Sytuowanie budynku ze ścianą skośną względem granicy działki. Jaka musi być minimalna odległość okien od granicy działki?
Gdy dom ma być usytuowany nierównolegle do granicy działki, narożnik budynku znajdzie się bliżej granicy niż okno w ścianie ku niej zwróconej. Jaka będzie wówczas dopuszczalna minimalna odległość budynku od granicy działki. Jedni będą ją mierzyć ją od ściany budynku, a inni od umieszczonych w niej okien. Który sposób jest zgodny z przepisami?
Określenie położenia domu na działce to jeden z podstawowych elementów projektu zagospodarowania terenu (będącego częścią projektu budowlanego). Zanim starosta lub prezydent miasta wyda pozwolenie na budowę albo przyjmie bez sprzeciwu zgłoszenie budowy – sprawdzi ten projekt pod kątem zgodności z przepisami.
Sytuowanie budynku względem granicy działki - co mówią przepisy
Podstawowe zasady sytuowania budynku na działce zostały uregulowane w § 12 ust. 1 rozporządzania w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z tym przepisem – jeżeli z § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż:
- 4 m – gdy budynek jest zwrócony ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
- 3 m – kiedy budynek od strony granicy ma ścianę bez okien i drzwi.
Sprawdzając projekt, urzędnik oceni, czy lokalizacja budynku spełnia powyższe wymagania. Jeśli uzna, że jest sprzeczna z przepisami, wyda postanowienie zobowiązujące inwestora do usunięcia nieprawidłowości w projekcie budowlanym. Przeważnie polega ono na konieczności odsunięcia budynku od granicy działki.
Odległość domu od granicy działki – skąd się biorą problemy
Jeżeli w ścianie położonej w pobliżu granicy działki są okna lub drzwi, to mogą się pojawić problemy interpretacyjne dotyczące punktu, od którego należy mierzyć odległość do granicy.
Wprawdzie w rozporządzeniu podano, że odległości budynków od innych budynków, urządzeń budowlanych lub granicy działki budowlanej mierzy się w poziomie w miejscu ich najmniejszego oddalenia (§ 9 ust. 3 rozporządzenia), to jednak nie wyjaśnia to, czy odległość do granicy powinna być mierzona od konkretnego okna lub drzwi czy też od ściany budynku (w której są te okna lub drzwi).
Gdy budynek usytuowany jest równolegle względem granicy działki (a ściana nie ma jakichkolwiek wnęk), to nie ma niejasności, ponieważ i okno (lub drzwi), i ściana znajdują się w takiej samej odległości od granicy.
Problem pojawia się natomiast przy budynkach usytuowanych nierównolegle lub o nieregularnych kształtach (na przykład z loggią czy zagłębieniem na okna). Wówczas ściana przy narożniku budynku znajdzie się bliżej granicy niż okno (drzwi).
Przeczytaj też:
Aby odpowiedzieć na pytanie, czy 4-metrową odległość należy mierzyć od okna (drzwi), czy ściany budynku, w której jest ono umieszczone, trzeba najpierw odczytać § 12 ust. 1 rozporządzenia
słowo po słowie (zastosować tak zwaną wykładnię językową), a następnie porównać jego treść z innymi postanowieniami rozporządzenia (przeprowadzić tak zwaną wykładnię systemową).
Co wynika z analizy przepisów o sytuowaniu budynków
Wykładnia językowa jest podstawowym sposobem przypisywania przepisom prawa odpowiedniego znaczenia. Polega ona na dosłownym odkodowywaniu norm w taki sposób, żeby żaden fragment przepisu nie okazał się zbędny. Zwroty w nim użyte powinny być rozumiane potocznie, jeśli tylko w danym akcie nie wprowadzono szczególnej definicji jakiegoś pojęcia.
Dokonajmy więc wykładni językowej § 12 ust. 1 pkt 1:
- jeżeli z przepisów (…) nie wynikają inne wymagania, budynek (cały budynek, a nie jakieś jego elementy!) na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
- przepis ten dotyczy sytuowania budynku rozumianego jako całość, przy czym zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego budynek jest obiektem budowlanym trwale związanym z gruntem, wydzielonym z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadającym fundamenty i dach;
- druga część omawianego przepisu wskazuje, że 4-metrowa odległość dotyczy budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę granicy działki. Prawodawca wprowadził zatem rozróżnienie na takie budynki, które w ścianie od strony granicy mają okna lub drzwi, oraz takie, które ich nie mają. Wciąż jednak mowa jest o całym budynku, a nie jakimś jego elemencie, czyli oknie lub drzwiach.
Zatem zgodnie z wykładnią językową odległość powinna być mierzona od ściany budynku, a nie od okna lub drzwi.
Przeczytaj też:
Wykładnia systemowa polega na założeniu, że przepis w danym akcie prawnym nie jest umiejscowiony ani sformułowany przypadkowo, lecz wynika z racjonalnego działania prawodawcy.
Jeśli zatem jego zamiarem było, aby 4-metrowa odległość wskazana w § 12 ust. 1 pkt 1 była mierzona od ściany, a nie od okna czy drzwi, to w innych przepisach rozporządzenia, w których odległość miałaby być mierzona od okna lub drzwi, powinno być to jasno podane. W rozporządzeniu znajdziemy przepisy, które wprost nakazują dokonywać pomiaru odległości od okna (na przykład § 12 ust. 6 pkt 2, § 19 ust. 1, § 20 zdanie 1). Jeśli zatem prawodawca chce, żeby odległość była mierzona od okna, wprost to wskazuje w przepisach. Nie trzeba się w tym zakresie niczego domyślać.
Skoro w § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia jest mowa o budynku zwróconym ścianą z oknami lub drzwiami w stronę granicy działki, a nie o oknie ani drzwiach, to znaczy, że chodzi o cały budynek.
Po dokonaniu wykładni systemowej także więc dojdziemy do wniosku, że odległość powinna być mierzona od ściany budynku.
Odległość okien od granicy działki w praktyce urzędniczej i orzecznictwie sądowym
Z dwóch rodzajów wykładni wynika, że odległość powinna być mierzona od ściany budynku. Skąd zatem biorą się rozbieżności interpretacyjne?
Stanowisko wielu projektantów, aby odległość była mierzona od okna lub drzwi, wcale nie jest nieuzasadnione. Jeśli weźmie się pod uwagę założenie przepisu, czyli zachowanie odległości w celu ochrony prywatności, to wydaje się, że dystans między granicą działki a oknem wynoszący nie mniej niż 4 m w pełni zrealizuje ten cel. Gdy fragment ściany bez okien będzie się przy tym znajdował 3 m od granicy, to użytkownicy sąsiednich posesji nie powinni odczuwać żadnych uciążliwości.
Dlaczego więc urzędnicy nie mogą tak interpretować § 12 ust. 1 pkt 1? Dlatego że są związani przepisami prawa, muszą je stosować wprost i nie mogą domniemywać ich znaczenia. Wynika to z art. 7 Konstytucji RP i art. 6 Kodeksu postępowania administracyjnego. Ponadto starosta i prezydent miasta muszą się trzymać jednego, ustalonego stanowiska. Wymaga tego art. 8 § 2 k.p.a.
Przeczytaj też:
Co innego sądy administracyjne. Skład orzekający oczywiście także orzeka na podstawie przepisów prawa, ale często dokonuje własnych ocen i ma do tego pełne prawo. Dlatego właśnie zdarza się, że ten sam sąd wydaje wyroki, w których dany przepis jest różnie interpretowany. Większość sądów administracyjnych stoi jednak na stanowisku, że oceniając zgodność inwestycji z § 12 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, należy brać pod uwagę odległość całej ściany z oknami i drzwiami od granicy działki. Będą to przykładowo wyrok WSA we Wrocławiu z 12 maja 2012 r. (II SA/Wr 883/14), WSA w Warszawie z 14 lutego 2017 r. (VII SA/Wa 466/16), NSA w z 24 marca 2011 r. (II OSK 534/10), WSA w Poznaniu z 4 października 2013 r. (II SA/Po 698/13).
Pojawiają się jednak orzeczenia o przeciwnej treści , na przykład wyrok WSA w Warszawie z 13 czerwca 2017 r. (VII SA/Wa 1606/16).
Przeczytaj też:
