Mieszkanie z miejscem postojowym w garażu z osobną księgą wieczystą – czy są plusy takiego rozwiązania?

Szukając mieszkania, skupiamy się głównie na cenie lokalu, czy też lokalizacji, a pomijamy kwestie stanu prawnego miejsca postojowego. Warto zwrócić na to uwagę, bo ma to wpływ zarówno na możliwość sprzedaży w przyszłości samego miejsca garażowego, jak i wysokość opłat z tytułu należności publicznoprawnych.

Księga wieczysta – stan prawny nieruchomości

Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

• Sprawdź księgą wieczystą - jak to zrobić online? Jak dotrzeć do księgi wieczystej konkretnej nieruchomości?

W obrocie czasem pojawiają się nieruchomości, które nie posiadają księgi wieczystej i nie zawsze jest to spowodowane nieuregulowanym stanem prawnym (nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe). W pewnych przypadkach może to być m.in. spowodowane faktem, iż inwestor nie finansuje inwestycji środkami pochodzącymi z kredytu.

• Sprzedając miejsce w garażu, narażasz się na grzywnę. Właściciele garaży „wrzuceni na minę”

Miejsce postojowe w garażu podziemnym – charakter prawny

W praktyce transakcyjnej obrotu lokalami z miejscami postojowymi w garażu podziemnym mamy najczęściej do czynienia z dwoma sytuacjami:  

• zakup nieruchomości (lokalu) wraz z prawem wyłącznego korzystania z określonych części wspólnych w tym z miejsca postojowego. W takiej sytuacji zawierana jest jedna umowa sprzedaży. Każdoczesny właściciel lokalu jest wyłącznie uprawniony do korzystania z miejsca postojowego, podpisywana jest wtedy umowa o podziale nieruchomości do korzystania tzw. podział quoad usum, polegający na wyodrębnieniu określonej części nieruchomości i przekazanie jej do wyłącznego użytku danemu właścicielowi lokalu. Często zawarcie takiego podziału ujawnia się w dziale III księgi wieczystej nieruchomości prowadzonej dla nieruchomości gruntowej na której jest posadowiony budynek poprzez wzmiankę, iż każdoczesnemu właścicielowi lokalu będzie przysługiwało prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego. Oznacza to, że miejsce parkingowe jest związane z lokalem i nie może być samodzielnym przedmiotem sprzedaży.

• Zakup nieruchomości (lokalu) wraz z nabyciem udziału w nieruchomości wspólnej (garażu), na której znajdują się miejsca postojowe. W takiej sytuacji plac obejmujący miejsca postojowe stanowi odrębną nieruchomość posiadającą oddzielną księgę wieczystą. Właściciele lokali zawierają umowę o zasadach użytkowania miejsc postojowych. Stosowna wzmianka o sposobie korzystania ze wspólnej nieruchomości również jest wpisywana do księgi wieczystej utworzonej dla nieruchomości, na której znajdują się poszczególne miejsca postojowe. W takim przypadku sprzedaż miejsca postojowego jest jak najbardziej możliwa tj. właściciel lokalu może zbyć miejsce postojowe bez jednoczesnego sprzedawania lokalu.

Należy również zaznaczyć, iż w jednym z orzeczeń Sąd Najwyższy stwierdził, że jeżeli właściciele lokali określili w umowach z dotychczasowym właścicielem sposób korzystania z miejsc postojowych, to taki podział quoad usum części nieruchomości wspólnej może być w każdej chwili zmieniony uchwałą większości właścicieli lokali. Taka uchwała z pewnością narusza subiektywny interes dotychczasowego właściciela (Wyrok SN z 29.06.2010 r., III CSK 325/09).

Nabycie lokalu wraz z miejscem postojowym w garażu podziemnym, a podatek VAT

Aktualnie w praktyce organów podatkowych przyjmuje się, iż w przypadku gdy w ramach jednej nieruchomości następuje sprzedaż na odrębną własność lokalu mieszkalnego oraz prawa do korzystania z określonego miejsca postojowego (zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym za wyjątkiem lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m²), to sprzedaż ta ma charakter jednej transakcji i podlega, co do zasady, jednej stawce podatku od towarów i usług właściwej dla lokalu mieszkalnego. W konsekwencji powyższego transakcja stanowić będzie jednolite świadczenie objęte obniżoną tj. 8% stawką podatku VAT.

Natomiast gdy w ramach sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z prawem do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego zostaną założone odrębne księgi wieczyste, mamy do czynienia z dwoma odrębnymi świadczeniami i tym samym miejsce postojowe jest odrębnym od lokalu mieszkalnego przedmiotem obrotu i prawidłowym jest zastosowanie dla tej transakcji dla lokalu mieszkalnego 8% stawki podatku VAT, a dla miejsca postojowego stawki podatku w wysokości 23%.

Miejsce postojowe a podatek od nieruchomości

Istotne jest również to, że w przypadku braku odrębnej księgi wieczystej, podatek od nieruchomości wynosi tyle samo, co w przypadku lokalu mieszkalnego. Przykładowo, w 2023 r. jest to maksymalnie 1,00 zł/m².

Z kolei gdy miejsce postojowe stanowi udział w nieruchomości wspólnej z wyodrębnioną księgą wieczystą właściciel miejsca postojowego będzie zobowiązany do zapłaty podatku w wysokości 9,71 zł/m².

W orzecznictwie uzasadnia się tego typu kwalifikację tym, że choć sam budynek należy do kategorii mieszkalnych, to jeśli w jego bryle jest garaż z urządzoną księgą wieczystą, należy go uznać za odrębny przedmiot opodatkowania, co wynika z brzmienia przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Podsumowanie

Jak widać, oba omówione rozwiązania mają swoje wady i zalety, z jednej strony w przypadku odrębnej księgi wieczystej mamy możliwość obrotu naszym udziałem w nieruchomości obejmującym miejsce postojowe. Z drugiej zaś strony musimy się jednak liczyć z wyższą ceną transakcji, jak i z wyższą stawką podatku od nieruchomości.

Możemy tego uniknąć w wariancie drugim, tj. bez oddzielnej księgi wieczystej, ale tutaj z kolei musimy mieć na uwadze ograniczenia w obrocie, jak i mogące pojawiać się wątpliwości co do charakteru prawnego tego typu miejsca postojowego.

Należy zatem dobrze przemyśleć decyzję przed zakupem i zastanowić się, jakie są nasze oczekiwania oraz, które rozwiązanie będzie nam bardziej odpowiadało.