Kupno mieszkania w pandemii. Co załatwimy on-line? Nieruchomości a koronawirus

Kupowanie mieszkania w czasie pandemii rządzi się swoimi prawami. Koronawirus wymusił wprowadzenie nowych zasad przeprowadzania transakcji i prezentacji nieruchomości. Jakie formalności z zakupem mieszkania można załatwić online? Jak w dobie pandemii funkcjonują banki i kancelarie notarialne?

Nieruchomości a koronawirus

Wbrew obawom części ekspertów w pandemii nie doszło ani do mocnego spadku popytu na mieszkania, ani do spadku cen. Krótkotrwale dało się to zaobserwować jedynie w II kwartale 2020 r. Nowa sytuacja wymusza jednak nowe rozwiązania. Covidowe przyhamowanie obrotu nieruchomościami zrodziło pytania o nowe formuły przeprowadzania transakcji i prezentacji nieruchomości. Kupowanie mieszkania w czasie pandemii rządzi się więc swoimi prawami.

Pandemiczne wyzwania - wirtualne spacery, prezentacje online

Biura pośrednictwa nieruchomościami i agenci sprzedaży już wiosną ubiegłego roku zaczęli masowo przygotowywać wirtualne spacery i prezentacje online. Wiele biur nieruchomości, a także firm deweloperskich organizuje online prezentacje, rozmowy z agentami, negocjacje itp. Na tym nie koniec.

Kompleksowa oferta zakłada przygotowanie w ten sposób również umowy kredytowej, bez konieczności wychodzenia z domu i wizyty w banku. Na podstawie umowy pośrednictwa partner sprzedającego skompletuje wszystkie niezbędne dokumenty, a w razie potrzeby zajmie się przygotowaniem pełnomocnictwa. W takiej sytuacji zamiast kupującego, na przykład pozostającego na kwarantannie, do transakcji podejdzie w jego imieniu osoba upoważniona.

System Elektronicznych Ksiąg Wieczystych - udogodnienie podczas zakupu nieruchomości

Dziś już bardzo wiele spraw w zakresie formalności jesteśmy w stanie załatwić samodzielnie – zza biurka w domu i sprzed naszego domowego laptopa. Od 2016 r. działają elektroniczne księgi wieczyste (ogromna większość jest w tej formie, ale nadal nie wszystkie). Księgę wieczystą nieruchomości, która nas interesuje, możemy sprawdzić więc w sieci.

Przeczytaj też:

Jak uzyskać odpis z księgi wieczystej online? >>

Z kolei drogą elektroniczną – za pomocą systemu teleinformatycznego – notariusz, komornik bądź naczelnik urzędu skarbowego może złożyć wniosek o wpis do księgi wieczystej (zgodnie z  art. 626 Kodeksu postępowania cywilnego). Taka możliwość zwiększa bezpieczeństwo transakcji. Wcześniej notariusz miał kilka dni na dostarczenie papierowego wniosku do sądu. W tym czasie nieuczciwy kontrahent mógł ponownie sprzedać nieruchomość. 

Obecnie z chwilą złożenia wniosku wzmianka o nim automatycznie pojawia się w księdze wieczystej, co uniemożliwia oszustwo, chyba że ktoś kupi nieruchomość w ciemno, zupełnie nie sprawdzając zapisów w księdze.

Zawarcie umowy kredytowej - konieczna wizyta w banku

W większości banków przez internet złożymy wniosek kredytowy, co nada bieg sprawie, ale jeśli nie jest to pożyczka/kredyt gotówkowy (tu część banków stosuje formułę całkowicie online), to będziemy musieli i tak wybrać się fizycznie do banku przynajmniej raz: aby podpisać umowę.

Przeczytaj też:

Wypowiedzenie i odstąpienie od umowy kredytu hipotecznego. Kiedy jest możliwe? >>

Bez tej jednej wizyty na chwilę obecną nie ma możliwości uzyskania kredytu hipotecznego, choć banki znacznie usprawniły procedurę. Duża część instytucji uruchomiła specjalne infolinie, elektroniczne śledzenie całej procedury, akceptuje też skany niezbędnych dokumentów dosyłane pocztą elektroniczną. Wiele banków wprowadziło możliwość złożenia wniosku online właśnie w kryzysowym 2020 r.

Natomiast gdy chodzi o dokumenty, czasem wymagane jest, by oprócz skanów kredytobiorca dostarczył oryginały do weryfikacji, ale dopiero na sam koniec, podczas wizyty finalizującej całą procedurę – czyli tuż przed złożeniem podpisu na umowie kredytowej.

Podpisanie aktu notarialnego tylko w obecności notariusza

Podobnie ma się rzecz z umową notarialną. Co prawda wiele kwestii związanych z pracą notariusza ma już formułę elektroniczną (elektroniczne wnioski wieczystoksięgowe, Rejestr Spadkowy, Centralne Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych), to jednak na chwilę obecną nie da się ominąć fizycznej formuły przygotowania i podpisywania aktów notarialnych. Chodzi o prawa stron i bezpieczeństwo samej transakcji.

Przeczytaj też:

Notariusz cennik: ile kosztują usługi notarialne >>

Akt notarialny to najważniejszy i najsilniejszy dokument potwierdzający prawo własności nieruchomości. Zgodnie z literą prawa umowa notarialna przenosząca własność nieruchomości musi być podpisana osobiście przez kontrahentów (lub pełnomocników) w obecności notariusza i świadków. Nie bez powodu określa się w akcie notarialnym konkretne miejsce i czas zawarcia tej umowy oraz wymienia osoby, które się stawiły. Kontrahenci dokonują własnoręcznych podpisów pod aktem, w obecności notariusza, który również się podpisuje. W art. 88 Ustawy – Prawo o notariacie stwierdzono, że: „jeżeli podpis na poświadczonym dokumencie był złożony nie w obecności notariusza, osoba, która podpisała, powinna uznać przed notariuszem złożony podpis za własnoręczny. Okoliczność tę notariusz zaznacza w sporządzonym dokumencie”.

Z przepisów i procedury wynika jasno, że podpisy składa się bezpośrednio w trakcie całej „operacji” zawierania aktu. Składa się na nią też wiele innych czynności, które wyraźnie wskazują na jej fizyczny charakter, m.in. notariusz musi sprawdzić dokumenty potwierdzające tożsamość stron, które się stawiły o wyznaczonej godzinie i umówionym miejscu.

Warto mieć profil zaufany, dzięki któremu można załatwić niektóre sprawy urzędowe przez internet. Informacje, w jaki sposób go założyć, znajdziemy na stronie www.gov.pl. Co ważne, można to zrobić bez wychodzenia z domu.

Kiedy możliwe będzie podpisanie aktu notarialnego drogą elektroniczną 

Rozwiązaniem, które mogłoby zrewolucjonizować czynności związane z aktem notarialnym, jest podpis elektroniczny i elektroniczny akt notarialny. Nie ulega wątpliwości, że już dziś są techniczne możliwości przeprowadzania bezpiecznych transakcji przy użyciu e-podpisu, drogą online, w tym tak ważnych jak zawarcie aktu notarialnego. Chodzi jednak o standaryzację technologii, wypracowanie procedur i ujęcie tego w zapisy prawne. Na chwilę obecną coraz częściej pojawiają się ze strony ekspertów i samego środowiska notariuszy (a także ze strony rynku nieruchomości) sygnały o konieczności wypracowania takich rozwiązań.

Ukazują się też rekomendacje prawników (prof. Rott-Pietrzyk, prof. Zoll, dr hab. prof. Szostek i dr Grochowski) dotyczące wprowadzenia elektronicznego aktu notarialnego. Dowodem zawarcia aktu i zachowania się obu stron może być zapis wideokonferencji online, nagrany i zarchiwizowany. Oczywiście pewne utrudnienie stanowi tu technologia. W przypadku jej zawodności może być to podstawą do podważenia procedury przygotowania i zawarcia aktu.

Dlatego rozwiązaniem w tym zakresie musi być przeznaczone specjalnie dla notariatu oprogramowanie, które pozwoliłoby przeprowadzić całą procedurę oraz nie pozostawiałoby wątpliwości co do jej bezpieczeństwa i tożsamości osób łączących się online z różnych części świata. Zaawansowana platforma elektroniczna do przeprowadzania czynności notarialnych mogłaby na przykład dzięki okazaniu dowodu osobistego ze zdjęciem dokonywać automatycznej weryfikacji tożsamości osoby poprzez porównanie cech biometrycznych twarzy. Z kolei podpis pod aktem notarialnym mógłby być podpisem elektronicznym – kwalifikowanym.