Spis treści
Domek letniskowy, czyli co?
Domek letniskowy z racji definicji w prawie budowlanym nie jest budynkiem mieszkalnym. To obiekt budowlany przeznaczony do czasowego przebywania w nim ludzi służący do wypoczynku i rekreacji. Nie jest wymagane jego wyposażanie w instalacje, a działka na której stoi nie musi być uzbrojona. Nie odnoszą się do niego zapisy w prawie budowlanym dotyczące domów jednorodzinnych mieszkalnych.
O tym czy dom jest domem mieszkalnym nie decyduje sposób jego wykorzystania czy wyposażenie. Dom może być murowany, ocieplony, wyposażony w ogrzewanie i wszelkiego rodzaju instalacje, które pozwalają na korzystanie z niego cały rok. Ważniejsza jest jego kwalifikacja występująca w wydziale ewidencji gruntów i budynków urzędu powiatowego. Jeśli dom figuruje w ewidencji gminy, jako budynek rekreacyjnyto nie jest mieszkalny.
Powierzchnia zabudowy decyduje
Powierzchnia zabudowy to powierzchnia terenu, którą zajmuje budynek, mierzona po zewnętrznym obrysie jego ścian na poziomie parteru. Jest mierzona po zewnętrznej krawędzi murów razem z warstwą ocieplenia i wykończeniem ścian.
Zasady określające, czego nie włącza się do powierzchni zabudowy, regulują przepisy rozporządzenia w sprawie projektu budowlanego oraz polskie normy architektoniczne (PN-ISO 9836).
Do powierzchni zabudowy nie są wliczane elementy wiszące i dekoracyjne: balkony, loggie, okapy dachowe, gzymsy, lizeny, wykusze, markizy i wszystkie stałe osłony przeciwsłoneczne montowane do ścian, np. wspornikowo.
Nie wlicza się także konstrukcji zewnętrznych na poziomie gruntu – tarasów naziemnych zarówno niezagospodarowanych, np. z kostki bezpośrednio na gruncie jak i nadziemnych w tym podpartych słupami a także schodów zewnętrznych, ramp, pochylni czy podjazdów.
Nie liczy się także podziemnych części budynku: garaży czy piwnic jeśli ich elementy – ściany, stropy nie wystają poza obrys budynku.
Wolnostojące obiekty pomocnicze jak szklarnie ogrodowe, altany, komórki na narzędzia czy wiaty liczy się osobno i nie sumuje się ich z powierzchnią zabudowy domu głównego na działce.
Domek letniskowy do 70 m² na zgłoszenie?
Prawo budowlane określa domek letniskowy jako budynek rekreacji indywidualnej przeznaczony do okresowego wypoczynku. Bez pozwolenia na budowę, na podstawie zgłoszenia, można wybudować wolno stojący, parterowy budynek rekreacji indywidualnej:
- do 35 m² powierzchni zabudowy,
- powyżej 35 m², ale nie więcej niż 70 m² powierzchni zabudowy.
W przypadku domku o powierzchni ponad 35 m², ale nie większej niż 70 m² rozpiętość elementów konstrukcyjnych nie może przekraczać 6 m, a wysięg wsporników – 2 m.
Na każde 500 m² powierzchni działki może przypadać jeden taki budynek.
Domek musi być parterowy
Domek rekreacyjny budowany na zgłoszenie musi być budynkiem parterowym. Nie może więc mieć pełnego piętra ani użytkowego poddasza traktowanego jako kolejna kondygnacja.
Możliwa jest natomiast antresola, jeśli jej konstrukcja nie powoduje zakwalifikowania budynku jako dwukondygnacyjnego. Spełnienie tego warunku wymaga brak pełnej przegrody (ściany) oddzielającej antresolę od pomieszczenia na parterze.
To jedna z najważniejszych różnic między domkiem letniskowym a domem jednorodzinnym do 70 m². Dom mieszkalny realizowany w uproszczonym trybie (ważny warunek – dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora) może mieć do dwóch kondygnacji. Domek rekreacji indywidualnej – tylko jedną.
Kiedy potrzebne jest pozwolenie na budowę?
Pozwolenie na budowę jest wymagane przede wszystkim wtedy, gdy domek ma więcej niż 70 m² powierzchni zabudowy.
Będzie ono potrzebne również wtedy, gdy obiekt nie spełnia warunków przewidzianych dla budowy na zgłoszenie, np.:
- ma więcej niż jedną kondygnację,
- nie jest wolnostojący,
- przy powierzchni ponad 35 m² przekracza dopuszczalne parametry konstrukcyjne (patrz wyżej).
Ograniczenia mogą wynikać także z ochrony konserwatorskiej lub innych przepisów szczególnych.
Jakie dokumenty są potrzebne przy zgłoszeniu?
Przy budowie domku rekreacyjnego na zgłoszenie należy przede wszystkim złożyć:
- formularz zgłoszenia PB-2,
- oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- decyzję o warunkach zabudowy, jeśli jest wymagana,
- szkice, rysunki przyszłego obiektu lub jego projekt,
- wymagane w danym przypadku uzgodnienia, opinie lub pozwolenia.
W przeciwieństwie do pozwolenia na budowę nie ma wymogu przedłożenia pełnego projektu budowlanego. Warto go jednak wykonać, bo ułatwi to procedury zgłoszenia i późniejszej budowy oraz urządzenie działki.
Po złożeniu zgłoszenia trzeba odczekać 21 dni. Jeśli urząd w tym czasie nie wniesie sprzeciwu, można rozpocząć budowę.
Co trzeba złożyć przy pozwoleniu na budowę?
Jeśli domek wymaga pozwolenia, inwestor składa wniosek PB-1 oraz m.in.:
- projekt zagospodarowania działki lub terenu,
- projekt architektoniczno-budowlany,
- oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- decyzję o warunkach zabudowy, jeśli jest potrzebna,
- wymagane uzgodnienia, opinie i pozwolenia.
Procedura jest bardziej rozbudowana niż przy zwykłym zgłoszeniu, m.in. z powodu wymogu przedłożenia projektu architektoniczno-budowlanego.
MPZP może ograniczyć wielkość domku
To, że Prawo budowlane pozwala wznieść domek do 70 m² na zgłoszenie, nie oznacza jeszcze, że taki budynek można postawić na każdej działce.
Trzeba sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Może on określać m.in. maksymalną powierzchnię zabudowy, wysokość budynku, kształt dachu czy powierzchnię biologicznie czynną.
Jeśli działka nie jest jeszcze objęta planem miejscowym, może być konieczne uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
Zobacz galerię prefabrykowanych domów letniskowych
18
