Kredyt hipoteczny dla obcokrajowca. Czy cudzoziemiec może kupić w Polsce mieszkanie na kredyt?
Kredyt hipoteczny dla obcokrajowca w Polsce oferuje dziś większość banków. Zasady są w większości bardzo podobne jak dla obywateli Polski, a dodatkowych formalności jest stosunkowo niewiele. Wyjaśniamy, czy cudzoziemiec może kupić w Polsce mieszkanie na kredyt, czy potrzebne jest na to zezwolenie oraz czego bank będzie wymagał przy staraniu się o kredyt dla obcokrajowca.
Spis treści
- Kredyt hipoteczny dla obcokrajowca w Polsce – dla kogo? Jakie banki?
- Czy można dostać kredyt hipoteczny bez karty pobytu?
- Kredyt hipoteczny dla obcokrajowca – warunki. Czego wymaga bank?
- Zdolność kredytowa przy kredycie dla obcokrajowca
- Czy cudzoziemiec może kupić w Polsce mieszkanie na kredyt bez zezwolenia?
Kredyt hipoteczny dla obcokrajowca w Polsce – dla kogo? Jakie banki?
Kwestię kredytów hipotecznych dla obcokrajowców reguluje ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (z późniejszymi zmianami). Polskie prawo pozwala cudzoziemcom starać się o kredyt hipoteczny na zasadach niemal identycznych, jak obywatele polscy. Obcokrajowiec musi oczywiście przebywać w Polsce legalnie. Kredyt hipoteczny dla cudzoziemca oferują dziś niemal wszystkie banki.
Jeśli warunek legalnego pobytu jest spełniony, bank potraktuje klienta z zagranicy tak samo, jak Polaka, jedynie z dodatkowymi formalnościami. Cudzoziemiec wnioskujący o kredyt hipoteczny musi zatem:
- mieć odpowiednią zdolność kredytową,
- uzyskiwać odpowiednio wysokie i stabilne dochody w Polsce,
- dysponować wymaganym przez bank wkładem własnym,
- mieć dobrą historię kredytową (brak długów, opóźnień w spłacie zobowiązań itd.).
Na ogół nie ma znaczenia, z jakiego kraju pochodzi klient oraz czy kraj ten należy do Unii Europejskiej, czy też nie. Wpływa to jedynie na formalności do załatwienia, ale nie blokuje możliwości ubiegania się o kredyt dla obcokrajowca.
Warto jednak dodać, że w praktyce problemy z uzyskaniem kredytu hipotecznego w Polsce mogą mieć osoby z krajów trzecich wysokiego ryzyka. Chodzi o państwa, które w ocenie niezależnych instytucji zewnętrznych nie mają skutecznych systemów zapobiegania praniu pieniędzy czy finansowania terroryzmu. Listy takich państw na bieżąco tworzą m.in. Komisja Europejska oraz Grupa Specjalna ds. Przeciwdziałania Praniu Pieniędzy (FATF). Osoby pochodzące z tych krajów wciąż mogą starać się o kredyt hipoteczny, ale muszą liczyć się z dodatkowymi utrudnieniami i ryzykiem, że bank odrzuci wniosek.
- Sprawdź też: Kupiłeś dom jednorodzinny od dewelopera i zostałeś oszukany? Tak możesz odzyskać pieniądze. Chroni cię DFG
Czy można dostać kredyt hipoteczny bez karty pobytu?
Cudzoziemiec chcący uzyskać kredyt hipoteczny musi przede wszystkim udowodnić, że przebywa w Polsce legalnie. W przypadku osób spoza Unii Europejskiej przeważająca większość banków będzie wymagała ważnej karty pobytu. Zwykle wystarczy karta czasowego pobytu. Najczęściej bank będzie oczekiwał, żeby w momencie składania wniosku kredytowego karta pobytu była ważna na kilka miesięcy do przodu (zwykle 3–6 miesięcy), a są i takie, które żądają posiadania karty pobytu na czas nieokreślony. Niekiedy wymagane jest też posiadanie numeru PESEL.
Kredyt dla obcokrajowca bez karty pobytu (spoza UE) to w Polsce rzadkość – jeśli jakiś bank go oferuje, to zwykle żąda innych dokumentów, np. paszportu i zaświadczenia o zarejestrowaniu pobytu w UE. Przykładowo w 2024 r. takiego kredytu udzielał jedynie Santander Bank.
– Do podstawowych wymogów w tym zakresie należą posiadanie potwierdzenia pobytu stałego lub czasowego w Polsce. W przypadku obywateli i obywatelek krajów Unii Europejskiej wystarczy karta pobytu lub dowód tożsamości. W przypadku osób spoza UE, potrzebna będzie karta pobytu stałego, zezwolenie na pobyt czasowy lub inne dokumenty potwierdzające legalny pobyt w naszym kraju
– mówi Małgorzata Kulikowska, ekspertka finansowa ANG Odpowiedzialne Finanse.
Od klientów z krajów UE większość banków też żąda ważnej karty pobytu, ale łatwiej znaleźć bank, który tego nie wymaga. Przykładowo w 2024 r. PKP Bank Polski i Bank Millennium żądały od takich klientów tylko potwierdzenia rejestracji pobytu, a bank BNP Paribas karty obywatela UE i karty rezydenta.
Kredyt hipoteczny dla obcokrajowca – warunki. Czego wymaga bank?
Żeby starać się o kredyt hipoteczny dla cudzoziemca, należy złożyć wniosek kredytowy (często można to zrobić online), dostarczyć wymagane przez dany bank dokumenty w języku polskim i wpłacić wkład własny (najczęściej w wysokości 10–20% kwoty kredytu). Po sprawdzeniu poprawności wniosku i przeanalizowaniu dokumentów bank ocenia zdolność kredytową klienta i następnie podejmuje decyzję o przyznaniu pieniędzy lub nie.
O dokładną listę formalności i wymaganych dokumentów należy pytać w konkretnym banku. Najczęściej banki wymagają, by klient dostarczył:
- ważny dokument tożsamości (np. paszport, dowód osobisty),
- dokument w języku polskim potwierdzający legalny pobyt w Polsce (szczegóły opisano powyżej),
- napisane po polsku zaświadczenie o dochodach uzyskiwanych w Polsce (źródło dochodów oraz ich wysokość),
- dokumenty w języku polskim potwierdzające uzyskiwane dochody (np. kopia umowy o pracę, wyciągi z konta, zaświadczenie wydane przez pracodawcę),
- PESEL i adres zameldowania (nie wszystkie banki wymagają).
Forma zatrudnienia zazwyczaj wpływa na wymogi banku. Banki najchętniej przyznają kredyty osobom z umową o pracę. Osoby z innym typem umowy (np. umowa zlecenie, umowa B2B) też mają szansę na kredyt, ale zaoferowane warunki mogą być mniej atrakcyjne. Banki mogą również żądać od takich osób dodatkowych dokumentów, np. podatkowych (PIT).
- Czytaj też: Zmiany w podatku od garaży w budynkach mieszkalnych od stycznia 2025. Rząd przyjął projekt ustawy
Zdolność kredytowa przy kredycie dla obcokrajowca
Każdy klient wnioskujący o kredyt hipoteczny musi być gotowy na to, że bank dokładnie zbada jego zdolność kredytową, czyli zdolność do spłaty zobowiązania. Przy ocenie zdolności kredytowej bank uwzględnia takie elementy jak:
- wiek klienta, jego stan cywilny, poziom wykształcenia, staż pracy itp.,
- liczba osób na utrzymaniu kredytobiorcy (im mniej, tym lepiej),
- dochody kredytobiorcy (ich wysokość i stabilność, forma zatrudnienia),
- średnie miesięczne koszty utrzymania kredytobiorcy,
- obecne zadłużenie kredytobiorcy (np. spłacane pożyczki, zakupy na raty),
- historia kredytowa danej osoby (przede wszystkim w Polsce, ale w miarę możliwości bank sprawdzi ją także za granicą),
- wysokość wkładu własnego (im wyższy, tym lepiej),
- wnioskowana kwota kredytu.
To, jak bank oceni zdolność kredytową, wpływa nie tylko na to, czy kredyt w ogóle zostanie przyznany, ale również na zasady kredytowania, a więc m.in. długość okresu spłaty. Warto sprawdzić ofertę kredytową wielu różnych banków – nawet jeśli jeden odmówi przyznania kredytu, może się udać w innym.
Mając wątpliwości co do swojej historii kredytowej w Polsce, warto sprawdzić swój scoring BIK, czyli ocenę wiarygodności kredytowej dokonywaną przez Biuro Informacji Kredytowej. Po założeniu konta na stronie BIK i zalogowaniu się można raz na pół roku uzyskać darmowy raport BIK ze swoim scoringiem (jest on wysyłany w ciągu 30 dni od złożenia wniosku). Z kolei za opłatą można to robić częściej.
- Dowiedz się także: Księga wieczysta – co sprawdzić przed kupnem nieruchomości? Zobacz, czego można się dowiedzieć z księgi wieczystej
Czy cudzoziemiec może kupić w Polsce mieszkanie na kredyt bez zezwolenia?
Zakup nieruchomości w Polsce jest dla wielu cudzoziemców możliwy bez konieczności uzyskiwania jakiegokolwiek zezwolenia. Zezwolenia nie potrzebują obywatele krajów UE, Islandii, Liechtensteinu, Norwegii ani Szwajcarii. Ich prawa są w tym zakresie identyczne, jak prawa obywateli polskich.
Obcokrajowcy z innych państw na ogół muszą uzyskać zezwolenie ministra spraw wewnętrznych i administracji, żeby nabyć nieruchomość w Polsce. To samo dotyczy przedsiębiorców, których siedziba firmy znajduje się w kraju spoza UE. Z dokładną instrukcją wnioskowania o zezwolenie można zapoznać się na stronie MSWiA.
Co ważne, od konieczności uzyskania zezwolenia jest wiele wyjątków. Nie potrzeba zezwolenia m.in.:
- przy zakupie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (większość mieszkań),
- przy zakupie nieruchomości, która wejdzie w skład wspólnoty majątkowej, jeżeli nabywca ma żonę lub męża z obywatelstwem polskim i mieszka w Polsce co najmniej 2 lata od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE,
- przy zakupie nieruchomości, gdy nabywca mieszka w Polsce co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE,
- przy zakupie nieruchomości od osoby, która jest jej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym od minimum 5 lat, pod warunkiem, że nabywca w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia po tej osobie (np. dziecko nabywa nieruchomość od rodziców lub dziadków).
Trzeba jednak pamiętać, że powyższe wyjątki nie dotyczą sytuacji, gdy kupowana nieruchomość znajduje się w strefie nadgranicznej. W takim przypadku zezwolenie zawsze jest potrzebne. Tak samo jest przy zakupie gruntów rolnych o powierzchni powyżej 1 ha.
Nie musisz uzyskiwać zezwolenia, jeśli nabywasz nieruchomość w drodze dziedziczenia i jesteś osobą uprawnioną do dziedziczenia ustawowego zgodnego z przepisami kraju, z którego pochodzisz. Jeśli w twoim kraju nie ma tego rodzaju dziedziczenia, to obowiązuje cię prawo polskie
– wyjaśnia MSWiA.
- Przejdź do galerii: Gotowe domki na działkę ROD lub działkę budowlaną – inspiracje
Autor: Szymon Starnawski/Grupa Murator
