Nowa ustawa o kredycie hipotecznym 2017. Zasady udzielania kredytów po nowemu

Już obowiązuje większość przepisów ustawy z marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Nowa ustawa określa m.in. prawa i obowiązki kredytodawcy, pośrednika kredytu hipotecznego i agenta w zakresie informacji udzielanych przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny oraz prawa i obowiązki konsumenta.

Chodzi o ustawę z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz.U. z 2017 r., poz. 819), której większość przepisów weszła w życie 22 lipca br. Przepisów omawianej ustawy nie stosuje się m.in. do:

• umowy o kredyt hipoteczny udzielany przez pracodawcę pracownikom w ramach jego działalności dodatkowej, o ile kredyt jest nieoprocentowany lub oprocentowany według rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania niższej od powszechnie stosowanej na rynku i nie jest oferowany ogółowi społeczeństwa;
• umowy o kredyt hipoteczny, w przypadku której kredyt jest udzielany bez oprocentowania i opłat, z wyjątkiem opłat przeznaczonych na pokrycie kosztów bezpośrednio związanych z zabezpieczeniem kredytu;
• umowy o kredyt hipoteczny w rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowym, który musi być spłacony w terminie miesiąca;
• umowy o kredyt niezabezpieczony hipoteką przeznaczony na remont nieruchomości mieszkalnej.

Definicja kredytu hipotecznego

Ustawa z 23 marca 2017 r. definiuje umowę o kredyt hipoteczny jako umowę, w ramach której bank udziela konsumentowi kredytu lub daje mu przyrzeczenie udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną lub przeznaczonego na sfinansowanie niezwiązanego z działalnością gospodarczą lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego nabycia lub utrzymania:
•  prawa własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także ich budowy lub przebudowy w rozumieniu art. 3 pkt 6 i 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
• prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części;
• udziału we współwłasności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w nieruchomości gruntowej.

Działalność gospodarcza, której przedmiotem jest udzielanie lub dawanie przyrzeczenia udzielenia konsumentowi kredytu hipotecznego, może być wykonywana wyłącznie przez kredytodawców, czyli wedlug ustawy:
• bank krajowy w rozumieniu art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe,
• oddział banku zagranicznego w rozumieniu art. 4 ust. 1 pkt 20 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe,
• instytucję kredytową w rozumieniu art. 4 ust. 1 pkt 17 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe prowadzącą działalność transgraniczną w rozumieniu art. 4 ust. 1 pkt 21 tej ustawy,
• oddział instytucji kredytowej w rozumieniu art. 4 ust. 1 pkt 18 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe,
• spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową.

Kredyt hipotecznego można udzielić wyłącznie w walucie lub indeksowany do waluty, w której konsument uzyskuje większość swoich dochodów lub posiada większość środków finansowych.

Ustawa o kredycie hipotecznym: obowiązki kredytodawcy

Kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent w reklamach dotyczących kredytu hipotecznego mają obowiązek:

• zapewnić, aby wszelkie informacje o charakterze reklamowym i marketingowym dotyczące kredytów hipotecznych były jednoznaczne, rzetelne, zrozumiałe i widoczne oraz nie wprowadzały konsumenta w błąd;
• nie stosować dwuznacznych i nieprecyzyjnych sformułowań mogących stwarzać u konsumenta fałszywe oczekiwania w zakresie dostępności lub całkowitego kosztu kredytu hipotecznego;
• zapewnić, aby czcionka oraz czas, w jakim są wyświetlane wszelkie informacje o charakterze reklamowym i marketingowym, umożliwiały odczytanie tych informacji przez konsumenta.

Ustawa nakazuje ponadto kredytodawcom, pośrednikom kredytu hipotecznego oraz agentom w reklamach dotyczących kredytu hipotecznego podawać przede wszystkim stopę oprocentowania, całkowitą kwotę kredytu hipotecznego, rzeczywistą roczną stopę oprocentowania.

Sprawdź też:

• czy opłaca się kupić mieszkanie wykończone pod klucz >>>

Pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent w reklamach dotyczących kredytu hipotecznego muszą podawać konsumentowi w sposób zwięzły, jednoznaczny, zrozumiały i widoczny:

• zakres umocowania do dokonywania czynności faktycznych lub prawnych;
• informację, czy pośrednik kredytu hipotecznego jest powiązanym pośrednikiem kredytu hipotecznego.

Ustawa zakazuje bankom dokonywania sprzedaży wiązanej, czyli uzależniania podpisania umowy od kupienia innych produktów banku. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy sprzedaż wiązana dotyczy prowadzonego bezpłatnie rachunku płatniczego lub rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowego, którego jedynym celem jest:
• gromadzenie środków finansowych przeznaczonych na spłatę kredytu hipotecznego lub
• obsługa kredytu hipotecznego, lub
• zapewnienie kredytodawcy dodatkowego zabezpieczenia spłaty kredytu hipotecznego w przypadku zaległości w spłacie tego kredytu hipotecznego.

Kredytodawca może wymagać od konsumenta zawarcia lub posiadania umowy ubezpieczenia dotyczącej umowy o kredyt hipoteczny lub przelewu wierzytelności z tej umowy ubezpieczenia na kredytodawcę, informując jednocześnie konsumenta o możliwości wyboru oferty dowolnego ubezpieczyciela odpowiadającej minimalnemu zakresowi ubezpieczenia akceptowanemu przez kredytodawcę.

W przypadku oferowania sprzedaży łączonej kredytodawca ma obowiązek przekazać konsumentowi, na trwałym nośniku, informację, że kredyt hipoteczny dostępny jest dla konsumenta również bez dodatkowych produktów lub usług finansowych.

Ustawa nakłada na kredytodawców, pośredników i agentów obowiązek przekazania konsumentowi decyzji w sprawie udzielenia kredytu hipotecznego na trwałym nośniku, w dwudziestym pierwszym dniu od dnia otrzymania wniosku o udzielenie kredytu w celu umożliwienia porównania warunków umów o kredyt hipoteczny oferowanych przez innych kredytodawców, chyba że konsument wyrazi zgodę na wcześniejsze przekazanie decyzji kredytowej.

Decyzja kredytowa jest wiążąca dla kredytodawcy przez okres co najmniej 14 dni od dnia jej przekazania.

Kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent maja obowiązek zaproponować konsumentowi przekazanie łącznie z decyzją kredytową projektu umowy o kredyt hipoteczny, sporządzonego zgodnie z warunkami określonymi w decyzji kredytowej.

Opłaty i inne koszty uiszczone przez konsumenta przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny podlegają niezwłocznie zwrotowi, w przypadku gdy umowa o kredyt hipoteczny nie została zawarta lub kwota kredytu hipotecznego nie została wypłacona przez kredytodawcę w terminie wskazanym w umowie o kredyt hipoteczny.

Wynagrodzenie podstawowe oraz zmienne składniki wynagrodzenia personelu kredytodawcy wykonującego jakiekolwiek czynności związane z oceną zdolności kredytowej nie mogą być zależne od zaakceptowanych wniosków o udzielenie kredytu hipotecznego. Ustawa nakłada na pośrednika kredytu hipotecznego, agenta również obowiązek przekazania klientom określonych informacji przed rozpoczęciem działalności.

Kredytodawca ustala rzeczywistą roczną stopę oprocentowania oraz całkowitą kwotę do zapłaty przez konsumenta na podstawie informacji uzyskanych od konsumenta dotyczących składników preferowanego przez konsumenta kredytu hipotecznego, przede wszystkim co do okresu obowiązywania umowy o kredyt hipoteczny i całkowitej kwoty kredytu hipotecznego. Sposób obliczania rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania określa załącznik nr 3 do ustawy.

Kredytodawca zapewnia jednolity sposób obliczania rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania dla umów o kredyt hipoteczny. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania jest weryfikowana przez kredytodawcę przynajmniej raz na 12 miesięcy.

Ocena zdolności kredytowej

Przepisy ustawy regulują też zasady dokonywania oceny zdolności kredytowej, jak również ponownej oceny zdolności kredytowej. Kredytodawca mają obowiązk ustanowić i stosować procedury i określić informacje, na podstawie których jest dokonywana ocena zdolności kredytowej.
Jednocześnie przepisy wprowadzają zakaz rozwiązania, w tym odstąpienia kredytodawcy od umowy o kredyt hipoteczny, w przypadku gdy ocena zdolności kredytowej nie została przeprowadzona prawidłowo, chyba że jest to korzystne dla konsumenta i konsument wyraził na to zgodę. W myśl przepisów, usługi doradcze dotyczące kredytów hipotecznych mogą być świadczone wyłącznie przez kredytodawcę, pośrednika kredytu hipotecznego oraz agenta.

WIDEO: Kredyt na budowę - co zrobić jak zabraknie środków w trakcie?

Oferta kredytów hipotecznych

Kredytodawca, powiązany pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent powiązanego pośrednika kredytu hipotecznego, świadczący usługi doradcze muszą przedstawić konsumentowi co najmniej 3 oferty umów o kredyt hipoteczny łącznie z formularzami informacyjnymi oraz rekomendować taką umowę o kredyt hipoteczny, która najbardziej odpowiada potrzebom oraz sytuacji finansowej i osobistej konsumenta, uwzględniając preferencje i cele konsumenta.

W przypadku umowy o kredyt hipoteczny w walucie obcej konsument może dokonywać spłaty rat kapitałowo-odsetkowych bezpośrednio w tej walucie. Ustawa umożliwia restrukturyzację przez kredytodawcę zadłużenia, jeżeli jest to uzasadnione oceną sytuacji majątkowej konsumenta. Restrukturyzacja zadłużenia jest dokonywana na warunkach uzgodnionych przez kredytodawcę i konsumenta. Ustawa reguluje też kwestie spłaty zadłużenia przed terminem.

Odstąpienie od umowy o kredyt hipoteczny przez konsumenta

Konsument ma prawo, bez podania przyczyny, do odstąpienia od umowy o kredyt hipoteczny w terminie 14 dni od dnia zawarcia tej umowy. Termin do odstąpienia od umowy o kredyt hipoteczny jest zachowany, jeżeli konsument przed jego upływem złoży pod wskazany przez kredytodawcę, pośrednika kredytu hipotecznego lub agenta adres oświadczenie o odstąpieniu od tej umowy.

Kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent są obowiązani przy zawarciu umowy o kredyt hipoteczny przekazać konsumentowi, na trwałym nośniku, wzór oświadczenia o odstąpieniu od tej umowy, z oznaczeniem swojej firmy (nazwy) oraz siedziby (miejsca zamieszkania) i adresu.
W przypadku odstąpienia od umowy o kredyt hipoteczny kredytodawcy nie przysługują żadne inne opłaty, z wyjątkiem bezzwrotnych kosztów poniesionych przez niego na rzecz organów administracji publicznej.

Wymogi wobec pośredników

Działalność polegająca na świadczeniu usług pośrednictwa kredytu hipotecznego może być wykonywana wyłącznie przez pośredników kredytu hipotecznego oraz agentów.

Pośrednik kredytu hipotecznego może prowadzić działalność w zakresie pośrednictwa kredytu hipotecznego po uzyskaniu zezwolenia wydanego przez Komisję Nadzoru Finansowego i dokonaniu wpisu do rejestru pośredników kredytowych. Zezwolenie wydaje Komisja Nadzoru Finansowego w drodze decyzji administracyjnej.

Pośrednik kredytu hipotecznego ponosi pełną i bezwarunkową odpowiedzialność za wszelkie działania lub zaniechania jego agenta podejmowane w imieniu i na rzecz tego pośrednika kredytu hipotecznego.

Pośrednik kredytu hipotecznego ma obowiązek zawrzeć umowę ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaną działalnością w zakresie pośrednictwa kredytu hipotecznego lub umowę gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej na wypadek odpowiedzialności wynikłej z niedochowania należytej staranności w związku z wykonywaniem tej działalności.

Sprawdź też:

• umowa deweloperska - co musi zawierać >>>
• stan deweloperski mieszkania - co to oznacza, co obejmuje >>>
• rachunek powierniczy - ochroni twoje pieniądze >>>

Komisja Nadzoru Finansowego prowadzi rejestr pośredników kredytowych, do którego są wpisywani pośrednicy kredytu hipotecznego i agenci oraz pośrednicy kredytowi.

Ustawa umożliwia pośrednikom kredytów hipotecznych świadczenie usług w innych państwach członkowskich UE przez oddział lub transgranicznie. W tym celu muszą zawiadomić, w formie pisemnej KNF. Również pośrednicy lub agenci mający siedzibę lub miejsce zamieszkania w innym niż Polska państwie członkowskim UE mogą mogą wykonywać na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalność w zakresie pośrednictwa kredytu hipotecznego w ramach działalności transgranicznej lub przez oddział, jeżeli są dopuszczeni do wykonywania tej działalności i wpisani do właściwego rejestru w macierzystym państwie członkowskim.

Komisja Nadzoru Finansowego

Działalność gospodarcza prowadzona przez pośredników kredytu hipotecznego i agentów podlega nadzorowi sprawowanemu przez Komisję Nadzoru Finansowego. KNF może żądać pisemnych i ustnych informacji, wydawać zalecenia. Jeżeli pośrednik lub agent nie wykonuje zaleceń w wyznaczonym terminie KNF może np.:
• nałożyć na osobę zarządzającą bezpośrednio odpowiedzialną za stwierdzone nieprawidłowości karę pieniężną w wysokości do trzykrotnego miesięcznego wynagrodzenia brutto tej osoby, wyliczonego na podstawie średniego wynagrodzenia brutto za ostatnie 3 miesiące przed nałożeniem kary;
• nałożyć na ten podmiot karę pieniężną w wysokości do 500 000 zł;

KNF może upublicznić sankcje nałożone na pośrednika lub agenta oraz przeprowadzić kontrolę działalności pośrednika kredytu hipotecznego lub agenta świadczącego usługi pośrednictwa kredytu hipotecznego.

Komisja Nadzoru Finansowego cofa zezwolenie na prowadzenie działalności w przypadku gdy pośrednik kredytu hipotecznego:
• zrzeka się zezwolenia lub nie prowadził działalności pośrednictwa kredytu hipotecznego przez okres 6 miesięcy;
• uzyskał zezwolenie na podstawie fałszywych oświadczeń lub dokumentów lub w inny sposób niezgodny z przepisami ustawy;
• nie spełnia wymogów, na podstawie których zezwolenie zostało udzielone;
• rażąco lub uporczywie narusza przepisy ustawy.

Data publikacji: 18.09.2017 r.