Odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych: jak uzyskać zezwolenie na budowę niezgodną z warunkami technicznymi
Na małych lub niekształtnych działkach trudno jest wybudować dom zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi. Gdzie i jak złożyć wniosek o odstępstwo od warunków technicznych? Kto udziela zgody na odstępstwo od przepisów budowlanych?
Przepisy dotyczące projektowania i budowy domów obowiązują wszystkich, ale w niektórych sytuacjach można od nich w pewnym zakresie odstąpić. Taką możliwość przewiduje art. 9 ust. 1 Prawa budowlanego.
Od jakich przepisów budowlanych odstępstwo?
Chodzi tu o wszystkie rozporządzenia wydane na podstawie art. 7 Prawa budowlanego. W budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym znaczenie ma jednak przede wszystkim rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które reguluje między innymi:
- odległości budynków od granic z sąsiednimi działkami budowlanymi,
- parametry dojść i dojazdów do budynku,
- liczbę i wielkość miejsc postojowych dla samochodów osobowych ,
- kwestie dotyczące urządzeń budowlanych takich jak studnie, szamba i oczyszczalnie ścieków.
Można uzyskać odstępstwo zarówno dla inwestycji wymagających pozwolenia na budowę, jak i dla tych, które podlegają zgłoszeniu w starostwie lub urzędzie miasta.
Kiedy można dostać zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych?
Każdy przypadek odstępstwa od przepisów musi być szczególnie uzasadniony i nie może powodować zagrożenia życia ludzi ani bezpieczeństwa mienia. Nie powinien też skutkować pogorszeniem warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych ani stanu środowiska.
W praktyce szczególnie uzasadnione może być udzielenie odstępstwa na przykład na zbliżenie budynku do granicy działki budowlanej, gdy nieruchomość inwestora przeznaczona jest pod zabudowę jednorodzinną, a jednocześnie jest zbyt wąska, żeby usytuować na niej funkcjonalny budynek zgodnie z przepisami.
Sprawdź też: usytuowanie budynku - obowiązujące odległości od granicy działki >>>
Nie będzie dobrym uzasadnieniem argument, że inwestor ma dużą rodzinę i potrzebuje większego domu lub że usytuowanie domu w danym miejscu niosłoby ze sobą mniejsze koszty.
Odstępstwo od przepisów budowlanych – przed czy po złożeniu wniosku o pozwolenie na budowę?
O zgodę na odstępstwo można wystąpić zarówno, kiedy już toczy się postępowanie w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę albo milczącej zgody na dokonane zgłoszenie, jak i przed jego wszczęciem. To drugie rozwiązanie może być dla inwestora lepsze, bo pozwala uniknąć kosztów sporządzania projektu budowlanego w sytuacji, gdy uzyskanie zgody okaże się niemożliwe.
Ważne jest, że nie można złożyć wniosku o odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych już po wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę albo udzieleniu milczącej zgody na budowę.
Wniosek o zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych?
Ta procedura jest jedną z bardziej skomplikowanych w prawie budowlanym. Rozpoczyna ją inwestor, składając wniosek o wydanie zgody na odstępstwo do starosty albo prezydenta miasta na prawach powiatu.
Wniosek inwestora nie musi mieć szczególnej formy. Z pewnością do wniosku należy jednak do niego dołączyć:
- propozycje rozwiązań zamiennych (co najmniej dwie!), które można by zastosować;
- charakterystykę projektowanego obiektu;
- projekt zagospodarowania działki, a jeżeli odstępstwo mogłoby mieć wpływ na środowisko lub nieruchomości sąsiednie – również projekty zagospodarowania tych nieruchomości.
Dokumenty te powinny być przygotowane przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia w zakresie planowanego odstępstwa. Warto też wskazać organowi, dlaczego dany przypadek jest szczególnie uzasadniony, na przykład poprzez opisanie kształtu działki czy stanu zagospodarowania działek sąsiednich.
Kto decyduje, czy udzielić zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych?
Po otrzymaniu wniosku od inwestora starosta/prezydent miasta występuje do ministra, który ustanowił wskazane przez inwestora przepisy techniczno-budowlane, z własnym wnioskiem o udzielenie odpowiedniego upoważnienia. Minister nie udziela bowiem zgody na odstępstwo od przepisów budowlanych, a jedynie upoważnia starostę/prezydenta miasta do wydania zgody na takie odstępstwo, jeśli ten uzna to za zasadne.
Jeżeli minister nie udzieli upoważnienia, postępowanie jest zakończone i inwestor nie może budować niezgodnie z przepisami.
Jednak nawet wydanie upoważnienia przez ministra nie gwarantuje inwestorowi otrzymania zgody na odstępstwo. To od starosty/prezydenta miasta zależy, czy po uzyskaniu upoważnienia udzieli czy odmówi zgody na odstępstwo od przepisów.
Rozpatrując sprawę, urzędnicy biorą pod uwagę:
- charakter przepisu techniczno-budowlanego, od którego ma być udzielone odstępstwo,
- ukształtowanie nieruchomości, na której ma być realizowany obiekt budowlany,
- stan zagospodarowania nieruchomości sąsiednich oraz
- ocenę proponowanych rozwiązań w świetle zasad wiedzy technicznej.
Co ważne przy podejmowaniu decyzji nie muszą brać pod uwagę ustaleń zawartych w warunkach zabudowy albo w planie miejscowym obowiązującym na danym terenie i dotyczących zakresu wnioskowanego odstępstwa. W pewnych sytuacjach mogą więc ingerować w ustalenia planistyczne gminy, na przykład dopuszczając budowę domu przy granicy działki, gdy warunki zabudowy mówią o konieczności zachowania między planowanym budynkiem a granicą odległości co najmniej 3 m.
Procedurę kończy wydanie postanowienia, w którym starosta/prezydent miasta udziela lub nie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. Na postanowienie nie przysługuje zażalenie.
Czy sąsiedzi mogą się sprzeciwić zgodzie na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych?
W postępowaniu dotyczącym zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych bierze udział jedynie inwestor. Sąsiedzi mają natomiast możliwość dowiedzieć się o odstępstwie oraz jego zakresie tylko wtedy, gdy zostaną uznani za stronę postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Nie mają jednak możliwości odrębnego kwestionowania samego postanowienia o zgodzie na odstępstwo i jego uzasadnienia.
Dopiero w odwołaniu od decyzji kończącej postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę sąsiedzi mogą odnosić się do kwestii zgodności z prawem odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych.
