"Samowolka budowlana". Nakaz rozbiórki budowy niezgodnej z projektem. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego
Przed wydaniem nakazu rozbiórki nadzór budowlany powinien rozważyć, jaki zakres rozbiórki jest konieczny, aby obiekt rozbudowany niezgodnie z projektem odpowiadał wymogom prawa.
Spis treści
W wyroku wydanym 9 lutego 2023 roku (sygn. II OSK 371/20) Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu skargi kasacyjnej inwestora uchylił zaskarżony wyrok wojewódzkiego sądu administracyjnego oraz poprzedzającą go decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego.
Odstępstwa od projektu. Co postanowił sąd?
Inwestor dokonał znacznej rozbudowy domu jednorodzinnego zarówno w części piwnicznej, jak i parteru oraz poddasza.
W 2011 roku powiatowy nadzór budowlany po przeprowadzeniu oględzin stwierdził, że inwestor dopuścił się w trakcie realizacji robót wielu istotnych odstępstw od projektu zatwierdzonego w pozwoleniu na rozbudowę.
W tej sytuacji na inwestora został nałożony obowiązek sporządzenia projektu budowlanego zamiennego. Inwestor go dostarczył, lecz powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wielokrotnie żądał uzupełnienia projektu, wskazując kolejne uchybienia i braki (chodziło głównie o podpisy i uprawnienia projektantów).
Wreszcie w 2015 roku nadzór nałożył na inwestora, na podstawie art. 51 ust. 5 Prawa budowlanego, obowiązek rozbiórki rozbudowanej części domu. Inwestor się odwołał, ale decyzja o rozbiórce została podtrzymana przez wojewódzkiego, a następnie Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego. W rozstrzygnięciu wskazano, że inwestor nie wykonał obowiązku usunięcia nieprawidłowości mimo kilkukrotnych wezwań organu oraz przedłużania terminu i z tego powodu nadzór nie miał możliwości zatwierdzenia projektu budowlanego zamiennego.
Co istotne, nakazem rozbiórki objęto nie tylko roboty realizowane z istotnym odstępstwem od projektu, lecz także te wykonane zgodnie z nim. Zdaniem nadzoru na skutek uchylenia decyzji o pozwoleniu na budowę (na podstawie art. 36a ust. 2 Prawa budowlanego) odpadła podstawa prawna robót zrealizowanych zgodnie z pozwoleniem i obiekt w części, w jakiej został rozbudowany na podstawie uchylonej decyzji, nie może być legalnie użytkowany.
Ponadto nadzór stwierdził, że decyzja jest wykonalna, ponieważ w dobie współczesnej techniki rozbiórka budynku jednorodzinnego w części piwnicznej czy tarasu przy odpowiednim zabezpieczeniu części obiektu zrealizowanych zgodnie z prawem jest możliwa.
W 2019 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę inwestora na decyzję nadzoru budowlanego.
W przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę organ nakłada, określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego zamiennego uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz – w razie potrzeby – wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem.
Co postanowił Naczelny Sąd Administracyjny?
Zdaniem NSA objęcie przez nadzór budowlany postępowaniem naprawczym całości inwestycji w ramach realizowanej rozbudowy nie mogło automatycznie skutkować nakazem orzeczonej rozbiórki bez rozróżnienia robót budowlanych wykonanych legalnie oraz tych, które stanowiły samowolne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego.
Rację ma zatem inwestor, że nakaz rozbiórki powinien być przez organ formułowany z uwzględnieniem zasady proporcjonalności, a więc ograniczony do przypadku, gdy jest to konieczne i nie ma żadnych możliwości doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z prawem.
W szczególności organ nadzoru, oceniając w trybie art. 51 ust. 4 Prawa budowlanego wykonanie obowiązku sporządzenia projektu zamiennego, nie mógł pominąć tego, że dla części robót był sporządzony wcześniej prawidłowy projekt budowlany, aczkolwiek formalnie usunięty z obrotu jako załącznik decyzji o pozwoleniu na rozbudowę budynku (uchylonej na podstawie art. 36 ust. 2 Prawa budowlanego).
Patodeweloperka Warszawa. I tak niestety buduje się w Warszawie
Autor: Szymon Starnawski
Zaczynamy od Bliska Wola Tower. Apartamenty inwestycyjne, które wybudowała firma J.W. Construction, od samego początku wzbudzały kontrowersje, m.in. ze względu na niewielki metraż sprzedawanych tam mieszkań. Lokale poniżej 25 m2 deweloper sprzedawał jako lokale niemieszkalne. Stołeczny ratusz odmówił deweloperowi uznania 157 lokali w inwestycji Bliska Wola Tower za samodzielne mieszkania. Ostatecznie inwestycja dostała pozwolenie na użytkowanie
Skoro nieprzedłożenie projektu zamiennego wykluczyło doprowadzenie całego obiektu do stanu zgodnego z prawem, to organ nadzoru powinien rozważyć możliwość częściowej rozbiórki w zakresie robót budowlanych zrealizowanych samowolnie. Orzeczenie o rozbiórce części obiektu budowlanego wymaga każdorazowo rzetelnego wyjaśnienia, czy z uwagi na konstrukcję i stan techniczny budynku takie rozwiązanie jest dopuszczalne.
W rozpatrywanej sprawie organ nadzoru takiej opcji nie rozważał, ani też nie podjął żadnych czynności wyjaśniających ukierunkowanych na ustalenie niezbędnego zakresu rozbiórki. Tymczasem przy ocenie wykonania obowiązku z art. 51 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego należało rozważyć przydatność poprzedniego projektu budowlanego zatwierdzonego dla rozbudowy przedmiotowego budynku.
Przeczytaj także:
- Zakończenie budowy domu i co dalej? Jakie formalności załatwić po zakończeniu budowy? Jak odebrać budynek?
- Samowola budowlana - co to jest w świetle prawa budowlanego? Jakie kary grożą za samowolę budowlaną? Jak ich uniknąć?
- Umowa o roboty budowlane - co powinna zawierać? Jak podpisać umowę z wykonawcą?
- Lista dokumentów wymaganych do rozpoczęcia budowy domu - jak i gdzie je załatwić? Ile to kosztuje?
