Budowa domu na wąskiej działce

Jestem właścicielką budynku jednorodzinnego usytuowanego ścianą z przeszkleniami w odległości 3 m od granicy sąsiedniej działki (poprzedni właściciel domu uzyskał od sąsiada zgodę na zbliżenie do granicy). Nowy plan zagospodarowania przestrzennego umożliwia sąsiadowi budowę obiektu o wysokości 9 m (dach płaski) lub 11 m (dach spadzisty), jednakże ze względu na niekorzystne proporcje jego działki (szerokość tylko 13 m) sąsiad będzie chciał się maksymalnie zbliżyć do granicy z naszą działką. W jakiej odległości od granicy jest możliwa budowa nowego budynku na sąsiedniej działce zakładając, że będzie miał on maksymalną możliwą wysokość (9 m lub 11 m)? Czy mają tu zastosowanie przepisy dotyczące przesłaniania i na jakim etapie są one możliwe do wyegzekwowania (paragraf 13 warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki....)? Dodam jeszcze, że sytuacja dotyczy strony południowo-wschodniej, z której jest doświetlone 2/3 mojego budynku. Bardzo proszę o interpretację.

Od zasad ogólnych w sprawie odległości obiektów budowlanych od granicy z działką sąsiadującą ( § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przewidziane są wyjątki określone w §12 ust. 3 tegoż Rozporządzenia. Przewidują one możliwość sytuowania budynków w zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273, budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż 3 m, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m.
A zatem, uzyskanie przez sąsiada pozwolenia na budowę na wąskiej (poniżej 16 m) działce będzie co do zasady możliwe.
Ostatecznie zależy to jednak od wielu czynników i indywidualnych cech nieruchomości, do których w szczególności zalicza się oddziaływanie inwestycji na nieruchomości sąsiadujące w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane).
Z uwagi na fakt, iż Pani nieruchomość będzie się niewątpliwie znajdowała w obszarze oddziaływania mającego powstać obiektu budowlanego, posiada Pani status strony w postępowaniu o uzyskaniu pozwolenia na taką budowę. Oznacza to możliwość złożenia odwołania od decyzji o pozwoleniu na budowę. Na złożenie sprzeciwu jest 14 dni od wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Odwołanie należy wnieść do wojewody za pośrednictwem organu, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę. Ewentualnie kolejnym etapem jest wniesienie skargi na decyzję wojewody do wojewódzkiego sądu administracyjnego.
Powracając do pytania o moment interwencji, z pewnością nie należy z tym czekać do rozpoczęcia przez sąsiada prac budowlanych, a włączyć się w proces uzyskiwania przez niego pozwolenia na budowę.
Na późniejszym etapie, poza postępowaniem administracyjnym, istnieje również możliwość dochodzenia roszczeń na drodze powództwa cywilnego, na podstawie art. 144 k.c., o immisje (w tym wypadku ograniczenie dostępu światła).

Przydatne przepisy:
Ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2003 r. nr 207, poz. 2016 z późn. zm.);
Rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 75, poz. 690 z późn. zm.);
Ustawa z14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. nr 98, poz. 1071 z późn. zm.);
Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 z późn. zm.)