Czy i jak można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Możliwe rozwiązania

Może się zdarzyć tak, że nasze wymarzone mieszkanie, na które zaciągnęliśmy kredyt w banku, przestaje spełniać nasze oczekiwania. Przykładem może być przeprowadzka do innego miasta albo powiększenie się rodziny. Jak zatem rozwiązać umowę z bankiem? Analizujemy wszystkie możliwe sposoby.

Co 9. Polak spłaca kredyt, który zaciągnął na zakup nieruchomości. Co może zrobić, by legalnie uciec od spłaty? Właściciele takich mieszkań muszą się zmierzyć z pewnymi ograniczeniami wynikającymi z umowy zawartej z bankiem, jest jednak kilka możliwości wyjścia z tej sytuacji. Niestety, na naszą niekorzyść działa to, że ceny nieruchomości znacznie spadły. Dziś lokale, na które zaciągnęliśmy kredyty kilka lat wcześniej, są często warte mniej niż zobowiązania, które musimy z tego tytułu spłacać. Zanim jednak poczynimy jakieś kroki w kierunku sprzedaży, musimy się dogadać z kredytodawcą. Niestety, bez zgody banku nie możemy sprzedać nieruchomości.

Zobacz też:

Jak wybrać najlepszy kredyt hipoteczny >>>

Gdy nabywca będzie chciał kupić mieszkanie za gotówkę

Oczywiście najlepiej, gdy trafi się nabywca, który będzie chciał kupić mieszkanie za gotówkę, a kwota za sprzedaży bez problemu pokryje zobowiązanie kredytowe w całości. Zanim jednak podejmiesz decyzję o sprzedaży, sprawdź, czy kredytodawca za wcześniejszą spłatę kredytu nie naliczy prowizji, która może stanowić nawet 5% spłacanej sumy. Jeśli okaże się, że tak, to lepiej na razie wstrzymać się.

Procedura skomplikuje się trochę bardziej, jeśli będziesz chciał sprzedać swoje mieszkanie komuś, kto by je kupić również będzie musiał zaciągnąć kredyt hipoteczny. Trzeba pamiętać o tym, że polskie prawo nie zezwala na wpisanie do księgi wieczystej jednej nieruchomości hipotek ustanowionych na rzecz dwóch banków. Zatem, by dokonać takiej transakcji, banki udzielające kredytu muszą wspólnie ustalić przebieg dokonywanych operacji finansowych, czyli de facto muszą zabezpieczyć swoje interesy.

By móc sprzedać w taki sposób nieruchomość, musisz uzyskać od kredytodawcy dwa dokumenty: zaświadczenie o aktualnym stanie zadłużenia oraz promesę (zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej pod warunkiem zapłaty zadłużenia). Do księgi wieczystej nieruchomości można bowiem wpisać nowego właściele i hipotekę na rzecz nowego banku dopiero wtedy, kiedy spłacisz kredyt.

Co ze sprzedażą mieszkania na kredyt we frankach szwajcarskich

W najmniej korzystnej sytuacji są osoby, które zaciągnęły kredyty na zakup swoich mieszkań we frankach szwajcarskich. Waluta znacznie podrożała, a to oznacza tyle, że przewalutowanie kredytu wziętego kilka lat temu jest kompletnie nieopłacalne.

Przeanalizujmy tę operację na liczbach: jeśli zaciągnęliście kredyt w wysokości 100 tys. franków, to kilka lat temu był on wart ok. 250 tys. zł, dziś prawie 390 tys. zł, spłacając to zobowiązanie, stracisz zatem aż 140 tys.

Poza tym, nie wszystkie banki wyrażą zgodę na sprzedaż nieruchomości obciążonych kredytami we franku szwajcarskim. Oczywiście zawsze warto negocjować z kredytodawcą. Można np. zaproponować, że część zobowiązania spłacisz z kwoty uzyskanej w wyniku transakcji sprzedaży, a resztę hipoteki przeniesiesz na inną nieruchomość (np. dom rodziców lub dziadków itp.), która będzie zabezpieczeniem. Bank zażąda od Was wtedy zgody właścicieli domu na taką transkację. Będzie również chciał sprawdzić jej stan techniczny i wartość. Trzeba jednak pamiętać o tym, że taka nieruchomość nie może być zadłużona. Kiedy bank już wszystko sprawdzi i wyrazi zgodę na to, by Twój dług został przeniesiony na inną nieruchomość, to będziesz mógł wreszcie sprzedać swoje mieszkanie. Nadal jednak będziesz zobowiązany do spłacania pozostałego zobowiązania.

Jest jeszcze jedno rozwiązanie, a mianowicie przejęcie kredytu przez kupującego. Niestety, taka transakcja jest trudna do przeprowadzenia. Może ją uniemożliwić rekomendacja odnośnie kredytów we frankach. Od lipca 2014 r. banki mogą udzielać bowiem kredytów tylko w walucie, w której się zarabia. Oznacza to, że kupujący mógłby przejąć Twoje zobowiązanie, ale musisz najpierw przewalutować kredyt, a to będzie wiązało się z poniesieniem niemałej straty.

Wynajem mieszkania też jest rozwiązaniem

Nie ma sytuacji bez wyjścia. Jeśli okaże, że nie możesz z jakichś powodów sprzedać nieruchomości, to możesz ją zawsze wynająć. Ceny wynajmu w ostatnich latach poszybowały w górę, a to oznacza, że jeśli masz mieszkanie w dobrej lokalizacji i dobrze skomunikowane to możesz spłacać raty z pieniędzy, które otrzymasz od wynajmującego. Co więcej, jeśli masz wystarczającą zdolność kredytową, to możesz wynająć mieszkanie i wziąć kredyt na zakup kolejnego. Jeszcze inną formą ucieczki od spłaty kredytu jest próba zamiany mieszkania.

Przedstawione przez nas procedury mogą się wydać na początku trudne do zrealizowania, jednak trzeba pamiętać o tym, że banki codziennie przeprowadzają takie operacje i wiedzą, jak to robić. Musisz tylko wybrać sposób, który będzie najbardziej korzystny dla Twojego portfela.