Umowa rezerwacyjna mieszkania od dewelopera - ile kosztuje i na czym polega?

2023-08-22 14:08

Umowa rezerwacyjna mieszkania umożliwia rezerwacje mieszkania sprzedawanego przez dewelopera. Na jaki czas można zarezerwować mieszkanie? Czy trzeba za to zapłacić i ile? Co z opłatą rezerwacyjną, gdy zrezygnujemy z kupna mieszkania? Wyjaśniamy.

Umowa rezerwacyjna mieszkania od dewelopera — Autor: Getty Images Czasowe wyłączenie z oferty sprzedaży wybranego mieszkania zwykle jest odpłatne

Spis treści

Czym jest umowa rezerwacyjna?
Strony umowy rezerwacyjnej
Forma umowy rezerwacyjnej
Obowiązkowe elementy umowy rezerwacyjnej
Jaka opłata za rezerwację mieszkania?
Jaki czas rezerwacji mieszkania?
Zwrot opłaty rezerwacyjnej
Obowiązek informowania o zmianach

W Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (zwanej ustawą deweloperską) uregulowano formę i warunki dokonywania rezerwacji sprzedawanych przez deweloperów lokali lub domów. Jest to nowa ustawa deweloperska, która obowiązuje od 1 lipca 2022 r.

Czym jest umowa rezerwacyjna?

Umowa rezerwacyjna zawierana jest między deweloperem (albo przedsiębiorcą innym niż deweloper) a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży czyli (rezerwującym). Przedmiotem umowy jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Podpisanie takiej umowy stanowi zatem pierwszy etap procesu zmierzającego do zawarcia umowy deweloperskiej, a ostatecznie umowy przenoszącej własność nieruchomości z dewelopera na nabywcę.

Co ciekawe, umowa rezerwacyjna w ustawie deweloperskiej (w art. 29) została ukształtowana w ten sposób, że jej zawarcie rodzi określone zobowiązania wyłącznie po stronie sprzedającego, rezerwujący zaś nie jest w zasadzie do niczego zobowiązany.

Ewentualne obowiązki mogą ciążyć na rezerwującym tylko wtedy, gdy zostaną określone w treści umowy. Chodzi tu w szczególności o wymóg uiszczenia opłaty rezerwacyjnej. Jeśli zaś takie postanowienia nie zostaną w umowie zawarte, będzie ona miała charakter nieodpłatny. Trzeba jednak podkreślić, że w praktyce rynkowej tego typu sytuacje zdarzają się bardzo rzadko.

Strony umowy rezerwacyjnej

Sprzedającym - zgodnie z przepisami ustawy - może być deweloper albo przedsiębiorcy inny niż deweloper. Deweloper to przedsiębiorca, czyli osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, ale posiadającą zdolność prawną, która prowadzi we własnym imieniu działalność gospodarczą lub zawodową i w ramach tej działalności realizuje przedsięwzięcie deweloperskie (art. 5 pkt 1 ustawy deweloperskiej).

Przedsiębiorca inny niż deweloper to podmiot, który zawiera z nabywcą umowę sprzedaży mającą za przedmiot przeniesienie:

własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub
użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub
ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Warunkiem zawarcia umowy rezerwacyjnej przez przedsiębiorcę innego niż deweloper jest, aby dom będący przedmiotem umowy powstał w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz aby przeniesienie na nabywcę praw z umów sprzedaży nastąpiło po raz pierwszy. Przedsiębiorcę innego niż deweloper dotyczą te same prawa i obowiązki co dewelopera.

Kupujący (rezerwujący) to potencjalny nabywca w przyszłej umowie deweloperskiej i ostatecznej umowie przeniesienia praw do danej nieruchomości. Przez nabywcę zaś należy rozumieć osobę fizyczną, która w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową zawiera z deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper jedną z umów deweloperskich określonych w przepisach ustawy (art. 5 pkt 5).

Forma umowy rezerwacyjnej

Umowę rezerwacyjną zawiera się w formie pisemnej pod rygorem nieważności (art. 30 ust. 1). Nie możemy zatem zawrzeć takiej umowy w formie ustnej, dokumentowej czy dorozumianej.

Za to dopuszczalne jest składanie oświadczeń woli przez rezerwującego lub dewelopera w formie elektronicznej opatrzonej kwalifikowanym podpisem lub w kwalifikowanej formie szczególnej (z datą pewną, z podpisem notarialnie poświadczonym, aktu notarialnego).

Obowiązkowe elementy umowy rezerwacyjnej

Wykaz obowiązkowych elementów umowy rezerwacyjnej zawarto w art. 30 ust. 2 ustawy deweloperskiej. Powinna ona zatem określać w szczególności:

strony, miejsce i datę zawarcia umowy;cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;
wysokość opłaty rezerwacyjnej - jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony;
okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

Umowa rezerwacyjna może zawierać również inne postanowienia, w tym określenie ewentualnych zobowiązań stron, które mogą wynikać z późniejszej umowy deweloperskiej, innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności albo umowy sprzedaży. Mogą to być na przykład zasady zapłaty ceny, informacje o przedsięwzięciu deweloperskim lub zadaniu inwestycyjnym oraz o nieruchomości, na której ma być przeprowadzone to przedsięwzięcie, określenie standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper itp.

Jaka opłata za rezerwację mieszkania?

Zgodnie z art. 32 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej strony mogą ustalić, że zobowiązanie wynikające z tej umowy jest związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej. Jest to zatem kwestia fakultatywna – to, czy jako rezerwujący będziemy musieli ją uiścić, zależy wyłącznie od naszych uzgodnień z deweloperem i odpowiednich zapisów w umowie rezerwacyjnej.

Teoretycznie może się zdarzyć, że nie będziemy zobowiązani do żadnego świadczenia wobec dewelopera, jednakże w praktyce rynkowej tego typu sytuacje należą do wyjątkowo rzadkich. Należy raczej oczekiwać, że deweloper będzie dążył do zawarcia takiej umowy rezerwacyjnej, która zobliguje nas do zapłaty określonej kwoty pieniężnej tytułem opłaty rezerwacyjnej.

Co ważne, w art. 32 ust. 2 przewidziano, że wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może być wyższa niż 1% ceny mieszkania/domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Strony umowy rezerwacyjnej mogą dowolnie kształtować wysokość tej opłaty, byleby nie przekroczyła ona wskazanego limitu. Jeśli deweloper umieści w umowie zapis zobowiązujący rezerwującego do wniesienia wyższej opłaty, zapis ten będzie nieważny.

Opłata rezerwacyjna nie jest wpłacana na mieszkaniowy rachunek powierniczy, lecz na bieżący rachunek bankowy dewelopera. Ma to na celu umożliwienie sprawnego odzyskania wpłaconych środków prze rezerwującego.

Dopiero po zawarciu umowy deweloperskiej deweloper ma obowiązek przekazania opłaty rezerwacyjnej na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie później niż w ciągu 7 dni od zawarcia umowy. Opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw określonych w umowie deweloperskiej.

Jaki czas rezerwacji mieszkania?

Umowę rezerwacyjną zawiera się na czas określony (art. 31 zdanie 1). W treści umowy powinien być zatem wskazany okres, na jaki mieszkanie lub dom będą wyłączone z oferty sprzedaży dewelopera. Termin końcowy tego okresu powinno stanowić przyszłe i pewne zdarzenie, na przykład konkretna data kalendarzowa.

Niedopuszczalne jest natomiast wskazanie jako terminu wygaśnięcia umowy rezerwacyjnej zdarzenia niepewnego, przykładowo momentu wydania przez bank decyzji kredytowej, upływu 14 dni od otrzymania przez rezerwującego decyzji o udzieleniu mu kredytu na sfinansowanie nabycia przedmiotu rezerwacji albo dnia zakończenia prac budowlanych danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego.

Ustalenie okresu, na jaki została zawarta umowa rezerwacyjna, może zatem nastąpić przez wskazanie daty, w której umowa wygaśnie, albo przez określenie czasu, na jaki została zawarta (na przykład dwa miesiące).

Gdybyśmy chcieli wydłużyć czas trwania rezerwacji, należałoby zmienić treść umowy rezerwacyjnej w stosownym aneksie. Gdyby z kolei deweloperowi zależało na skróceniu okresu wyłączenia z oferty wybranego przez nas lokalu bądź domu, musiałby uzyskać naszą zgodę na rozwiązanie umowy bądź dokonać jej wypowiedzenia (pod warunkiem że umowa przewiduje prawo dewelopera do dokonania wypowiedzenia), a następnie zawrzeć nową umowę rezerwacyjną.

Przepis art. 31 zdanie 2 ustawy deweloperskiej przewiduje, że w przypadku gdy ubiegamy się o kredyt, termin ważności umowy rezerwacyjnej (a tym samym czas rezerwacji) powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez nas decyzji kredytowej lub przyrzeczenia kredytu. Zgodnie z Ustawą o kredycie hipotecznym decyzja w sprawie udzielenia kredytu hipotecznego (decyzja kredytowa) powinna zostać nam przedstawiona w dwudziestym pierwszym dniu od dnia otrzymania przez bank naszego wniosku kredytowego, chyba że wyrazimy zgodę na wcześniejsze przekazanie decyzji kredytowej.

Nowa ustawa deweloperska nie reguluje w żaden sposób kwestii wypowiedzenia umowy rezerwacyjnej przez którąkolwiek ze stron. Nie oznacza to jednak, że w umowie nie można zastrzec takiego prawa dla jednej albo dla obu stron.

Zwrot opłaty rezerwacyjnej

W ustawie wskazano sytuacje, w których rezerwującemu przysługuje zwrot opłaty rezerwacyjnej. Może on domagać się niezwłocznej wypłaty przekazanych środków w sytuacji gdy:

nie otrzymał kredytu lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej;
deweloper nie wykonał zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej;
deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania o tym rezerwującego.

Co istotne, w przypadku gdy deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej, rezerwujący ma prawo domagać się zwrotu opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości. Przykładowo taka sytuacja może mieć miejsce, gdy w okresie rezerwacji deweloper zawrze umowę deweloperską z innym klientem (czyli deweloper nie wykona wynikającego z umowy rezerwacyjnej zobowiązania do zawarcia z rezerwującym, który wniósł opłatę, umowy deweloperskiej w określonym czasie). Podobnie będzie w sytuacji, gdy deweloper nie usunie ze swojej oferty nieruchomości, której dotyczy umowa rezerwacyjna.

Zwrot opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości przysługuje również w sytuacji, gdy przy realizacji umowy innej niż deweloperska (ale poprzedzonej umową rezerwacyjną) deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Uwaga! Jeśli nabywca nie zdecyduje się na zawarcie umowy deweloperskiej, deweloper będzie uprawniony do zatrzymania opłaty rezerwacyjnej jako swojego wynagrodzenia z tytułu wykonania zobowiązania przewidzianego umową rezerwacyjną.

Obowiązek informowania o zmianach

W trakcie trwania umowy rezerwacyjnej deweloper powinien informować rezerwującego o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach (art. 33 ust. 1). Obowiązek ten ma zapobiegać jednostronnym zmianom przez dewelopera zawartych w prospekcie informacji, które mogą być dla klienta istotne przy podejmowaniu decyzji o nabyciu nieruchomości.

Ze zmianami w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach mamy do czynienia wówczas, gdy zachodzą różnice pomiędzy treścią dokumentów, które zostały doręczone klientowi, a treścią prospektu informacyjnego lub jego załączników zaktualizowanych przez dewelopera.

Informacje o zmianach deweloper ma obowiązek przekazywać w sposób czytelny dla przeciętnej osoby i umożliwiający zrozumienie nowych informacji, a także porównanie ich z wcześniejszą treścią prospektu.

Obowiązek informacyjny nie dotyczy zmian dokumentów związanych z ujawnieniem, zmianą treści i wykreśleniem w księdze wieczystej nieruchomości roszczeń wynikających z zawartych umów deweloperskich oraz roszczeń o ustanowienie hipoteki na rzecz banku hipotecznego.

Jeśli po zawarciu umowy rezerwacyjnej zaszły zmiany w treści prospektu lub załączników i nie zostaliśmy o tym poinformowani przez dewelopera, mamy prawo nie przystąpić do zawarcia umowy deweloperskiej i zażądać zwrotu wpłaconej opłaty rezerwacyjnej. Ponadto w takiej sytuacji przysługuje nam prawo domagania się od dewelopera odszkodowania na zasadach ogólnych określonych w Kodeksie cywilnym.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim (DzU z 2021 r., poz. 1177)

Przeczytaj także:

Wiktor Kalinowski