Jakie formalności trzeba załatwić przed planowaną rozbiórką stodoły i budową ogrodzenia działki?

Mam starą stodołę, którą chcę rozebrać. Czy potrzebuję na to jakiś projekt ect.? Planuję również wybudować sobie płot. Ów płot będzie w granicy działki, od strony ulicy, murowany - jakie są obostrzenia co do budowy tego płotu?

1. Kwestia rozbiórki stodoły wymaga niestety większej ilości danych dotyczących parametrów, stanu technicznego i prawnego tego budynku, które umożliwiłyby jednoznaczną odpowiedź, jakie działania są wymagane w tym konkretnym przypadku.

Co do zasady, rozbiórka obiektu budowlanego (do których prawdopodobnie zalicza się przedmiotowa stodoła – por. art. 3 pkt 1 i 2 Ustawy prawo budowlane), podlega takim samym rygorom jak roboty budowlane, a więc wymaga uzyskania pozwolenia.

Starający się o pozwolenie na rozbiórkę powinien złożyć w starostwie wniosek i dołączyć do niego: zgodę właściciela obiektu, szkic usytuowania budynku (dobrze, jeżeli stodoła jest umieszczona na mapach dotyczących nieruchomości), opis zakresu i sposobu prowadzenia robót, pozwolenia, ewentualne uzgodnienia lub opinie innych organów, a także dokumenty wymagane przez przepisy szczególne, projekt rozbiórki obiektu – w zależności od potrzeb oraz wnieść opłatę skarbową.

Jeżeli jednak stodoła przeznaczona do rozbiórki spełnia kryteria wskazane w art. 31 ust. 1 Ustawy prawo budowlane, wówczas pozwolenie nie będzie potrzebne, a jedynie dokonanie zgłoszenia w organie administracji architektoniczno-budowlanej (opis działań dot. zgłoszenia w punkcie 2 poniżej).

Rozbiórka nie wymaga uzyskania pozwolenia, o ile: (i) budynek lub budowla, które nie są wpisane do rejestru zabytków oraz nie są objęte ochroną konserwatorską – mają wysokość poniżej 8 m, a ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości; ewentualnie (i) rozbierany jest obiekt, na którego budowę również nie trzeba mieć pozwolenia (o ile nie podlega ochronie jako zabytek).

Należy więc zacząć od stwierdzenia, do której z opisanych kategorii należy stodoła i podjąć odpowiednie działania, pamiętając przy tym, że „kto dokonuje rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części, naruszając przepisy art. 28 lub art. 31 ust. 2 – podlega karze grzywny” (art. 93 pkt 3 Ustawy prawo budowlane). O ile stodoła „jest stara”, a co za tym idzie nieużytkowana lub niewykończona i ponadto nie nadaje się do odbudowy lub wykończenia, innym rozwiązaniem może być zwrócenie się do organu z wnioskiem o nakazanie rozbiórki obiektu budowlanego na podstawie art. 67 Ustawy prawo budowlane. Jest to jednak procedura ryzykowna z uwagi na uprawnienie organu do ustalenia przyczyn niewykonania remontu, odbudowy obiektu budowlanego oraz nakazania sporządzenia ekspertyzy technicznej tego obiektu, co również wymaga nakładów czasowych i finansowych.

2. Budowa ogrodzenia działki nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Mimo to, w przypadku planowanego ogrodzenia od strony drogi czy ulicy (także placu i innych miejsc publicznych oraz ogrodzeń o wysokości przekraczających 2,20 m), należy dokonać pewnych formalności.

Prawo nakłada bowiem obowiązek zgłoszenia tego typu inwestycji budowlanej w organie administracji architektoniczno-budowlanej (zazwyczaj będzie to Wydział Architektury Starostwa Powiatowego).

Zawiadomienie takie musi zostać dokonane na co najmniej 30 dni przed przystąpieniem do planowanych prac związanych z postawieniem ogrodzenia i powinno zawierać: rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych (najlepiej poprzeć opis projektem zawierającym szkice i rysunki), termin ich rozpoczęcia, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz ewentualnie pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Następnie, jeżeli w ciągu 30 dni od dokonania zgłoszenia właściwy organ nie wniesie sprzeciwu (brak działania - nie dostaniemy żadnej informacji, pozwolenia itp.), można przystąpić do realizacji budowy ogrodzenia w sposób określony w zgłoszeniu. Budowę ogrodzenia można rozpocząć w ciągu dwóch lat od terminu określonego w zgłoszeniu. Po upływie dwuletniego okresu, konieczne jest ponowne zgłoszenie.

Organ administracji może jednak wnieść sprzeciw w formie decyzji. Stanie się tak w przypadku stwierdzenia, że planowane roboty budowlane objęte zgłoszeniem naruszają ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub inne przepisy. Ten plan znajduje się w urzędzie gminy/miasta, więc zawczasu można sprawdzić czy projekt ogrodzenia jest z nimi zgodny. W takiej sytuacji można albo wnieść odwołanie, a docelowo wszcząć postępowanie przed sądem administracyjnym, bądź też zmodyfikować projekt ogrodzenia i dostosować go do planu zagospodarowania przestrzennego (innych przepisów) i dokonać ponownego zgłoszenia.

Poza powyższymi wymogami formalnymi, należy pamiętać o wymogach technicznych. Mianowicie ogrodzenie od strony ulicy nie może stwarzać zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi i zwierząt, tj. do wysokości 1,8 m nie wolno umieszczać zakończonych ostro elementów - drutu kolczastego, tłuczonego szkła itp., a bramy i furtki nie mogą otwierać się na zewnątrz działki.

Przydatne przepisy:
• Ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2003 r. nr 207, poz. 2016 z późn. zm.), w szczególności art. 3 ust. 1 i 2, art. 30, art. 31 ust. 1 i 2, art. 32, art. 67;
• Rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 30 sierpnia 2004 r. w sprawie warunków i trybu postępowania w sprawach rozbiórek nieużytkowanych lub niewykończonych obiektów budowlanych (Dz. U. z 2004 r. Nr 198, poz. 2043);
• Rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 75, poz. 690 z późn. zm.), w szczególności art. 41 - 43;
• Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn. zm.);
• Ustawa z14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. nr 98, poz. 1071 z późn. zm.).