznej gminy mogą ustalić dodatkowo zasady dostępu do przedszkola, żłobka, przychodni, biblioteki, domu kultury, domu seniora, terenu do uprawiania sportu, poczty, apteki, a nawet posterunku policji i straży pożarnej. Dla różnych obszarów gminy mogą być ustalane inne standardy, a tereny zabudowy zagrodowej mogą być zwolnione z obowiązku zapewnienia dostępu do określonych obiektów infrastruktury społecznej.
Określenie w planie ogólnym gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej powoduje, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego można wyznaczyć teren o przeznaczeniu umożliwiającym realizację funkcji mieszkaniowej, jeżeli każda działka ewidencyjna na tym terenie spełnia gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej przez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej oraz drogi dojścia istniejące w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub możliwe do realizacji na podstawie tego lub innego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Dodatkowo, jeżeli gmina zdecydowała się na ustalenie gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej, to wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynku, w ramach którego ma być realizowana funkcja mieszkaniowa, jest możliwe, gdy każda działka ewidencyjna na terenie inwestycji spełnia gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej przez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej oraz drogi dojścia istniejące w dniu wydania tej decyzji.
Co z wydawaniem warunków zabudowy?
Jeżeli na danym terenie nie ma planu miejscowego, to od 24 września 2023 r. osoba, która chce uzyskać warunki zabudowy, tak jak i przed tą datą może złożyć wniosek o wydanie takiej decyzji. Dopóki nie będzie w danej gminie uchwalonego planu ogólnego, decyzja o warunkach zabudowy nie będzie musiała spełniać wymogów wynikających z tego nowego aktu. Jednak do wniosków złożonych po wskazanej dacie stosuje się już nowe zasady wyznaczania obszaru analizowanego.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (DzU poz. 1688);
- Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. DzU z 2023 r., poz. 977 ze zm.).
Przeczytaj także:
