Nowa ustawa deweloperska - zmiany w prawie od 1 lipca

Od 1 lipca obowiązuje nowa ustawa deweloperska powołująca do życia Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Dzięki niemu klienci mają czuć się bezpieczniej, bo nie stracą pieniędzy w razie upadłości dewelopera.

Nowa ustawa deweloperska od 1 lipca 2022 roku

W 2012 r. weszła w życie tzw. ustawa deweloperska, która miała unormować obrót nowymi mieszkaniami i zwiększyć bezpieczeństwo klientów – m.in. poprzez wymóg zakładania przez deweloperów rachunków powierniczych, na które w pierwszym rzędzie trafiają pieniądze kupujących mieszkania. Przelew kolejnych transz na konto dewelopera został uzależniony od postępu inwestycji.

Obecnie ustawodawca jednak poszedł znacznie dalej, uważając dotychczasowe rozwiązania za niewystarczające. Dlatego też zdecydowano się na uchwalenie nowej ustawy deweloperskiej i powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). Jej przepisy weszły w życie od 1 lipca 2022 roku.

Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy, czyli pieniądze do „poczekalni”

Od momentu wejścia w życie ustawy deweloperskiej pieniądze klientów kupujących mieszkania i domy w budowie trafiają na bankowy rachunek powierniczy. Deweloper, który ma obowiązek założenia Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego (MRP), wybiera rachunek powierniczy otwarty albo zamknięty. Różnica jest zasadnicza.

• Rachunek powierniczy otwarty

W przypadku rachunku  powierniczego otwartego kolejne transze z kwoty za mieszkanie trafiają na konto dewelopera dopiero po zakończeniu kolejnego etapu prac. Weryfikuje to inspektor nadzoru budowlanego. Jeśli nie ma nieprawidłowości, a etap został rzeczywiście osiągnięty, bank wypłaca firmie transzę środków – zgodnie z umową deweloperską. Otwarty rachunek powierniczy może mieć dodatkowe gwarancje bankowe czy ubezpieczeniowe.

• Rachunek powierniczy zamknięty

Drugą formułą jest rachunek powierniczy zamknięty. Tu zasady są znacznie bardziej restrykcyjne. Deweloper dostaje przelew z całą kwotą za mieszkanie dopiero po jego wybudowaniu, a konkretniej – po otrzymaniu przez bank odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo będące przedmiotem danej umowy deweloperskiej.

Oczywiście z punktu widzenia klientów najbezpieczniejszy jest rachunek zamknięty. Jeśli deweloperowi powinie się noga, odzyskują całość pieniędzy. W przypadku rachunku otwartego (zwłaszcza bez zabezpieczeń) takiej pewności nie ma. Deweloper może zbankrutować w trakcie realizacji inwestycji. W takim scenariuszu część pieniędzy już wpłacona na jego konto przepada.

Z kolei z punktu widzenia dewelopera lepszym rozwiązaniem jest rachunek otwarty. W takim scenariuszu nie musi on dysponować całością finansowania na początkowym etapie prac, tak jak ma to miejsce w przypadku rachunku zamkniętego. Paradoksalnie – jak argumentują firmy deweloperskie – to rachunek otwarty może zwiększać bezpieczeństwo projektu. Jeśli na przykład koszty wzrosną, pojawią się nieprzewidziane wydatki i firma będzie musiała w trakcie inwestycji szukać dodatkowych środków, wtedy dostęp do pieniędzy z rachunku powierniczego otwartego może uratować jej płynność. Z kolei rachunki zamknięte wymuszają na deweloperze zapewnienie finansowania z góry, ale też zwiększają ryzyko utraty płynności i w efekcie bankructwa.

Klient firmy deweloperskiej, mając w ręku prospekt informacyjny inwestycji, ma wiedzę na temat rachunku powierniczego i zasad finansowania budowy. Wybierając nieruchomość, którą zamierza kupić, może kierować się również tą kwestią, jednak w praktyce wybór jest ograniczony. Większość deweloperów zakłada dla swoich projektów rachunki powiernicze otwarte. Zazwyczaj firmy zakładają rachunki jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji. Ewentualna próba nakłonienia dewelopera do zmiany rachunku raczej się nie powiedzie. Klient, któremu nie podoba się forma zabezpieczenia jego pieniędzy, może więc wybrać inną inwestycję u innego dewelopera.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny - na wypadek upadku dewelopera

Już kilka lat temu Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów postulował konieczność nowelizacji ustawy deweloperskiej, tak by zwiększyć ochronę kupujących. UOKiK argumentował, że od 2012 r. zbankrutowało 150 deweloperów (wyliczenie liczby upadłości firm strona deweloperska uważała za wadliwe, twierdząc, że w rzeczywistości skala bankructw była znacznie mniejsza).

UOKiK wskazywał też, że zmiany przepisów są konieczne nie tylko dlatego, że 90% rachunków powierniczych założonych przez deweloperów to rachunki otwarte, ale także ze względu na bezpieczeństwo klientów na wypadek upadłości banków, w których rachunki były zakładane.

Jeśli zbankrutuje instytucja finansowa prowadząca Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy, klient może liczyć na gwarancję Bankowego Funduszu Gwarancyjnego (BFG) do kwoty 100 tys. euro. Reszta środków nie będzie już chroniona. Co więcej gwarancja BFG obejmuje wszystkie środki klienta w danym banku, więc jeśli również ma tam konto lub lokaty, finalnie może odzyskać jeszcze mniej pieniędzy wpłaconych na zakup nieruchomości. Upadek banku jest bardziej ryzykowny w przypadku rachunków zamkniętych, gdzie trafia całość pieniędzy firmy deweloperskiej.

„Dotychczasowe przepisy nie zapewniały klientom deweloperów odpowiedniej ochrony prawnej, a także finansowej. Nowa ustawa doprowadzi do tego, że polskie rodziny decydujące się na zakup mieszkania lub domu od dewelopera nie będą musiały obawiać się utraty powierzanych przedsiębiorcy pieniędzy. Temu służy także utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, z którego w kryzysowych sytuacjach, takich jak upadłość firmy deweloperskiej lub banku, nabywcy mieszkań otrzymają zwrot wpłaconych środków” – tłumaczył Tomasz Chróstny, Prezes UOKiK.

Przeczytaj też:

Rękojmia dla nieruchomości: czyli rękojmia za wady nieruchomości >>>

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – wprowadzony w nowelizacji ustawy – będzie funkcjonował w oparciu o składki deweloperów, a ich wysokość będzie uzależniona od rodzaju rachunków powierniczych prowadzonych dla poszczególnych inwestycji. Maksymalnie – zgodnie z nową ustawą – wpłaty do DFG wyniosą do 1% środków klientów zgromadzonych w bankach na otwartych Mieszkaniowych Rachunkach Powierniczych i 0,1% w przypadku rachunków zamkniętych. Każdorazowo wysokość wpłat będzie określana w rozporządzeniu ministerstwa właściwego ds. budownictwa (obecnie to Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii). Jak widać – ustawodawca chce sprowokować firmy do zakładania rachunków powierniczych zamkniętych. Wtedy bowiem wpłaty na DFG będą mniejsze.

Pieniądze zgromadzone w funduszu mają być wypłacane klientom w razie upadku dewelopera, a także upadku banku, jeśli gwarancje z BFG nie wystarczą, aby pokryć środki zgromadzone na rachunku otwartym lub zamkniętym.

Nowa ustawa deweloperska: prospekt informacyjny

Najważniejsze zapisy ustawy deweloperskiej dotyczą wymogu otwarcia przez dewelopera bankowego rachunku powierniczego, na który mają w pierwszym rzędzie trafić pieniądze klienta kupującego mieszkanie w trakcie budowy.

Druga regulacja dotyczy natomiast konieczności dołączenia do umowy deweloperskiej prospektu informacyjnego, który określa wszystkie najważniejsze parametry inwestycji. W szczególności znajdziemy tam informacje o:

• doświadczeniu dewelopera w zakresie zrealizowanych wcześniej inwestycji;
• obciążeniach hipotecznych nieruchomości wpisanych w księdze wieczystej;
• planowanych inwestycjach w promieniu kilometra od budowanej nieruchomości;
• zaplanowanym terminie rozpoczęcia i zakończenia prac;
• terminie przeniesienia własności mieszkania na kupującego;
• sposobie pomiaru powierzchni mieszkania;
• przyjętym harmonogramie budowy;
• założonym rachunku powierniczym, na który trafią pieniądze kupującego.

Przeczytaj też:

Książeczka mieszkaniowa: nowe zasady wypłaty premii gwarancyjnej >>>

Prospekt informacyjny ma też część indywidualną, mówiącą o parametrach konkretnej, kupowanej przez klienta nieruchomości. Chodzi przede wszystkim o:

• cenę 1 m² powierzchni mieszkania lub domu jednorodzinnego;
• powierzchnię mieszkania;
• usytuowanie mieszkania;
• liczbę kondygnacji mieszkania;
• standard wykończenia;
• powierzchnie przynależne.

Przeczytaj też:

Zwrot prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu: jak go uzyskać >>>

Nowe regulacje w ustawie deweloperskiej mające zwiększyć bezpieczeństwo klientów i inwestycji dotyczą następujących kwestii:

• wysokość opłat pobieranych przy podpisywaniu umów rezerwacyjnych.

Do tej pory nie było to określone, co mogło skutkować tym, że klient mógł stracić pieniądze, zwłaszcza jeśli wpłacał większe kwoty. Obecnie opłata rezerwacyjna ma funkcjonować na zasadzie zadatku. Nie będzie mogła przekraczać 1% ceny nieruchomości. Jeżeli bank nie udzieli klientowi kredytu, ma on odzyskać wpłacone pieniądze. Jeśli deweloper podpisze umowę z kimś innym, odda pierwotnemu klientowi opłatę powiększoną o 100%. A gdy to klient się rozmyśli, straci wpłaconą sumę;

• obciążenie hipoteką nieruchomości budowanej przez dewelopera

(przykładowo deweloper zadłużył się w banku na realizację projektu). W takiej sytuacji ma on obowiązek uzyskać zgodę wierzyciela hipotecznego (np. banku) na to, by klient po wpłaceniu pełnej ceny dostał mieszkanie z czystą hipoteką. Zgoda ta ma być dostarczona kupującemu w formie załącznika do umowy deweloperskiej. Dzięki temu, w przypadku upadłości firmy deweloperskiej, nabywca dostanie swoje mieszkanie bez obciążeń lub też będzie miał pierwszeństwo w dochodzeniu roszczeń. Do tej pory taka zgoda nie była wymagana, więc kiedy upadł deweloper, pierwszeństwo w zaspokojeniu roszczeń miał bank;

• kontrola realizacji inwestycji

nowa ustawa deweloperska zwiększa zakres kontroli, od której uzależnione są wypłaty kolejnych transz środków z otwartych rachunków powierniczych. Ostatnia transza płatności dla firmy deweloperskiej nastąpi dopiero po przeniesieniu własności na klienta, na podstawie aktu notarialnego;

• wady istotne i nieistotne

nabywca zyskuje prawo odmowy odbioru mieszkania lub domu, jeśli mają one tak zwane wady istotne, a więc czyniące nieruchomość niezdatną do użytkowania. Jeżeli deweloper uzna wadę, ale mimo upływu trzech wyznaczonych kolejnych terminów jej nie usunie, klient ma prawo odstąpić od umowy. Gdy w trakcie odbioru deweloper nie uzna wady, klient może posiłkować się opinią rzeczoznawcy budowlanego. Jeśli ten potwierdzi występowanie wady istotnej, klient może odstąpić od umowy. W przypadku wad nieistotnych – w razie nieusunięcia usterek przez dewelopera w żadnym z trzech terminów – klient może wady skorygować na koszt firmy deweloperskiej;

• powszechność rozwiązań

nowa ustawa deweloperska rozciąga zakres funkcjonowania przyjętych rozwiązań nie tylko na mieszkania w budowie, ale także te, których budowa dopiero ma się zacząć. Takie umowy nie gwarantują przeniesienia własności na nabywcę, mimo że musi on wpłacić środki. Teraz będą obowiązywać te same zasady także dla nieruchomości na etapie planów, które są jednak już w sprzedaży (rachunki powiernicze itp.). Nie dotyczy to natomiast mieszkań i domów już wybudowanych przez dewelopera.

Podstawa prawna:

• Ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. DzU z 2019 r., poz. 1805 z późn. zm.)
• Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (DzU z 2021 r., poz. 1177)