Spis treści
Wpisy swoje, rzeczywistość swoje
Wielu inwestorów wierzy, że dziennik budowy to dokument ostateczny, a jakikolwiek wpis automatycznie przerywa bieg trzyletniego terminu bezczynności, po którym pozwolenie na budowę wygasa z mocy prawa. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego w swoim cyklu „Ciekawe interpretacje GUNB” przytoczył wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, który ostatecznie obala ten mit.
Sprawa ta udowadnia, że urzędy nie dają się nabrać na kosmetyczne zabiegi na działkach i coraz skrupulatniej weryfikują stan faktyczny w terenie. W przypadku stwierdzenia urzędników, że budowa faktycznie stanęła i nie widać jej postępów, po upływie konkretnego terminu pozwolenie wygasa.
Sześć segmentów zamrożonych w czasie czyli przypadek z Poznania
Sprawa zaczęła się od decyzji Prezydenta Miasta Poznania, który stwierdził wygaśnięcie pozwolenia na budowę z sierpnia 2007 roku dla sześciu segmentów w zabudowie szeregowej. Decyzja ta opierała się bezpośrednio na wynikach kontroli przeprowadzonych przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.
Pierwsza kontrola w kwietniu 2010 roku wykazała wykonanie jedynie fundamentów. Trzy lata później, w październiku 2013 roku, stan techniczny inwestycji pozostawał identyczny, a na placu budowy znajdowały się wyłącznie fundamenty z wystającym zbrojeniem.
Kolejna kontrola przeprowadzona w listopadzie 2013 roku ujawniła z kolei jedynie pozorne czynności mające sprawiać wrażenie aktywnego placu budowy: uporządkowano wówczas teren, wykoszono trawę, nawieziono dwie pryzmy piasku i oczyszczono grunt wokół fundamentów, nie stwierdzając przy tym jakichkolwiek rzeczywistych robót budowlanych.
- Polecamy także: Uważaj na pułapkę remontu dachu. Wymiana więźby może wymagać pozwolenia na budowę. Kiedy to jest konieczne?
Co było w dziennik budowy? Ogrodowe rewolucje zamiast betonu
Najbardziej uderzające było zderzenie stanu faktycznego z adnotacjami w dzienniku budowy. W dokumentacji próbowano bowiem stworzyć obraz nieprzerwanej aktywności.
W marcu 2010 roku kierownik budowy odnotował zabetonowanie ław i stóp fundamentowych segmentów A i B, co osiemnaście dni później swoim nadzorem autorskim potwierdził architekt. Następnie, w listopadzie 2011 roku, inwestor dokonał wpisu dotyczącego nasadzenia na terenie inwestycji 68 krzewów.
W marcu 2012 roku geodeta odnotował wytyczenie osi budynku, a w październiku 2013 roku sam inwestor wpisał wykonanie prac porządkowych, konserwację fundamentów oraz naprawę ogrodzenia. Cały ten ciąg adnotacji doprowadził prezydenta miasta oraz wojewodę do wniosku, że od marca 2010 roku do października 2013 roku na budowie nie prowadzono realnych robót budowlanych, a działania miały wyłącznie charakter pozorowany.
Wyrok NSA - papier nie zastąpi betonu i stali
Inwestor odwołał się do WSA w Poznaniu, który w listopadzie 2014 r. oddalił skargę (sygn. akt IV SA/Po 838/14). Sprawa trafiła do Naczelnego Sądu Administracyjnego. NSA wyrokiem z 2 grudnia 2016 r. (sygn. akt II OSK 564/15) oddalił skargę kasacyjną.
NSA orzekł, że same wpisy w dzienniku budowy nie są ostatecznym dowodem na kontynuowanie prac. O przerwaniu procesu budowy świadczy niezmieniony od lat stan techniczny i brak zaawansowania robót stwierdzony w terenie. Wpisy o nasadzeniach czy naprawie ogrodzenia uznano za dowód pozornej aktywności, nieadekwatnej do rzeczywistego stanu budowy.
- Sprawdź jeszcze: Ile naprawdę kosztują działki czy domy w Twojej okolicy? Sprawdź za darmo ceny transakcyjne nieruchomości
Co naprawdę przerywa bieg terminu pozwolenia na budowę?
Dlaczego sadzenie krzewów nie uratowało pozwolenia?
Zgodnie z Prawem budowlanym (art. 37 ust. 1, art. 41), tylko faktyczne roboty budowlane mogą przerwać bieg terminu wygaśnięcia decyzji.
Zarówno GUNB, jak i sądy podkreślają, że robotami budowlanymi są prace zmierzające bezpośrednio do wzniesienia obiektu. Nasadzenie roślin ozdobnych, koszenie trawy czy konserwacja starych fundamentów to czynności porządkowe lub zabezpieczające, a nie budowlane. Nie przybliżają one inwestycji do ukończenia, dlatego nie wywołują skutków prawnych w postaci przerwania biegu terminu.
Jak uniknąć utraty pozwolenia na budowę?
Planując dłuższą przerwę w budowie, warto pamiętać o kilku fundamentalnych zasadach, które uchronią nas przed dotkliwymi konsekwencjami urzędowymi.
Przede wszystkim należy dbać o to, by wszelkie adnotacje w dokumentacji budowy miały bezpośrednie odzwierciedlenie w fizycznym stanie realizowanego budynku.
Warto również prowadzić własne archiwum fotograficzne dokumentujące poszczególne etapy prac, ponieważ inspektorzy nadzoru podczas kontroli terenowych wykonują dokumentację zdjęciową, z którą niezwykle trudno polemizować w razie ewentualnego sporu.
Przede wszystkim jednak trzeba pamiętać, że prace porządkowe, kosmetyczne czy zabezpieczające, jak sprzątanie działki lub naprawa ogrodzenia, nie zastępują właściwych robót budowlanych i nie przerywają biegu trzyletniego terminu.
Utrata pozwolenia na budowę oznacza konieczność ponownego przejścia przez całą procedurę administracyjną od zera. Warto więc pamiętać, że nadzór budowlany ocenia budowę nie tylko przez pryzmat kartek papieru, ale przede wszystkim okiem obiektywu w terenie.
20
