Wypowiedzenie i odstąpienie od umowy kredytu hipotecznego. Kiedy jest możliwe? Jakie są terminy i warunki?
Zawarcie umowy kredytu hipotecznego nie jest niczym podpisanie cyrografu i nie wiąże nas na całą wieczność. Klienci banków mają możliwość rozstania się z bankiem przed terminem przewidzianym w umowie. Ważne jest, by znać i zastosować właściwą procedurę wypowiedzenia lub odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego.
Trzeba rozróżnić dwa pojęcia: wypowiedzenie umowy i odstąpienie od niej. Każde z tych działań ma swoją specyfikę i może być podjęte ze względu na inne okoliczności i w innym czasie. Reguluje to Ustawa o kredycie hipotecznym obowiązująca od 22 lipca 2017 r. Niestety – prawo nie działa wstecz – omówione niżej uregulowania ustawowe nie dotyczą osób, które podpisały umowę kredytową przed wejściem w życie ustawy, czyli przed 22 lipca 2017 r.
Jak odstąpić od umowy kredytu hipotecznego
Osoba, która uzyskała kredyt i podpisała umowę, ma 2 tygodnie na ewentualne odstąpienie od niej. Może to zrobić bez żadnych konsekwencji i bez podawania przyczyny takiej decyzji. Możliwość łatwej rezygnacji z umowy tuż po jej podpisaniu została zagwarantowana w art. 42 Ustawy o kredycie hipotecznym.
Jeśli kredytobiorca podejmie decyzję o odstąpieniu od umowy kredytu hipotecznego, powinien wypełnić specjalny formularz. Wzór odstąpienia powinien być dołączony przez bank do umowy kredytowej. Możemy użyć tego wzoru lub sporządzić własne pismo, pamiętając jednak, by zawierało wszystkie niezbędne elementy: dane osobowe, numer umowy kredytowej z datą jej podpisania, oświadczenie o odstąpieniu od umowy oraz numer konta, na które bank ma zwrócić koszty poniesione przez kredytobiorcę w związku z zawarciem umowy (np. wpłaconą prowizję).
Co ważne – 2 tygodnie na odstąpienie liczy się od momentu podpisania umowy, która zawiera wszystkie wymagane prawem informacje. Jeżeli w umowie którejś z nich brakuje, to dwutygodniowy termin na odstąpienie biegnie od momentu dostarczenia kredytobiorcy wszystkich niezbędnych informacji.
W tym czasie oświadczenie o odstąpieniu musi trafić do banku (właściwy adres znajdziemy we wzorze oświadczenia).
Jeśli odstąpienie od umowy kredytu hipotecznego dostarczamy drogą pocztową, liczy się data nadania przesyłki poleconej. Tak więc niekoniecznie w ciągu 14 dni oświadczenie o odstąpieniu musi dotrzeć do banku, ważne jednak, by w tym czasie wysłać pismo.
Przeczytaj też:
Jedną z najważniejszych kwestii dla kredytobiorcy jest to, czy poniesie jakieś koszty odstąpienia. Zgodnie z art. 44 Ustawy o kredycie hipotecznym nie można go obciążyć z tytułu odstąpienia żadnymi opłatami, jak kara umowna, dodatkowa prowizja itp. Klient ma natomiast spłacić w ciągu 30 dni – liczonych od dnia złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy - całą wypłaconą mu przez bank kwotę kredytu powiększoną o odsetki naliczone za okres od dnia podpisania umowy do dnia jego spłaty. Bank może się również domagać zwrotu niektórych poniesionych kosztów związanych z podpisaną umową – chodzi o opłaty na rzecz administracji publicznej, takie jak koszty notarialne.
Kiedy bank może nam wypowiedzieć umowę kredytu hipotecznego
To sytuacja zakończenia umowy w trakcie jej trwania, ale przed terminem w niej określonym. Taką możliwość mają obie strony umowy kredytowej – zarówno bank, jak i kredytobiorca.
Przeczytaj też:
Zasadniczo bank może zerwać umowę kredytu hipotecznego wyłącznie wtedy, gdy jej zapisy zostały złamane przez klienta. Powodem wypowiedzenia może być choćby to, że zmieniły się istotnie warunki życia kredytobiorcy, o których nie poinformował banku. Zgodnie z zapisami umownymi ma on obowiązek informować o każdej zmianie sytuacji życiowej, która wpływa na jego kondycję finansową. Inną przyczyną może być przedstawienie bankowi fałszywych danych lub dokumentów, drastyczny spadek wartości zabezpieczenia kredytu spowodowany działaniem kredytobiorcy lub też wykorzystywanie kredytu niezgodnie z umową. W praktyce banki sporadycznie decydują się na zerwanie umowy ze względu na kwestie inne niż po prostu zaległości spłacie rat kredytowych.
Przepisy obowiązujące od 22 lipca 2017 r. każą instytucjom finansowym obchodzić się z kredytobiorcami na finansowym zakręcie znacznie łagodniej, niż było to wcześniej. Obecnie są one zobowiązane dać kolejną szansę kredytobiorcy, któremu „powinie się noga”. Jeśli doszło do zwłoki ze spłatą, to zgodnie z art. 33 Ustawy o kredycie hipotecznym bank, zanim zdecyduje się na wypowiedzenie umowy kredytu, musi wysłać kredytobiorcy wezwanie do zapłaty zaległych rat w terminie nie krótszym niż 14 dni roboczych. W wezwaniu bank musi poinformować kredytobiorcę o możliwości złożenia wniosku o restrukturyzację zadłużenia. Na złożenie tego wniosku kredytobiorca ma 14 dni roboczych liczonych od chwili otrzymania wezwania.
Jeśli klient zdecyduje się tak postąpić, bank będzie musiał przeanalizować jego sytuację finansową i na tej podstawie zaproponować mu rozwiązanie dotyczące restrukturyzacji. W grę wchodzą takie rozwiązania jak:
- czasowe zawieszenie spłaty,
- zmiana wysokości rat lub
- wydłużenie okresu kredytowania.
Możliwości postępowania jest więcej. Ustawodawca dał w tym zakresie stronom wolną rękę. Co ważne – w trakcie restrukturyzacji umowa kredytowa nie może być wypowiedziana, chyba że kredytobiorca nie wywiązuje się z podjętych wspólnie z bankiem ustaleń (art. 37 ust. 3).
Jeżeli bank odrzuci wniosek o restrukturyzację zadłużenia, ma obowiązek uzasadnić to na piśmie i przekazać wyjaśnienie klientowi.
W razie gdy kredytobiorca odrzuci możliwość restrukturyzacji albo gdy restrukturyzacja została podjęta, lecz nie przynosi ona skutku, bank musi umożliwić kredytobiorcy spłatę zadłużenia ze środków uzyskanych z samodzielnie przeprowadzonej sprzedaży nieruchomości. Klient ma na nią przynajmniej pół roku.
Jeśli sprzeda mieszkanie za cenę mniejszą niż wartość zadłużenia, wtedy bank ma umożliwić spłatę pozostałej kwoty w ratach dostosowanych do możliwości finansowych konsumenta. Może się też domagać ustanowienia innego zabezpieczenia w miejsce sprzedanej nieruchomości.
Jeżeli bank chce mimo wszystko wypowiedzieć umowę, może to zrobić z terminem nie krótszym niż 30 dni i jest zobowiązany do ostrzeżenia klienta o tym, że do takiego wypowiedzenia dojdzie.
Jak wypowiedzieć umowę kredytu hipotecznego
W praktyce wypowiedzenie umowy kredytu hipotecznego sprowadza się do przedterminowego spłacenia całości zobowiązania. W przypadku kredytów średnio- i długoterminowych (okres spłaty powyżej roku) kredytobiorca może w każdym momencie wypowiedzieć umowę bez podania przyczyny. Ustawowy termin wypowiedzenia to 3 miesiące, chyba że w umowie został on określony inaczej.
Jeśli klient decyduje się zerwać/wypowiedzieć umowę kredytową, jest wówczas zobowiązany w określonym czasie (zgodnie z zapisami ustawy lub umowy) zwrócić całą kwotę zadłużenia wraz ze wszystkimi naliczanymi do momentu ustania stosunku kredytowego odsetkami oraz opłatami dodatkowymi.
Prawo bankowe i cywilne określa, że termin spłaty zobowiązania kredytowego w umowie jest terminem zastrzeżonym, ale na rzecz konsumenta (art. 457 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że bank nie może się domagać wcześniejszej spłaty kredytu (chyba że druga strona złamała postanowienia umowy), natomiast kredytobiorca może w każdej chwili spłacić cały kredyt – z tym że w niektórych sytuacjach musi się liczyć z dodatkowymi opłatami z tego tytułu.
Zasady przedterminowej spłaty kredytu określa umowa kredytowa, ale kwestie naliczenia ewentualnej prowizji (rekompensaty) za wcześniejszą spłatę oraz jej wysokości zostały uregulowane także w Ustawie o kredycie hipotecznym.
Bank może naliczyć prowizję tylko wtedy, gdy klient spłaci zobowiązanie w pierwszych 3 latach od jego zaciągnięcia. Może ona wynieść maksymalnie 3% kwoty spłacanej przed terminem, przy czym nie może przekroczyć kwoty odsetek naliczonych od tej kwoty - według stopy procentowej obowiązującej w dniu spłaty - w okresie roku od momentu faktycznej spłaty (art. 40 Ustawy o kredycie hipotecznym). Te reguły dotyczą osób spłacających kredyty ze zmienną stopą procentową.
Posiadacze kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową nie mogą liczyć na takie udogodnienia. W ich przypadku rekompensata za wcześniejszą spłatę kredytu może być pobrana w całym okresie obowiązywania stałego oprocentowania. Jej kwota nie może być wyższa niż koszty banku bezpośrednio związane z przedterminową spłatą kredytu.
Warto wiedzieć, że można złożyć w banku wniosek o przekazanie informacji o kosztach spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny. Bank jest obowiązany ją udostępnić w ciągu 7 dni roboczych od otrzymania wniosku.
W przypadku spłaty kredytu przed terminem bardzo ważną kwestią jest również uprawnienie kredytobiorcy do zwrotu części poniesionych kosztów (art. 39 Ustawy o kredycie hipotecznym). Dotyczy to opłat i prowizji dokonanych przed spłatą zobowiązania i dotyczących całego okresu kredytowania, takich jak składka za ubezpieczenie z tytułu niskiego wkładu, prowizja za uruchomienie kredytu itp. Kredytobiorca powinien zatem otrzymać zwrot tej części takich opłat, która przypada za okres, o który skrócono obowiązywanie umowy kredytowej.
