Kupiłeś dom jednorodzinny od dewelopera i zostałeś oszukany? Tak możesz odzyskać pieniądze. Chroni cię DFG
Chciałeś kupić dom jednorodzinny od dewelopera, ale firma wprowadziła cię w błąd, nie dotrzymała terminów albo zbankrutowała? Możesz odstąpić od umowy i odzyskać pieniądze dzięki ochronie, jaką daje nabywcom Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. W jakich sytuacjach można to zrobić?
Spis treści
- Zakup domu jednorodzinnego od dewelopera? Chroni cię Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
- Zakup domu – kogo DFG chroni, a kogo nie? Trzy warunki
- Odstąpienie od umowy deweloperskiej i zwrot pieniędzy z DFG – kiedy jest to możliwe?
- Inne sytuacje, gdy można ubiegać się o zwrot środków z DFG
- Jak złożyć wniosek o wypłatę z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego?
- Kiedy fundusz gwarancyjny wypłaca odszkodowanie?
Zakup domu jednorodzinnego od dewelopera? Chroni cię Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Jeszcze kilka, kilkanaście lat temu zakup domu jednorodzinnego lub mieszkania od dewelopera wiązał się z ryzykiem utraty wpłaconych pieniędzy. W mediach głośno było o sytuacjach, gdy np. deweloper bankrutował w połowie inwestycji, a nabywcy tracili wszystko. Dziś jednak klienci deweloperów są znacznie lepiej chronieni przez prawo. Od 2022 r. w razie problemów z deweloperem nabywca może liczyć na zwrot środków z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
Przypomnijmy, że chodzi o specjalny fundusz, na który deweloperzy muszą odkładać określone kwoty z wpłat dokonywanych przez nabywców nieruchomości. W ten sposób powstaje pula pieniędzy, z której w razie problemów nabywca może odzyskać swoje środki. Dzięki temu nie ma ryzyka, że one przepadną, nawet gdy deweloper okaże się oszustem czy zbankrutuje. DFG chroni nabywcę również w razie bankructwa banku, do którego dokonywane były wpłaty. Jak podaje rp.pl, do września 2024 r. z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego wypłacono nabywcom łącznie już 2,23 mln zł. Pokazuje to, że nowa ochrona działa, a nabywcy nie muszą się już bać zakupu domu jednorodzinnego od dewelopera – czy to wolnostojącego, czy szeregowego, czy jakiegokolwiek innego.
- Sprawdź również: Księga wieczysta – co sprawdzić przed kupnem nieruchomości? Zobacz, czego można się dowiedzieć z księgi wieczystej
Zakup domu – kogo DFG chroni, a kogo nie? Trzy warunki
Jak wskazuje sama nazwa Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, przepisy o DFG chronią tylko osoby nabywające nieruchomość od dewelopera. Nie można zatem skorzystać z ochrony DFG i odzyskać środków przy zakupie domu od osoby prywatnej lub innego podmiotu, który nie jest deweloperem.
Co więcej, nie wszystkie transakcje z deweloperami są objęte ochroną DFG. Na zwrot pieniędzy z DFG mogą liczyć tylko osoby, które kupiły dom czy mieszkanie w ramach umowy deweloperskiej. Jeśli takiej umowy nie było i od razu zawarto umowę sprzedaży gotowego domu, ochrona DFG nie obowiązuje (choć oczywiście klienta nadal chronią wówczas inne ustawy).
Dodatkowo ważne są terminy związane z inwestycją deweloperską i umową. Na ochronę DFG mogą liczyć osoby, które zawarły umowę deweloperską po 1 lipca 2024 r., a także osoby, które zawarły umowę deweloperską pomiędzy 1 lipca 2022 roku a 1 lipca 2024 roku (włącznie), o ile sprzedaż w ramach danej inwestycji rozpoczęła się w dniu 1 lipca 2022 r. lub później. Jeśli deweloper rozpoczął sprzedaż domów przed tą datą, przepisy o Funduszu nie mają zastosowania.
W razie wątpliwości najlepiej zajrzeć do prospektu informacyjnego otrzymanego od dewelopera. To w nim znajduje się bowiem informacja o tym, jak chronione są pieniądze klienta, a więc m.in. można tam znaleźć adnotację o tym, że od wpłat nabywcy odprowadzana jest składka na DFG.
- Czytaj także: Zasady dziedziczenia ustawowego - dla kogo spadek w 2024? Jakie zmiany w dziedziczeniu ustawowym?
Ustawa deweloperska nie reguluje kwestii zmiany nabywcy oraz ochrony nowego nabywcy DFG. Natomiast w przypadku, gdy dochodzi do cesji umowy deweloperskiej nowy nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dotychczasowego nabywcy, tym samym dokonywane przez niego wpłaty na poczet ceny mieszkania są również objęte ochroną DFG – przypomina Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Odstąpienie od umowy deweloperskiej i zwrot pieniędzy z DFG – kiedy jest to możliwe?
Nabywca domu jednorodzinnego od dewelopera może odstąpić od umowy deweloperskiej i odzyskać środki z DFG, jeżeli doszło do którejś z sytuacji określonych w ustawie. Chodzi o przypadki, gdy to deweloper nie wywiązał się z umowy, wprowadzał klienta w błąd albo zbankrutował. Jak podaje art. 43 ust. 1 ustawy deweloperskiej, odstąpienie od umowy i wypłata pieniędzy są możliwe, gdy:
- zawarta umowa deweloperska nie zawiera któregoś z wymaganych prawem elementów (m.in. oznaczenie stron umowy, cena nieruchomości, termin przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę);
- deweloper nie przekazał klientowi wymaganego prawem prospektu informacyjnego, zawierającego najważniejsze informacje o inwestycji;
- informacje w prospekcie informacyjnym są niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym (np. nie zgadza się metraż mieszkania);
- deweloper nie przeniósł na nabywcę własności nieruchomości w terminie wskazanym w umowie;
- deweloper w protokole odbioru nieruchomości uznał wadę istotną, ale nie naprawił jej we wskazanym terminie;
- w razie sporu z deweloperem powołany przez nabywcę rzeczoznawca budowlany potwierdzi istnienie wady istotnej;
- deweloper ustanowił hipotekę na nieruchomości i nie dysponuje zgodą wierzyciela hipotecznego na to, żeby przenieść na nabywcę własność nieruchomości bez tej hipoteki;
- bank wypowiedział deweloperowi umowę o prowadzenie rachunku powierniczego (na który trafiają wpłaty klienta), a deweloper nie założył nowego rachunku powierniczego w innym banku;
- upadł bank prowadzący rachunek powierniczy, a deweloper założył nowy rachunek powierniczy w innym banku i nie poinformował o tym nabywcy;
- doszło do upadłości dewelopera, z którym nabywca zawarł umowę, a syndyk żąda od nabywcy wpłacenia ceny w zamian za nieruchomość.
Co ważne, jeśli doszło do rozwiązania umowy z któregoś z powyższych powodów, deweloper ma 30 dni na zwrócenie klientowi wpłaconych pieniędzy. Dopiero gdy tego nie zrobi w terminie, zaczyna działać ochrona DFG i można starać się o zwrot środków.
Warto też podkreślić, że opisane powyżej przypadki mogą być opatrzone dodatkowymi zasadami. Przykładowo samo nieprzeniesienie w terminie własności domu na klienta to za mało, żeby rozwiązać umowę. Przepisy ustawy podają bowiem, że w takiej sytuacji klient musi wyznaczyć deweloperowi dodatkowy, 120-dniowy termin na wywiązanie się z obowiązku. Dopiero gdy i ten dodatkowy termin upłynie bezskutecznie, ustawa o DFG daje nabywcy prawo do odstąpienia od umowy i odzyskania zainwestowanych środków. W razie wątpliwości warto więc uważnie przeczytać ustawę lub skonsultować się z prawnikiem.
Trzeba też pamiętać, że jeśli nabywca odstąpi od umowy z deweloperem z powodów innych niż te wymienione powyżej, ochrona DFG nie obowiązuje.
- Czytaj też: Sprawdź księgę wieczystą - jak to zrobić online? Jak dotrzeć do księgi wieczystej konkretnej nieruchomości?
Inne sytuacje, gdy można ubiegać się o zwrot środków z DFG
Opisane powyżej sytuacje nie są jedynymi, gdy nabywca domu czy mieszkania może liczyć na zwrot środków z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Wypłata pieniędzy z DFG jest możliwa także wtedy, gdy:
- deweloper upadnie, a inwestycja nie jest kontynuowana lub
- syndyk lub zarządca odstąpi od umowy zawartej z nabywcą lub
- upadnie bank, w którym prowadzono rachunek powierniczy nabywcy, o ile na rachunku tym znajdowała się kwota przekraczająca równowartość 100 tys. euro.
Warto dodać, że w tym ostatnim przypadku klient jest chroniony również wtedy, gdy na rachunku powierniczym zgromadził niższą kwotę. Zwrot środków następuje wówczas jednak nie z puli DFG, a z osobnego Bankowego Funduszu Gwarancyjnego.
Jak złożyć wniosek o wypłatę z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego?
Żeby uzyskać zwrot środków z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, w większości przypadków należy złożyć wniosek o wypłatę za pośrednictwem portalu DFG. Żeby to zrobić, trzeba wejść na stronę i zalogować się, klikając w przycisk „Nabywca” w prawym górnym rogu. Do portalu DFG można zalogować się za pomocą profilu zaufanego.
Aby zalogować się do Portalu DFG, kliknij przycisk NABYWCA znajdujący się na górze ekranu lub przejdź na stronę Dla nabywcy i kliknij przycisk Zaloguj się. Następnie kliknij ZA POMOCĄ LOGIN.GOV.PL i wybierz sposób logowania. Do Portalu DFG można zalogować się poprzez Profil zaufany, po wpisaniu nazwy użytkownika lub adresu e-mail i hasła bądź przy pomocy banku. Po zalogowaniu zostaniesz przekierowany do strefy nabywcy. Znajdziesz tam informacje o swoich umowach deweloperskich, a w razie konieczności będziesz mógł też złożyć wniosek o wypłatę środków z DFG – podaje portal DFG.
Po zalogowaniu trzeba kliknąć przycisk „Utwórz wniosek”, a następnie wypełnić formularz. Szczegółową instrukcję wypełniania można znaleźć na stronie DFG lub w poniższym wideo.
Kiedy fundusz gwarancyjny wypłaca odszkodowanie?
Jeżeli nabywca nieruchomości prawidłowo złożył wniosek o wypłatę środków za pośrednictwem portalu DFG, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny dokona wypłaty w ciągu 30 dni od złożenia wniosku. W wyjątkowych przypadkach termin ten może zostać wydłużony do 90 dni.
Czasem zdarzy się tak, że deweloper, który zwlekał ze zwrotem środków klientowi, w końcu to zrobi, ale na tyle późno, że nabywca nieruchomości zdążył już dostać pieniądze z DFG. W takiej sytuacji po zalogowaniu się do portalu DFG nabywca zobaczy informację o zobowiązaniu wobec DFG. Oznacza to po prostu, że środki przelane przez DFG trzeba zwrócić.
- Przejdź do galerii: Gotowe domki na działkę ROD lub działkę budowlaną – inspiracje
Autor: Szymon Starnawski/Grupa Murator
