Dom na wynajem. Czy można na tym zarobić? Czy to dobra inwestycja? Jak przygotować dom do wynajęcia?

Wynajmowanie domu może być trudniejsze niż wynajmowanie mieszkania. Za to na wynajmie domu potencjalnie można więcej zarobić. Najbardziej sprawdza się wynajem domu na pokoje, większej grupie najemców czy po dokonaniu podziału domu na odrębne mieszkania.

Wysoka zyskowność i duży popyt na lokale ze strony najemców sprawiają, że rynek najmu staje się jednym z głównych motorów świetnej koniunktury na rynku nieruchomości.

Inwestycja w nieruchomość na wynajem jest postrzegana jako bardzo atrakcyjna, bo po pierwsze, nieruchomości w dłuższej perspektywie zyskują na wartości, a po drugie można uzyskiwać z nich tak zwany dochód pasywny, a więc zarabiać na wynajmie (z danych banku centralnego wynika, że wynajem mieszkań jest bardziej zyskowny niż większość instrumentów inwestycyjnych; szacuje się, że przynosi zysk w wysokości 5-6% rocznie).

Czy inwestować w dom na wynajem

Sytuację, w której inwestor kupuje/buduje dom od razu z przeznaczeniem pod wynajem, spotyka się bardzo rzadko. Inwestorzy raczej tego nie robią, gdy tymczasem na rynku mieszkaniowym to sytuacja normalna. Dlaczego znacznie rzadziej inwestuje się w domy jednorodzinne?

Po pierwsze – chodzi o cenę. Domy są znacznie droższe od mieszkań. Choć stawkę za 1 m² powierzchni mają zazwyczaj niższą, to wysoka cena wynika przede wszystkim z metrażu oraz z kosztu działki (w dużych miastach ceny gruntów sięgają kilkuset złotych za metr kwadratowy). Zakup domu na wynajem oznaczałby zatem wyłożenie znacznie większych pieniędzy niż w wypadku wejścia na ten rynek przez kupno mieszkania. Za cenę przeciętnego 150-metrowego domu w dużym mieście (około 3,5–4 tys. zł/m²) można mieć przynajmniej dwa średniej wielkości mieszkania.

Po drugie – dom znacznie ciężej jest wynająć w całości, czyli jednemu najemcy (np. rodzinie). Najemcy w Polsce, inaczej niż w wielu krajach Zachodu, traktują życie w wynajmowanym lokalu jako sytuację tymczasową. Na takie rozwiązanie decydują się najczęściej ludzie młodzi, będący na dorobku, niezbyt zamożni itp. Do tego ceni się w Polsce własność mieszkania/nieruchomości. Ci, którzy wynajmują, docelowo chcą mieć swoje, nawet jeśli to swoje miałoby w rzeczywistości - na mocy hipoteki - należeć do banku.

Sprawdź też:

• Elektroniczne księg wieczyste - jak sprawdzić księgę przez Internet >>>

Rodziny, które stać na wynajem domu jednorodzinnego, raczej po prostu go kupią. Oczywiście nie znaczy to, że wynajem domu się nie zdarza. Jednak na podstawie wiedzy o rynku możemy zawyrokować, że dzieje się tak zdecydowanie rzadziej niż w przypadku najmu mieszkań, gdzie jest to sytuacja standardowa.

Jeśli jednak mimo wszystko chcemy kupić dom i go wynajmować, stosunkowo bezpiecznym rozwiązaniem będzie dobrze położona szeregówka. Deweloperzy, korzystając z koniunktury, często realizują takie projekty w miastach, gdzie jest deficyt terenów inwestycyjnych. Zabudowa szeregowa pozwala zachować ważne funkcjonalności domu, takie jak ogródek i garaż. Wadami będą mniejsza przestrzeń i sąsiedzi za ścianą. Małe szeregówki w dobrych wielkomiejskich lokalizacjach cieszą się dużą popularnością. Takie nieruchomości będzie na pewno łatwiej wynająć niż typowe domy wolno stojące albo bliźniaki.

Komu i jak wynajmować dom

Domy jednorodzinne też mogą się cieszyć popytem najemców. Takie obiekty są popularne wśród zorganizowanych grup – np. pracowników firmy, którzy w okolicy wykonują kontrakt, studentów, imigrantów zarobkowych z zagranicy, zaprzyjaźnionych rodzin z dziećmi itp.

Wynajęcie domu grupie ludzi ma swoje plusy i minusy. Zaletą jest oczywiście potencjalna wysokość przychodu z takiego wynajmu. Wada to większe zużycie nieruchomości i konieczność częstszego przeprowadzania remontów. Pewna kłopotliwość może się również wiązać z egzekwowaniem czynszów od najemców. Jeśli grupa podpisała wspólną umowę, gdzie każdy z najemców odpowiada solidarnie za czynsz, sytuacja jest w miarę komfortowa. Jeżeli jednak najemcy mają osobne umowy z właścicielem, będzie on musiał samodzielnie dopilnować płatności od każdego.

Najbardziej optymalnym rozwiązaniem wydaje się wynajmowanie poszczególnych pokojów. Podobnie jak w wypadku dużych mieszkań może się to okazać znacznie bardziej zyskowne niż wynajem całości lokalu. Załóżmy przykładowo, że pan X zainwestował w dużym mieście w pięciopokojowy dom o powierzchni użytkowej 150 m² i wynajął go jednej rodzinie. Miesięczny czynsz określił na 3800 zł. Tego typu stawki spotykamy obecnie na rynku. Pani Y, właścicielka takiej samej nieruchomości, postanowiła natomiast wynajmować poszczególne pokoje studentom: dwa większe, w których mogą mieszkać po dwie osoby, za 1200 zł, a trzy mniejsze, jednoosobowe - za 800 zł miesięcznie. Tym samym jej miesięczny przychód wyniósł 4800 zł.

Dom do wynajęcia można podzielić

Innym dobrym rozwiązaniem, zwłaszcza gdy chcemy zarabiać na najmie, ale jednocześnie będziemy nadal mieszkać w naszym domu, jest adaptacja parteru na wydzielony lokal z osobnym wejściem. Takie rozwiązanie spotyka się często. Wynajmem pomieszczeń na najniższej kondygnacji właściciele „dorabiają sobie”, a lokator dzięki odpowiednio zorganizowanej przestrzeni, osobnemu wejściu, kuchni i łazience może się cieszyć prywatnością zbliżoną do wynajmu mieszkania.

Kluczem do sukcesu na rynku najmu domu może być właśnie umiejętne dostosowanie powierzchni pod kilku najemców. Takie rozwiązanie docelowo może być opłacalne także wtedy, gdy z czasem będziemy chcieli sprzedać dom lub jego część. Warto się więc zastanowić nad podziałem domu na osobne mieszkania. Odpowiednio duży dom powinien umożliwiać taki podział.

Jak przeprowadzić podział domu do wynajęcia

Wyodrębnienie poszczególnych mieszkań ma charakter zarówno fizyczny, jak i prawny. W sensie fizycznym dokonuje się odpowiednich przeróbek budowlanych, tak by każde mieszkanie stanowiło niezależny, osobny lokal. Chodzi więc np. o wybudowanie ścian działowych, montaż drzwi wejściowych, rozdzielenie instalacji, urządzenie nowej łazienki i kuchni, montaż liczników dla każdego z lokali itp. Przed rozpoczęciem robót budowlanych trzeba się upewnić, czy nie wymagają dokonania zgłoszenia w starostwie powiatowym albo uzyskania pozwolenia na budowę.

Przeczytaj też:

• Podatek od nieruchomości: stawki 2019 r. Ile zapłacimy? >>>

Jeśli chcemy prawnie ustanowić odrębną własność wydzielonych mieszkań, musimy:

1. zlecić inwentaryzację budowlaną składającą się z części opisowej i graficznej ze wskazaniem lokalu, który chcemy wyodrębnić. Inwentaryzację może przeprowadzić tylko osoba z uprawnieniami budowlanymi do projektowania;
2. złożyć do starosty lub prezydenta miasta wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu;
3. sporządzić u notariusza akt ustanowienia odrębnej własności lokalu. Notariusz sporządzi też wniosek do sądu o założenie nowej księgi wieczystej dla lokalu (dotychczasowa księga będzie prowadzona dla nieruchomości wspólnej);
4. złożyć wniosek w urzędzie gminy lub miasta o nadanie numeru porządkowego (adresu) dla nowego lokalu i księgę wieczystą.

Co nam da prawne wyodrębnienie własności? Będziemy mogli niezależnie dysponować takim mieszkaniem, czyli je sprzedać, podarować albo zapisać w spadku.

Uwaga! Zgodnie z przepisami Ustawy o własności lokali w domu jednorodzinnym można wyodrębnić własność co najwyżej dwóch lokali mieszkalnych. Nie ma natomiast prawnych przeszkód, żeby – na przykład na potrzeby wynajmu - wydzielić ich więcej wyłącznie fizycznie. Łatwiej wówczas znaleźć najemców i można liczyć na większy przychód niż w przypadku wynajęcia domu w całości.

A może wynajem domu krótkoterminowy

Podział domu może być też świetnym wyjściem, jeśli chcemy zarabiać na wynajmie na noclegi. W ten sposób zyskujemy kilka osobnych lokali, które mogą funkcjonować jako tak zwane aparthotele (apartamenty na wynajem jak pokoje hotelowe, ale o cechach pełnego mieszkania, czyli z kuchnią, łazienką, salonem itp.).

Rynek turystyczny w Polsce rośnie jak na drożdżach, a dzięki internetowi i portalom takim jak Airbnb czy Booking.com bardzo łatwo dotrzeć z ofertą do rzeszy klientów z całego świata.

Przeczytaj też:

• Wynajem mieszkania (pokojów) dla turystów – jaki podatek trzeba zapłacić

Wynajem krótkoterminowy postrzega się jako znacznie bardziej zyskowny niż ten „zwykły”, na dłuższe okresy. Nie do końca jest to prawda, bowiem wyższe są też koszty takiej działalności.