Budowa domu - formalności 2023. Jak rozpocząć budowę domu krok po kroku?

Budowa domu - od jakich formalności w 2023 trzeba zacząć? Jak wybudować dom krok po kroku? Jaka jest różnica między zgłoszeniem a pozwoleniem na budowę? Wyjaśniamy procedury związane z budową domu.

Spis treści

1. Czym się różni pozwolenie na budowę od zgłoszenia budowy?
2. Jak sprawdzić, czy ktoś ma pozwolenie na budowę?
3. Pozwolenia na budowę lub zgłoszenie. Obowiązkowy projekt budowlany
4. Czym jest projekt zagospodarowania działki i co zawiera?
5. Co zawiera projekt architektoniczno-budowlany?
6. Co powinien zawierać projekt techniczny?
7. Jakie dokumenty do pozwolenia na budowę i zgłoszenia budowy?
8. Jakie warunki budowy domu 70 m²?
9. Wniosek o pozwolenia na budowę jak złożyć
10. Gdzie złożyć wniosek o pozwolenie na budowę
11. Jak złożyć wniosek o pozwolenie na budowę elektronicznie?
12. Jak wypełnić wniosek o pozwolenie na budowę?
13. Jakie mogą być błędy we wniosku o pozwolenie na budowę?
14. Ile się czeka na pozwolenie na budowę?
15. Jak zgłosić budowę domu?
16. Kiedy organ może wnieść sprzeciw od zgłoszenia budowy?
17. Po jakim czasie od zgłoszenia można rozpocząć budowę?
18. Ile jest ważne pozwolenie na budowę i zgłoszenie budowy?

Czym się różni pozwolenie na budowę od zgłoszenia budowy?

Procedura zgłoszenia jest znacznie krótsza niż postępowanie prowadzące do wydania pozwolenia na budowę. Można ją jednak wybrać tylko wtedy, gdy obszar oddziaływania obiektu nie wykracza poza teren inwestycji (czyli planowany budynek będzie odpowiednio oddalony od granic działki). Nie zawiadamia się wówczas właścicieli sąsiednich posesji o tym, że za ich ogrodzeniem będzie budowany dom, bo nie wpłynie to na możliwość zabudowania ich nieruchomości.

Jak sprawdzić, czy ktoś ma pozwolenie na budowę?

Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń jest dostępny na stronie Biuletynu Informacji Publicznej - Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. Rejestr w postaci wyszukiwarki publicznej umożliwia przeszukiwanie rejestrów wniosków o pozwolenie na budowę, decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszeń budowy. Można wyszukiwać po dowolnych wprowadzonych kryteriach. Żadne z pól nie jest obowiązkowe. Ogólnokrajowy rejestr wniosków o pozwolenie na budowę jest dostępny pod adresem wyszukiwarka.gunb.gov.pl

Procedura zgłoszenia budowy jest o wiele prostsza. Mimo to w pierwszej połowie 2022 r. - według raportu Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego - wydano 51 444 pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych i przyjęto zaledwie 1315 zgłoszeń takiej budowy. Inwestorzy prawdopodobnie obawiają się ryzyka, z jakim związane jest prowadzenie inwestycji na podstawie zgłoszenia.

Budowa domu bez pozwolenia jest obarczona pewnym ryzykiem. Po pierwsze, urząd może się nie zgodzić z oceną obszaru oddziaływania obiektu dokonaną przez projektanta i zobowiązać inwestora, który zgłosił budowę, do uzyskania pozwolenia na budowę. Spowodowałoby to opóźnienie planowanego terminu rozpoczęcia budowy. Po drugie, przyjęte zgłoszenie budowy nie jest niepodważalne. Jeśli jakiś sąsiad uzna, że został niesłusznie pominięty w postępowaniu, może zwrócić się do nadzoru budowlanego o zbadanie, czy nie doszło do naruszenia prawa. Jeżeli takie naruszenie zostanie stwierdzone, ruszy procedura legalizacyjna.

Pozwolenia na budowę lub zgłoszenie. Obowiązkowy projekt budowlany

Bez względu na wybór procedury budowy domu inwestor musi mieć projekt budowlany składający się z:

• projektu zagospodarowania działki lub terenu sporządzonego na aktualnej mapie do celów projektowych lub jej kopii,
• projektu architektoniczno-budowlanego
• projektu technicznego, wymaganych w przepisach odrębnych ustaw opinii, uzgodnień i pozwoleń (na przykład pozwolenia wodnoprawnego lub konserwatorskiego) oraz - gdy jest taka potrzeba - oświadczenia zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą krajową lub wojewódzką

Nie przegap: PRAWO BUDOWLANE 2023 - co się zmieni? Nowe procedury budowy

Zarówno do wniosku o pozwolenie na budowę, jak i do zgłoszenia budowy załącza się projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany (jeśli są w postaci papierowej, to po trzy egzemplarze tych projektów). Nie załącza się projektu technicznego. Trzeba go jednak przekazać kierownikowi budowy przed jej rozpoczęciem i okazać w nadzorze budowlanym na etapie zgłaszania zakończenia budowy. Projekt budowlany może mieć postać papierową albo elektroniczną.

Czym jest projekt zagospodarowania działki i co zawiera?

Projekt zagospodarowania działki to ważny dokument w procesie budowlanym. Obejmuje określenie granic działki, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych. W tym zawiera informacje na temat sieci uzbrojenia terenu,oraz urządzeń budowlanych sytuowanych poza obiektem budowlanym, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, informację o obszarze oddziaływania projektowanego obiektu.

Co zawiera projekt architektoniczno-budowlany?

W projekcie architektoniczno-budowlanym są przedstawione: układ przestrzenny oraz forma architektoniczna projektowanego obiektu, jego sposób użytkowania, w tym liczba lokali, charakterystyczne parametry techniczne obiektu, opinia geotechniczna oraz informacja o sposobie jego posadowienia, projektowane rozwiązania materiałowe i techniczne mające wpływ na otoczenie, charakterystyka ekologiczna oraz informacja o wyposażeniu technicznym budynku, w tym projektowanym źródle lub źródłach ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej.

Co powinien zawierać projekt techniczny?

Projekt techniczny z kolei zawiera projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych, charakterystykę energetyczną, projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe, w zależności od potrzeb - dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych.

Jakie dokumenty do pozwolenia na budowę i zgłoszenia budowy?

Aby uzyskać pozwolenie na budowę, należy złożyć stosowny wniosek wraz z dokumentami. Wniosek sporządzamy na formularzu urzędowym i składamy go w lokalnym starostwie powiatowym lub urzędzie miasta. Bez względu na to, czy będziemy składać wniosek o pozwolenie na budowę czy zgłaszać budowę, musimy skompletować oprócz projektu następujące dokumenty:


• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (niepotrzebna, gdy działka jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego);
• oświadczenie inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (złożone na urzędowym formularzu);
• kopię decyzji o nadaniu projektantowi uprawnień budowlanych w odpowiedniej specjalności potwierdzoną za zgodność z oryginałem przez sporządzającego projekt;
• kopię zaświadczenia o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego (z określonym w nim terminem ważności), aktualnego na dzień opracowania projektu;
• oświadczenie projektanta o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej (wskazuje się w nim również imiona, nazwiska, numery uprawnień budowlanych osób, które brały udział w opracowaniu projektu);
• oświadczenie projektanta dotyczące możliwości podłączenia projektowanego obiektu budowlanego do istniejącej sieci ciepłowniczej;
• ewentualnie potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej, gdy część domu ma być użytkowana w innych celach niż mieszkaniowe (opłata wynosi wówczas 1 zł/m² niemieszkalnej powierzchni użytkowej, maksymalnie 539 zł) albo gdy mamy pełnomocnika do załatwiania urzędowych spraw dotyczących budowy (17 zł za przyjęcie dokumentu stwierdzającego ustanowienie pełnomocnictwa).


Jedynie w razie budowy domu do 70 m² wymagana jest mniejsza liczba załączników do zgłoszenia budowy.

Jakie warunki budowy domu 70 m²?

Inwestorzy, którzy zamierzają wybudować dla siebie - w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych – dom jednorodzinny o powierzchni zabudowy do 70 m², wolno stojący i nie więcej niż dwukondygnacyjny, mogą skorzystać z uproszczonej procedury zgłoszenia budowy. Warunkiem jest, żeby obszar oddziaływania takiego domu w całości mieścił się na działce, na której został zaprojektowany. Innymi słowy musi być tak usytuowany względem granic działki, żeby nie wprowadzać żadnych ograniczeń w zabudowie sąsiednich nieruchomości.

Przeczytaj też: Dom do 70 m² na zgłoszenie - jak zbudować dom bez pozwolenia wg nowych przepisów

Na czym polega budowa domu bez pozwolenia? Jaka jest uproszczona procedura budowy domu 70 m²? Są to następujące ułatwienia:

• w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego warunki zabudowy mają być wydawane w terminie 21 dni;
• do zgłoszenia budowy domów do 70 m² dołącza się – tak jak przy wniosku o pozwolenie na budowę i zwykłym zgłoszeniu – projekt zagospodarowania działki i projekt architektoniczno-budowlany oraz decyzję o warunkach zabudowy (gdy nie ma planu miejscowego), ale poza tym wystarczą już tylko oświadczenia inwestora: że ma prawo dysponować nieruchomością na cele budowlane, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, że przyjmuje on odpowiedzialność za kierowanie budowy, jeśli nie ustanowi kierownika budowy, i że dokumentacja, którą dołącza do zgłoszenia, jest kompletna (nie są więc wymagane oświadczenia projektanta i kopie jego uprawnień budowlanych oraz wpisu na listę samorządu zawodowego);
• organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może zgłosić sprzeciwu do zgłoszonej budowy domu do 70 m² (nie zwalnia to jednak inwestora z obowiązku budowania zgodnie z przepisami budowlano-technicznymi, co zresztą może zostać skontrolowane przez organy nadzoru budowlanego);
• budowę można rozpocząć od razu po doręczeniu zgłoszenia do urzędu (bo nie trzeba czekać 21 dni na „milczącą zgodę”);
• nie ma konieczności zatrudniania kierownika budowy ani prowadzenia dziennika budowy.

Dodatkowym ułatwieniem do budowy domu bez pozwolenia do 70m2 jest też możliwość skorzystania – bezpłatnie - z gotowego projektu budowlanego z oferty udostępnionej na stronie GUNB. Te projektu domów są darmowe. Zobacz: Projekty domów do 70m² za darmo do pobrania w internecie. GUNB udostępnił darmowe projekty

Regulacje dotyczące uproszczonej procedury dla małych domów jednorodzinnych weszły w życie 3 stycznia 2022 r.

Wniosek o pozwolenia na budowę jak złożyć

Zarówno wniosek o pozwolenie na budowę, jak zgłoszenie budowy można złożyć tradycyjnie w formie papierowej – osobiście bądź wysyłając go pocztą - w urzędzie (odpowiedni formularz wniosku o pozwolenie na budowę możemy dostać w urzędzie bądź pobrać z jego strony internetowej).

Gdzie złożyć wniosek o pozwolenie na budowę

Wniosek o pozwolenie na budowę z kompletem dokumentów składa się w starostwie powiatowym (w urzędzie miasta w przypadku miast na prawach powiatu, a w Warszawie w urzędzie dzielnicy), na terenie którego znajduje się działka, na której chcemy zbudować dom. Jedynie w przypadku nieruchomości położonych na obszarach o szczególnym statusie prawnym wnioski o pozwolenie na budowę rozpatruje wojewoda (dotyczy to na przykład wyłącznych stref ekonomicznych i terenów, na których znajdują się zakłady górnicze).

Przeczytaj też: Czy będzie koniec pozwoleń na budowę do 2023 r.?

Jak złożyć wniosek o pozwolenie na budowę elektronicznie?

Wniosek o pozwolenie na budowę można też złożyć online, bez wychodzenia z domu, w serwisie e-budownictwo.gunb.gov.pl. Po wejściu na stronę e-budownictwo.gunb.gov.pl można założyć sobie konto, można też się zalogować w serwisie bez rejestracji, za pomocą profilu zaufanego lub e-dowodu, jeżeli mamy dowód osobisty z warstwą elektroniczną. Na stronie głównej serwisu znajdziemy listę dostępnych wniosków elektronicznych, a po kliknięciu w nazwę wybranego wniosku zostaniemy przeniesieni do jego opisu. Kiedy zalogujemy się do serwisu i wybierzemy właściwy wniosek o pozwolenie na budowę, system poprowadzi nas przez wszystkie etapy jego wypełniania.

We wniosku o pozwolenie na budowę składanym elektronicznie trzeba podać:

• dane inwestora i ewentualnego pełnomocnika,
• wyrażenie zgody na komunikację z urzędem drogą elektroniczną (przez skrzynkę na platformie ePUAP),
• podanie danych nieruchomości (w tym numeru ewidencyjnego działki, który można pobrać z mapy podczas wypełniania formularza wniosku albo ze strony geoportal.gov.pl.),
• wskazanie właściwego urzędu do załatwienia sprawy,
• wpisanie pozostałych informacji wymaganych dla wniosku o pozwolenie na budowę
• wreszcie podanie nazw niezbędnych załączników (w tym projektu).

Przeczytaj też: Elektroniczny dziennik budowy - uproszczone procedury budowlane

Kiedy wniosek o pozwolenie na budowę w wersji elektronicznej jest gotowy, przechodzimy na platformę ePUAP, z której wyślemy go do właściwego urzędu. Logujemy się na niej za pomocą profilu zaufanego lub e-dowodu. Pismo wysyłamy do tego urzędu, który wskazaliśmy, wypełniając wniosek o pozwolenie na budowę. Warto w nim dodać, że kierujemy je do organu administracji architektoniczno-budowlanej. Po dodaniu załączników (formularzu wniosku, projektów, oświadczeń itp.) przechodzimy do podpisu podpisem zaufanym. Kiedy wniosek elektroniczny o pozwolenie na budowę zostanie wysłany, na naszą skrzynkę zostanie przesłane poświadczenie (UPP).

Jak wypełnić wniosek o pozwolenie na budowę?

Wypełnienie wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę jest łatwe. Należy w nim podać:

• dane inwestora,
• rodzaj inwestycji
• adres inwestycji
• wymienić załączniki do wniosku.

Jeśli we wniosku nie zmieszczą się wszystkie dane, można je uzupełnić w dodatkowym formularzu.


• Przeczytaj też: Wzór wniosku o pozwolenie na budowę - jak wypełnić instrukcja

Złożony przez nas wniosek jest wpisywany do rejestru wniosków o pozwolenie na budowę i decyzji o pozwoleniu na budowę.

Jakie mogą być błędy we wniosku o pozwolenie na budowę?

Jeśli urzędnik stwierdzi, że brakuje jakiegoś dokumentu, wezwie inwestora do jego dostarczenia w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż 7 dni (po bezskutecznym upływie terminu wniosek o pozwolenie na budowę jest pozostawiany bez rozpoznania).
 Gdy nie ma żadnych braków formalnych lub zostały już uzupełnione, urzędnik ustala strony postępowania administracyjnego. Oprócz inwestora są nimi właściciele, użytkownicy wieczyści i zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania projektowanego obiektu (wyznaczonym przez architekta i opisanym w projekcie domu). Do wszystkich stron wysyłane są zawiadomienia o wszczęciu postępowania administracyjnego. Mogą one zgłaszać uwagi do zebranych materiałów przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę.

Złożone projekty są 
sprawdzane przez urzędników w zakresie wyznaczonym w art. 35 Prawa budowlanego (czy projekt architektoniczny jest zgodny z przepisami miejscowymi, a projekt zagospodarowania działki z przepisami miejscowymi i techniczno-budowlanymi, czy projektant miał właściwe uprawnienia itp.). W razie stwierdzenia jakichś naruszeń inwestor zostanie zobowiązany - w postanowieniu - do ich usunięcia w wyznaczonym terminie, a po jego bezskutecznym upływie starosta/prezydent miasta wyda decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. Jeżeli wszystkie wymagania prawne co do wniosku i projektu są spełnione, udzielane jest pozwolenie na budowę.


W decyzji o pozwoleniu na budowę zatwierdzane są projekty zagospodarowania działki i projekt architektoniczno-budowlany. Jeśli miały postać papierową, jeden egzemplarz wraca do inwestora, drugi zostaje dla organu zatwierdzającego projekt, a trzeci jest przekazywany do właściwego organu nadzoru budowlanego. W przypadku sporządzenia projektów w postaci elektronicznej zatwierdzenie polega na opatrzeniu ich kwalifikowanym podpisem elektronicznym organu zatwierdzającego projekt.

Ile się czeka na pozwolenie na budowę?

Decyzja o pozwoleniu na budowę powinna być wydana w ciągu miesiąca, a w razie sprawy szczególnie skomplikowanej – dwóch miesięcy od złożenia wniosku. Urzędy często podają, że na wydanie pozwolenia na budowę mają 65 dni, bo po takim czasie naliczana jest im kara za zwłokę (500 zł za dzień). 
Do terminów tych nie wlicza się jednak czasu oczekiwania na konieczne uzgodnienia i uzupełnienia wniosku, więc na pozwolenie na budowę często czeka się dłużej. Decyzja staje się ostateczna po 14 dniach od daty doręczenia jej wszystkim stronom postępowania administracyjnego, jeżeli w tym czasie żadna z nich się od niej nie odwoła. Wtedy można rozpocząć pierwsze roboty budowlane bez obawy, że zostaną wstrzymane na skutek jakiegoś odwołania.

Jak zgłosić budowę domu?

Na formularzu zgłoszenia budowy zaznacza się:

• rodzaj planowanej inwestycji,
• podaje dane inwestora,
• termin rozpoczęcia robót budowlanych,
• adres działki i jej numer ewidencyjny
• wskazuje listę załączników (jeśli zabraknie miejsca na wpisanie wszystkich informacji, na przykład dotyczących współinwestora, trzeba wypełnić dodatkowy druk na dane uzupełniające).


Przeczytaj też: Zgłoszenie robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę

Budowę na zgłoszenie można rozpocząć po upływie 21 kalendarzowych dni od jej zgłoszenia, pod warunkiem że w tym terminie starosta/prezydent miasta nie wniesie sprzeciwu (czyli po uzyskaniu tak zwanej milczącej zgody na budowę). Przed upływem terminu na wniesienie sprzeciwu urząd może wezwać inwestora (w postanowieniu) do uzupełnienia potrzebnych dokumentów i wyznaczyć datę, do kiedy musi to zrobić. Po ich uzupełnieniu termin na zgłoszenie sprzeciwu biegnie od nowa.


Kiedy organ może wnieść sprzeciw od zgłoszenia budowy?

Decyzja o sprzeciwie do zgłoszenia zostanie wydana, gdy projektowany dom podlega obowiązkowi uzyskania pozwolenia na budowę (bo obszar jego oddziaływania wykracza poza działkę albo znajduje się ona na terenie objętym ochroną przyrody i konieczna jest ocena oddziaływania obiektu na środowisko, albo działka jest położona na obszarze wpisanym do rejestru zabytków) albo narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy lub innych przepisów.
 Od decyzji o sprzeciwie można się odwołać do wojewody.

Po jakim czasie od zgłoszenia można rozpocząć budowę?

Za dzień wniesienia sprzeciwu dotyczącego budowy na zgłoszenie uznaje się termin nadania decyzji w urzędzie pocztowym, a nie jej doręczenia inwestorowi. Lepiej więc nie rozpoczynać robót budowlanych od razu, gdy minie 21 dni od zgłoszenia. Najpierw trzeba się upewnić, że sprzeciwu faktycznie nie wydano.

Stan sprawy dotyczący zgłoszenia budowy można sprawdzić osobiście lub telefonicznie w urzędzie albo na jego stronie internetowej (w Biuletynie Informacji Publicznej - urzędy prowadzą tam rejestry zgłoszeń budowy, w których podają nazwisko inwestora, adres i opis obiektu, datę doręczenia zgłoszenia oraz informację o wniesieniu bądź braku sprzeciwu, przy czym na wpisanie informacji mają trzy dni od wystąpienia danego zdarzenia). W niektórych starostwach urzędnicy zawiadamiają petentów (np. SMS-em) o załatwieniu sprawy i możliwości odbioru zatwierdzonego projektu.


Czas oczekiwania na „milczącą zgodę” dotyczącą zgłoszenia budowy może być skrócony, jeśli organ administracji przed upływem 21-dniowego terminu wyda z urzędu zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Ile jest ważne pozwolenie na budowę i zgłoszenie budowy?

Zgłoszenie budowy i pozwolenie na budowę są ważne przez 3 lata, co oznacza, że w tym terminie trzeba rozpocząć budowę. W wypadku pozwolenia termin ten liczony jest od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, a zgłoszenia – od dnia wskazanego w zgłoszeniu jako dzień rozpoczęcia robót.

Zanim budowa ruszy, trzeba jeszcze odebrać w starostwie opieczętowany dziennik budowy (za wyjątkiem sytuacji, gdy zgłoszenie dotyczy budowy domu o powierzchni zabudowy do 70 m²) oraz zawiadomić powiatowy nadzór budowlany o terminie rozpoczęcia robót.


Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. DzU z 2021 r., poz. 2351 ze zm.)