Budowa studni głębinowej na działce - przepisy

2024-02-21 14:42

Gdy myślimy o budowie studni głębinowej na własnej działce, musimy sprawdzić, czy wymaga to załatwienia jakichś formalności urzędowych. W grę wchodzą nie tylko przepisy prawa budowlanego, ale i prawa wodnego oraz geologicznego, a nawet ochrony gruntów rolnych.

Czy budowa studni wymaga formalności urzędowych? — Autor: Getty Images Budowa studni składa się zawsze z dwóch następujących po sobie czynności: wykonania odwiertu oraz jego obudowy

Spis treści

Czy można pobierać wodę ze studni, a nie z wodociągu?
Co o budowie studni mówi prawo budowlane?
Jaka jest definicja studni w przepisach?
Co o budowie studni znajdziemy w przepisach prawa wodnego?
Czy budowa studni wymaga decyzji o warunkach zabudowy?
Czy budowa studni wymaga wyłączenia gruntów z produkcji rolnej?
Jak budowę studni regulują przepisy geologiczne?

Studnie cieszą się dość dużym zainteresowaniem. Nic dziwnego – często budowa studni jest koniecznością, gdy nieruchomości nie można podłączyć do sieci wodociągowej lub wymagałoby to znacznych nakładów finansowych. Często też studnie budowane są po to, żeby obniżyć koszty związane ze zużyciem wody, zwłaszcza na potrzeby nawodnienia ogrodu.

Czy można pobierać wodę ze studni, a nie z wodociągu?

Działka budowlana przewidziana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku między innymi do sieci wodociągowej (tak stwierdzono w § 26 ust. 1 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie).

Zasadą jest zatem przyłączenie działki do sieci wodociągowej. Dopiero w razie braku przyłączenia do sieci wodociągowej działka może być wykorzystana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi pod warunkiem zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody (§ 26 ust. 3).

W orzecznictwie w zasadzie powszechnie podkreśla się, że przeszkoda w przyłączeniu do sieci wodociągowej musi mieć charakter obiektywny. Może nią być: znaczne oddalenie sieci wodociągowej od działki, brak zgody na budowę sieci właścicieli nieruchomości, przez którą miałaby ona przebiegać, lub negatywne stanowisko przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjnego (brak technicznych możliwości przyłączenia).

Warto też wiedzieć, że działka budowlana, która nie może być zaopatrzona w wodę przeznaczoną do spożycia z sieci ani własnego ujęcia, może być wykorzystana pod zabudowę zagrodową lub rekreacji indywidualnej - pod warunkiem zapewnienia możliwości czerpania lub dostawy wody z ujęć położonych poza granicami działki (§ 27 ust. 3).

Co o budowie studni mówi prawo budowlane?

To, czy i jakich formalności należy dopełnić na gruncie Ustawy - Prawo budowane w związku z budową studni, budzi największe kontrowersje. Dlaczego?

Otóż obiekty i roboty budowlane, których realizacja nie wymaga wcześniejszego uzyskania pozwolenia na budowę ani nawet dokonania zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej, zostały enumeratywnie wymienione w art. 29 ust. 1-4 (z zastrzeżeniem art. 29 ust. 6 i 7). Powołane przepisy określają odstępstwa od zasady, według której roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, i z tego powodu nie podlegają wykładni rozszerzającej.

Oznacza to, że ze zwolnienia z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę (lub dokonania zgłoszenia) korzystają tylko te inwestycje, które zostały w formie katalogu zamkniętego wymienione we wskazanym przepisie, nie zaś inne – podobne. W przepisach tych nie wskazano wprost budowy studni. Jedynie w art. 29 ust. 2 pkt 25 stwierdzono, że wykonanie obudowy ujęć wód podziemnych nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę ani zgłoszenia.

Jak wyjaśniamy niżej, studnia to właśnie nic innego jak ujęcie wody podziemnej i przyjąć trzeba, że jej budowa (zarówno wykonanie odwiertu, jak i obudowy) - bez względu na to, czy stanowi budowlę, czy też urządzenie budowlane - nie wymaga ani uzyskania pozwolenia na budowę, ani dokonania zgłoszenia, mieszcząc się po prostu w ramach inwestycji wymienionej w art. 29 ust. 2 pkt 25.

Jaka jest definicja studni w przepisach?

Jest to ujęcie wody podziemnej. Budowa studni (bez względu na sposób) składa się zawsze z dwóch następujących po sobie czynności: wykonania odwiertu oraz jego obudowy.

Co przy tym ważne, obudowanie studni nie polega jedynie na wykonaniu jej nadziemnej części, ale również na zabezpieczeniu jej części podziemnej. Skoro zatem obudowa ujęcia wód podziemnych została zwolniona z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, a nawet dokonania zgłoszenia, to o konieczności uzyskania zgody organu administracji architektoniczno-budowlanej na wykonanie studni decyduje w istocie sposób zakwalifikowania wykonania odwiertu.

W tym miejscu należy z kolei zauważyć, że nie wydaje się racjonalne, aby ustawodawca zakładał, że część podziemna studni wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, natomiast część nadziemna nie podlega reglamentacji Prawa budowlanego. Bez wątpienia bowiem obudowa studni jest ściśle związana z samym odwiertem i nie może bez niego funkcjonować (patrz na przykład wyrok NSA z dnia 10 kwietnia 2014 r., II OSK 2713/12).

Ponadto warto wskazać, że studnia może być kwalifikowana jako budowla (gdy będzie usytuowana na działce niezabudowanej) albo urządzenie budowlane (kiedy zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, przykładowo jest źródłem wody dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego).

Co o budowie studni znajdziemy w przepisach prawa wodnego?

Studnia jest nie tylko obiektem budowlanym, lecz także urządzeniem wodnym. Zgodnie bowiem z art. 16 pkt 65 lit. d Ustawy - Prawo wodne urządzenia wodne to urządzenia lub budowle służące do kształtowania zasobów wodnych lub korzystania z tych zasobów, w tym obiekty służące do ujmowania wód powierzchniowych oraz podziemnych.

Wykonanie urządzeń wodnych wymaga uprzedniego uzyskania pozwolenia wodnoprawnego (art. 389 pkt 6), chyba że ustawa stanowi inaczej. Taki wyjątek – wskazany w art. 395 – dotyczy niektórych studni.

Pozwolenia ani zgłoszenia wodnoprawnego nie wymaga wykonanie urządzeń wodnych do poboru wód podziemnych na potrzeby zwykłego korzystania z wód z ujęć o głębokości do 30 m (art. 395 pkt 5) oraz pobór wód powierzchniowych lub wód podziemnych w ilości średniorocznie nieprzekraczającej 5 m³ na dobę na potrzeby zwykłego korzystania z wód (art. 395 pkt 7).

Wyjaśnić w tym miejscu należy, że właścicielowi gruntu przysługuje prawo do zwykłego korzystania z wód stanowiących jego własność oraz z wód podziemnych znajdujących się w jego gruncie (art. 33). Zwykłe korzystanie z wód służy zaspokojeniu potrzeb własnego gospodarstwa domowego lub własnego gospodarstwa rolnego i obejmuje pobór wód podziemnych lub wód powierzchniowych w ilości średniorocznie nieprzekraczającej 5 m³ na dobę. Co ważne, zwykłe korzystanie z wód nie wymaga zgody wodnoprawnej ani dokonania zgłoszenia właściwej jednostce Wód Polskich.

Z przywołanych regulacji wynika, że dla wykonania studni będzie wymagane pozwolenie wodnoprawne, jeśli:

studnia będzie głębsza niż 30 m;
przewidziany jest pobór wód w ilości przekraczającej 5 m³ na dobę;
planowane jest korzystanie z wód w sposób inny niż zwykły (gdy pobór wody będzie odbywał się z wód nieznajdujących się w gruncie inwestora lub studnia nie będzie służyła zaspokojeniu potrzeb jego własnego gospodarstwa domowego lub rolnego, lecz na przykład działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza).

Warto też zwrócić uwagę na inne regulacje Prawa wodnego:

na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią pozwolenie wodnoprawne jest wymagane również na lokalizowanie nowych przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (art. 390 ust. 1 pkt 1 lit. a);
zakazuje się pobierania z wód powierzchniowych wody bezpośrednio do opryskiwaczy rolniczych oraz mycia opryskiwaczy rolniczych i sprzętu do aplikacji nawozów, oraz wylewania wody z ich mycia w odległości mniejszej niż 25 m od brzegu zbiorników wodnych, jezior, cieków naturalnych, rowów, kanałów, ujęć wody, jeżeli nie ustanowiono strefy ochronnej (art. 77 ust. 1 pkt 5);
w celu zapewnienia odpowiedniej jakości wód ujmowanych do zaopatrzenia ludności w wodę przeznaczoną do spożycia przez ludzi oraz zaopatrzenia zakładów wymagających wody wysokiej jakości, a także ochrony zasobów wodnych, ustanawia się strefy ochronne ujęć wody oraz obszary ochronne zbiorników wód śródlądowych. W strefie ochronnej obowiązują nakazy, zakazy i ograniczenia w zakresie użytkowania gruntów oraz korzystania z wód. Strefę ochronną obejmującą wyłącznie teren ochrony bezpośredniej ustanawia się dla każdego ujęcia wody, z wyłączeniem ujęć służących do zwykłego korzystania z wód. Teren ochrony pośredniej obejmuje obszar zasilania ujęcia wody. Strefę ochronną ustanawia wojewoda w drodze aktu prawa miejscowego - na wniosek właściciela ujęcia wody lub z urzędu, jeżeli właściciel ujęcia wody nie złożył wniosku, a z przeprowadzonej analizy ryzyka wynika potrzeba jej ustanowienia. (art. 120-122);
na terenie ochrony pośredniej może być zakazane lub ograniczone wykonywanie robót lub czynności powodujących zmniejszenie przydatności ujmowanej wody lub wydajności ujęcia, obejmujących między innymi lokalizowanie nowych ujęć wody (art. 130 ust. 1);
właściwy organ Wód Polskich może, na wniosek właściciela ujęcia wody i na jego koszt, nałożyć na właścicieli gruntów położonych na terenie ochrony pośredniej obowiązek zlikwidowania nieczynnych studni, jeżeli zagrażają one jakości ujmowanej wody (art. 132);
zakazuje się wykonywania robót lub czynności, które mogą wpływać na szczelność lub stabilność wałów przeciwpowodziowych, w tym między innymi kopania studni w odległości mniejszej niż 50 m od stopy wału (art. 176 ust. 1 pkt 5).

Czy budowa studni wymaga decyzji o warunkach zabudowy?

Postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mogą odnosić się do kwestii zaopatrzenia nieruchomości w wodę. W planie tym mogą bowiem być przewidziane na przykład zakazy lokalizacji ujęć wód głębinowych na danym terenie lub inne szczególne wymogi dotyczące realizacji takiej inwestycji. Zaznaczyć jednak należy, że zakaz lokalizacji studni na danym terenie musi wynikać wprost z postanowień planu – nie może to być zakaz dorozumiany.

W sytuacji gdy na terenie inwestycji nie obowiązują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, budowa studni nie wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Co prawda zgodnie z art. 59 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w przypadku braku planu miejscowego ustalenia warunków zabudowy wymaga między innymi zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych (nawet taka, która nie wymaga pozwolenia na budowę, z wyjątkiem zmiany tymczasowej, trwającej do roku), ale odesłanie do art. 50 ust. 2 (który „stosuje się odpowiednio)” stanowi w istocie zawężenie powyższej ogólnej reguły.

Nie jest zatem konieczne uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy do wykonywania robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę (w tym obudowy ujęcia wód podziemnych) oraz polegających na remoncie, montażu lub przebudowie, jeżeli nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego oraz nie zmieniają jego formy architektonicznej, a także nie są zaliczone do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, w rozumieniu przepisów o ochronie środowiska.

Taka interpretacja przepisów Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym została potwierdzona w orzecznictwie (na przykład wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 4 kwietnia 2017 r., II SA/Wr 15/17 i powołane tam orzeczenia).

Czy budowa studni wymaga wyłączenia gruntów z produkcji rolnej?

Jeśli studnia ma być wybudowana na gruncie, który nie został wyłączony z produkcji rolnej, może być konieczne uzyskanie decyzji zezwalającej na takie wyłączenie.

W Ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych wskazano, że przez wyłączenie gruntów z produkcji rozumie się rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne użytkowanie gruntów. Ponadto ustawa ta przewiduje trwałe i nietrwałe (czasowe) wyłączenie. Wykonanie studni będzie wiązało się z trwałym wyłączeniem gruntów rolnych z produkcji.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 decyzja zezwalająca na wyłączenie z produkcji gruntów przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne jest wymagana w wypadku:

użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb;
użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego;
gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2-10 (czyli na przykład pod stawami rybnymi służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa, pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej, pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych, gruntów rodzinnych ogrodów działkowych);
gruntów leśnych.

Jak budowę studni regulują przepisy geologiczne?

Przepisów Prawa geologicznego i górniczego nie stosuje się do wykonywania wkopów oraz otworów wiertniczych o głębokości do 30 m w celu wykonywania ujęć wód podziemnych na potrzeby poboru wód podziemnych w ilości nieprzekraczającej 5 m³ na dobę poza obszarami górniczymi utworzonymi w celu wykonywania działalności metodą otworów wiertniczych (art. 3 pkt 2a).

Co ważne, ustawodawca wymaga, aby obie powyższe przesłanki wyłączenia stosowania Prawa geologicznego i górniczego - głębokość oraz ilość pobieranej wody - były spełnione łącznie.

W konsekwencji przepisy Prawa geologicznego i górniczego stosuje się tylko do studni o głębokości większej niż 30 m lub służących do poboru wody w ilości większej niż 5 m³ na dobę, lub znajdujących się na obszarze górniczym utworzonym w celu wykonywania działalności metodą otworów wiertniczych.

Wykonanie studni głębinowej stanowi robotę geologiczną. Zgodnie bowiem z art. 6 ust. 1 pkt 11 robota geologiczna to wykonywanie w ramach prac geologicznych wszelkich czynności poniżej powierzchni terenu, w tym przy użyciu środków strzałowych, a także likwidacja wyrobisk po tych czynnościach. Z kolei praca geologiczna to projektowanie i wykonywanie badań oraz innych czynności w celu ustalenia budowy geologicznej kraju, a w szczególności poszukiwania i rozpoznawania złóż kopalin, wód podziemnych oraz kompleksu podziemnego składowania dwutlenku węgla, określenia warunków hydrogeologicznych, geologiczno-inżynierskich, a także sporządzanie map i dokumentacji geologicznych oraz projektowanie i wykonywanie badań na potrzeby wykorzystania ciepła ziemi lub korzystania z wód podziemnych (art. 6 ust. 1 pkt 8).

Co ważne, prace geologiczne z zastosowaniem robót geologicznych mogą być wykonywane tylko na podstawie projektu robót geologicznych (art. 79 ust. 1), który musi zostać zatwierdzony przez organ administracji geologicznej (w decyzji administracyjnej). Projekt zatwierdza się na czas oznaczony, nie dłuższy niż pięć lat, w zależności od zakresu i harmonogramu zamierzonych robót geologicznych.

Inwestor ma również obowiązek dokonania zgłoszenia zamiaru rozpoczęcia robót geologicznych organowi administracji geologicznej (staroście) oraz wójtowi (burmistrzowi, prezydentowi miasta) najpóźniej na dwa tygodnie przed zamierzonym terminem rozpoczęcia robót. W zgłoszeniu należy podać terminy rozpoczęcia i zakończenia robót, ich rodzaj i podstawowe dane oraz imiona, nazwiska i numery świadectw kwalifikacyjnych osób sprawujących dozór i kierownictwo robót geologicznych.

Przeczytaj także: