Zwrot wywłaszczonej nieruchomości: jak odzyskać nieruchomość i czy się to opłaca

Wywłaszczony właściciel traci prawa do nieruchomości. Może się jednak starać ją odzyskać. Kiedy może liczyć na zwrot wywłaszczonej nieruchomości? Czy zawsze mu się to opłaci?

Zwrot wywłaszczonych nieruchomości - kiedy jest możliwy

Zgodnie z art. 136 ust. 1 i art. 137 Ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą złożyć wniosek o zwrot wywłaszczonej nieruchomości w dwóch przypadkach:

• gdy wywłaszczona nieruchomość ma być użyta na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu;
• gdy wywłaszczoną nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu.

Z tego wynika, że podstawowe znaczenie ma określony w decyzji wywłaszczeniowej cel. Jeśli jest on precyzyjnie wskazany (np.  budowa drogi krajowej), to nie będzie problemu ze stwierdzeniem, czy cel został zrealizowany, czy nie.

Jednak często się zdarza, zwłaszcza w przypadku starszych aktów, że decyzja nie określa celu albo określa go bardzo ogólnie, np.: budowa osiedla mieszkaniowego - bez wskazania, czy działka ma być wykorzystana pod budynki, drogi, infrastrukturę techniczną, czy tereny rekreacyjne dla mieszkańców. Taka sytuacja bardzo utrudnia postępowanie administracyjne, bo dopóki nie zostanie precyzyjnie ustalony cel wywłaszczenia, nie ma możliwości wydania decyzji o zwrocie nieruchomości.

Najlepszym środkiem dowodowym są akta sprawy zakończonej wydaniem decyzji wywłaszczeniowej, ale można się posiłkować wszystkim, co jest zgodne z prawem, np. zeznaniami świadków, którzy brali udział przy wydawaniu tej decyzji albo reprezentowali strony postępowania.

Zwrot wywłaszczonych nieruchomości - kiedy nieruchomość uznaje się za zbędną

O tym, kiedy nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, stanowi art. 137 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z nim ma to miejsce wtedy, gdy:

• pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu albo
• pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany (UWAGA! Na podstawie wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 13 marca 2014 r. przepis ten utracił moc obowiązującą w zakresie, w jakim za nieruchomość zbędną uznaje się nieruchomość wywłaszczoną przed 27 maja 1990 r., na której cel określony w decyzji o wywłaszczeniu zrealizowano przed złożeniem wniosku o zwrot, lecz nie później niż przed 22 września 2004 r.).

Przesłanka wymieniona w pierwszym punkcie zachodzi w razie pozostawienia nieruchomości w stanie niezmienionym, czyli takim, w jakim była w momencie wywłaszczenia - bez rozpoczęcia prac związanych z robotami budowlanymi w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, czyli: rozpoczęcia realizacji (choćby w części) inwestycji głównej, jak również zrealizowania (nawet tylko częściowo) infrastruktury tej inwestycji oraz zainstalowania urządzeń, bez których inwestycja objęta celem wywłaszczenia nie mogłaby spełniać planowanych funkcji.

Warto wiedzieć, że w postępowaniu o zwrot nieruchomości nie ma znaczenia, z jakiej przyczyny inwestycja nie została zrealizowana, a jeśli realizacja celu wywłaszczenia związana była z jakimikolwiek pracami budowlanymi, nie bierze się pod uwagę, czy były one wykonywane na podstawie pozwolenia na budowę.

W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjęto, że biegu terminów warunkujących zwrot zbędnych nieruchomości nie należy odnosić do wywłaszczenia dokonanego przed wejściem w życie przepisów przewidujących te terminy, czyli 7-letniego od 1 stycznia 1998 r. i 10-letniego od 22 września 2004 r. To znaczy, że jeżeli decyzja wywłaszczeniowa stała się ostateczna np. 3 stycznia 2000 r., ma do niej zastosowanie termin 7-letni, a nie 10-letni.

Gdy wywłaszczany właściciel zgodził się sprzedać nieruchomość

Zwrotu nieruchomości, która stała się zbędna, można żądać nie tylko wtedy, gdy wywłaszczenie nastąpiło w drodze decyzji, ale także wtedy, gdy miało to miejsce na podstawie umowy nabycia nieruchomości przed właściwym postępowaniem wywłaszczeniowym w trybie szczególnym, przewidzianym w art. 6 Ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (ustawy wywłaszczeniowej) lub w jego toku. Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z 12 grudnia 2017 r. uznał bowiem omawiany przepis - w zakresie, w jakim wyłącza on prawo do żądania przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę zwrotu nieruchomości nabytej przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego w drodze umowy, gdy nieruchomość stała się zbędna na cel publiczny uzasadniający jej nabycie - za niezgodny z artykułem 21 ust. 2 w związku z art. 31 ust. 3 oraz art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji RP.

Do kiedy można się ubiegać o zwrot wywłaszczonych nieruchomości

Zwrot wywłaszczonej nieruchomości nigdy nie następuje z mocy prawa. Zawsze konieczny jest do tego wniosek byłego właściciela lub jego spadkobiercy.

Przeczytaj też:

Wywłaszczenie nieruchomości pod budowę drogi: kiedy może nastąpić >>>

Osoby uprawnione do starania się o zwrot same muszą pilnować upływu wyżej wspomnianych terminów (wskazanych w art. 137 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami) i kiedy to nastąpi, złożyć wniosek do starosty właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Brak wniosku powoduje, że nieruchomość może zostać użyta na cel inny niż określony w decyzji o jej wywłaszczeniu. Uprawnienie do zwrotu nieruchomości zbędnej wygasa, jeżeli od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, upłynęło 20 lat, a w tym terminie uprawniony nie złożył wniosku.

Kiedy nie ma możliwości zwrotu wywłaszczonej nieruchomości

Roszczenie o zwrot zbędnej nieruchomości nie przysługuje także wtedy, gdy przed dniem wejścia w życie Ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli przed 1 stycznia 1998 r., nieruchomość została sprzedana albo ustanowiono na niej prawo użytkowania wieczystego na rzecz osoby trzeciej i prawo to zostało ujawnione w księdze wieczystej (art. 229 Ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Właściwy organ powinien jednak zawiadomić poprzedniego właściciela nieruchomości lub jego spadkobiercę, który nią włada, o zamiarze wykorzystania jej na cel inny niż wskazany w decyzji wywłaszczeniowej z woli podmiotu. Jednocześnie powinien go poinformować o możliwości zwrotu jej albo jej części bądź udziału w nich (art. 136 ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami).

W przypadku braku możliwości ustalenia adresu poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercy zawiadomienia dokonuje się w drodze obwieszczenia. Podaje się je do publicznej wiadomości na okres 3 miesięcy poprzez wywieszenie w siedzibie właściwego organu oraz umieszczenie na jego stronie w Biuletynie Informacji Publicznej (BIP). Natomiast informacja o obwieszczeniu powinna być podana do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej o zasięgu obejmującym co najmniej powiat, na terenie którego położona jest nieruchomość (art. 136 ust. 3).

Ponieważ takie obwieszczenia często pozostają niezauważone przez osoby, które mogłyby z nich skorzystać, istotne jest przeprowadzanie postępowań spadkowych.

W przypadku niezłożenia przez uprawnionego wniosku o zwrot w terminie 3 miesięcy od dnia otrzymania zawiadomienia albo od dnia następującego po dniu, w którym upłynął okres na obwieszczenie, uprawnienie do zwrotu wygasa.

Zdarza się też, że wywłaszczona nieruchomość została wykorzystana na cel inny niż wskazany w decyzji bez zgody byłego właściciela lub jego spadkobiercy, a nawet bez podjęcia próby jej uzyskania.

Niestety, jeśli w ramach tego wykorzystania zmienił się właściciel lub użytkownik wieczysty, szanse na zwrot nieruchomości są znikome. Wynika to z tego, że naruszenie obowiązku uzyskania zgody na wykorzystanie nieruchomości na inny cel nie jest obwarowane sankcją pozwalającą uprawnionym wzruszyć skutki czynności rozporządzających nieruchomością. Umowa cywilnoprawna zawarta z naruszeniem tego obowiązku jest uważana za ważną. Sądy cywilne wskazują, że nieważność umowy miałaby miejsce w przypadku sprzeczności z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa, tymczasem zakaz przeznaczenia nieruchomości na inny cel niż cel wywłaszczenia ma charakter względny. Jest bowiem uzależniony od woli byłego właściciela lub jego spadkobiercy, który musi złożyć wniosek o zwrot. Wobec tego w razie zbycia wywłaszczonej nieruchomości lub ustanowienia na niej prawa wieczystego użytkowania osobom uprawnionym do żądania zwrotu nieruchomości przysługuje tylko roszczenie o odszkodowanie.

Zwrot wywłaszczonych nieruchomości nie zawsze się opłaca

Warunkiem zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, jej części bądź udziału w niej albo w jej części jest zwrot przyznanego wcześniej odszkodowania lub nieruchomości zamiennej (art. 136 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami). Może się zdarzyć, że z tego względu uzyskanie praw do wywłaszczonej nieruchomości nie będzie korzystne.

Odszkodowanie pieniężne podlega wprawdzie waloryzacji, lecz jego wysokość nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a gdy nie można jej określić - nie wyższa niż jej wartość odtworzeniowa (art. 140 ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami). Jeżeli pozbawienie własności nieruchomości w wyniku wywłaszczenia nastąpiło przed dniem 5 grudnia 1990 r., zwaloryzowane odszkodowanie nie może przekroczyć 50% aktualnej wartości nieruchomości (art. 217 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

W razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych na niej po jej wywłaszczeniu - na przykład wybudowania obiektów budowlanych - zwaloryzowane odszkodowanie pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień wywłaszczenia i dzień zwrotu. Nie uwzględnia się jednak skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym i zmian w jej otoczeniu (art. 140 ust. 4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Jeżeli w ramach odszkodowania zostały przyznane nieruchomość zamienna oraz dopłata pieniężna, zwrócić trzeba jedno i drugie. Kwota dopłaty jest ustalana według takich samych zasad jak dla odszkodowania, ale z zastrzeżeniem, że maksymalna wysokość kwoty po waloryzacji jest równa różnicy między wartością nieruchomości zwracanej a wartością nieruchomości zamiennej określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomości nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości. W razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości zamiennej stosuje się dopłaty pieniężne równe różnicy wartości tej nieruchomości określonej na dzień zwrotu (art. 140 ust. 5 Ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Zwrot odszkodowania może być rozłożony na raty – maksymalnie na 10 lat.

Podstawa prawna:

• Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. DzU z 2020 r. poz. 65 ze zm.).