Odstępstwo od projektu budowlanego - jak zalegalizować zmiany w projekcie budowlanym?
Kiedy jest możliwe odstępstwo od projektu budowlanego i na jakich warunkach? Roboty budowlane można rozpocząć na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Zdarza się jednak, że po zatwierdzeniu projektu budowlanego, już w trakcie wykonywania robót budowlanych, pojawia się potrzeba wprowadzenia zmian do projektu budowlanego. Wyjaśniamy, jak odstąpić od zatwierdzonego projektu budowlanego.
Ustawa Prawo budowlane (dalej: upb) daje nam możliwość prowadzenia zmian od zatwierdzonego projektu budowlanego poprzez zmianę pozwolenia na budowę, dzięki czemu mamy możliwość uniknięcia niedogodności związanych z uzyskaniem nowego pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 36a ust. 1 upb istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę wydanej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej.
Spis treści
- Kiedy jest możliwe odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego?
- Odstąpienie od projektu budowlanego w przypadku budowy na zgłoszenie
- Istotne odstąpienie od projektu budowlanego
- Wniosek o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę
- Samowola budowlana - brak decyzji o zmianie pozwolenia na budowę
- Zmiana pozwolenia na budowę - jak się odwołać
- Ile jest ważna decyzja o zmianie pozwolenia na budowę
Kiedy jest możliwe odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego?
Kluczowym kryterium, warunkującym dopuszczalność odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego, jest fakt prowadzenia procesu budowlanego. Po zakończeniu budowy nie ma już możliwości odstąpienia od projektu budowlanego. Ewentualna zmiana (np. rozbudowa, czy przebudowa itd.) wybudowanego obiektu może nastąpić po uzyskaniu nowego pozwolenia na budowę. Jeżeli natomiast budowa nie została zakończona, to wszelkie zmiany dopuszczalne są poprzez zmianę ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę w omawianym trybie.
Przeczytaj też: Prawo budowlane 2023. Czeka nas rewolucja w prawie budowlanym. Co się zmieni w 2023 r.?
Z orzecznictwa…
Decyzja o zmianie pozwolenia na budowę może dotyczyć wyłącznie zamierzonych, a nie dokonanych przez inwestora istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków tego pozwolenia.
Wyrok NSA z dnia 8 grudnia 2006 r., II OSK 44/06, Legalis
Decyzja o zmianie ostatecznego pozwolenia na budowę nie może dotyczyć robót wykonanych. Jeżeli roboty objęte wnioskiem o zmianę pozwolenia na budowę zostały wykonane, to wszczęte postępowanie o zmianę należy umorzyć jako bezprzedmiotowe.
Wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 27 stycznia 2015 r., sygn. akt II SA/Rz 908/14
Odstąpienie od projektu budowlanego w przypadku budowy na zgłoszenie
Nowelizacja prawa budowlanego wprowadziła możliwość odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego w stosunku do budów realizowanych na podstawie zgłoszenia. Zgodnie z dodanym do upb art. 36a ust. 1a istotne odstąpienie od projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego złożonego wraz ze zgłoszeniem:
- budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-4 upb,
- przebudowy, przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi ona do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której budynek jest usytuowany,
- instalowania wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku instalacji gazowych;
wobec którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu, jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę dla całego zamierzenia budowlanego albo dokonaniu ponownego zgłoszenia. Wcześniej inwestor w takim wypadku zobowiązany był wystąpić o nowe pozwolenie na budowę.
Istotne odstąpienie od projektu budowlanego
Stosownie do art. 36a ust. 5 upb przez istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie w zakresie:
- projektu zagospodarowania działki lub terenu, w przypadku zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany;
- charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego dotyczących:
a) powierzchni zabudowy w zakresie przekraczającym 5%,
b) wysokości, długości lub szerokości w zakresie przekraczającym 2%,
c) liczby kondygnacji;
- warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne, w tym osoby starsze;
- zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
- ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
- wymagającym uzyskania lub zmiany decyzji, pozwoleń lub uzgodnień, które są wymagane do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub do dokonania zgłoszenia:
a) budowy wymagającej zgłoszenia, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-4 upb,
b) przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi ona do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której budynek jest usytuowany,
c) instalowania wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku instalacji gazowych;
- zmiany źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody użytkowej, ze źródła zasilanego paliwem ciekłym, gazowym, odnawialnym źródłem energii lub z sieci ciepłowniczej, na źródło opalane paliwem stałym.
Przeczytaj też: Koniec z pozwoleniami na budowę od 2023 r.? Rząd zapowiada ich likwidację!
Kwalifikacji zamierzonego odstąpienia od projektu dokonuje projektant, a w przypadku uznania, że jest ono nieistotne, dołącza do dokumentacji budowy odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące tego odstąpienia. Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę oraz ponownego zgłoszenia (art. 36a ust. 6 upb).
Trzeba jednak podkreślić, że w świetle orzecznictwa ocena, czy mamy do czynienia ze zmianą nieistotną, musi być dokonana w kontekście parametrów całej inwestycji, nie można czynić tu żadnych ogólnych założeń.
Z orzecznictwa…
To, czy w danym przypadku odstąpienie od projektu zostanie uznane za „istotne odstąpienie”, zależy od okoliczności sprawy. O tym, czy dane odstępstwo ma charakter istotny, winien decydować całokształt okoliczności konkretnego przypadku. Brak jest uzasadnienia dla twierdzenia, że identyczna modyfikacja parametrów wskazanych w art. 36a ust. 5 pr. bud. może być uznana za istotną niezależnie od układu konkretnych okoliczności faktycznych zaistniałych w rozpoznanej przez organ sprawie. Orzekając w przedmiocie istnienia istotnych odstępstw, organ nie może poprzestać na ustaleniu jednej z okoliczności wskazanych przez ustawodawcę w art. 36a ust. 5 pr. bud. Obowiązkiem organu jest przeprowadzenie dodatkowych rozważań celem ustalenia, czy stwierdzone odstępstwo ma w realiach rozpoznawanego przypadku charakter istotny. Cecha ta winna znajdować uzasadnienie w dodatkowych jeszcze okolicznościach, rzutujących na charakter stwierdzonej zmiany.
Wyrok WSA w Krakowie z dnia 28 czerwca 2011 r.; II SA/Kr 535/11, LEX nr 993335
Wniosek o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę
Wniosek o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę składamy do tego samego urzędu, który wydał pozwolenie na budowę. Możemy go złożyć:
- w postaci papierowej
- lub w formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem portalu e-Budownictwo (na portalu dostępny jest formularz wniosku).
Do wniosku o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę należy dołączyć nowy 4 egzemplarze projektu budowlanego obejmującego zmiany, których zamierzamy dokonać (przygotowany przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane). Projekt powinien zawierać wymagane opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty. Ponadto powinno być w nim zawarte oświadczenie autora i sprawdzającego projekt o jego wykonaniu zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. Do projektu budowlanego nie musi być dołączony projekt zagospodarowania działki lub terenu - jeśli inwestycja dotyczy przebudowy lub montażu obiektu budowlanego, dla którego nie jest wymagane ustalenie warunków zabudowy albo lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Przeczytaj też: Jak i gdzie uzyskać zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. Jak złożyć wniosek?
Projekt architektoniczno-budowlany nie jest wymagany do projektu budowlanego zamiennego dotyczącego budowy lub przebudowy urządzeń budowlanych, bądź podziemnych sieci uzbrojenia. Warunkiem jest, aby całość problematyki przedstawiona była w projekcie zagospodarowania działki lub terenu.
Do wniosku o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę dołączamy także:
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- zaświadczenie izby samorządu zawodowego o wpisaniu autora projektu na listę jej członków,
- decyzja o warunkach zabudowy albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego
- decyzja o zmianie warunków zabudowy,
- decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
- informacja uzupełniająca do wniosku o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę, zgłoszenia budowy lub przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- pozwolenie ustalające lokalizację sztucznych wysp, konstrukcji i urządzeń w polskich obszarach morskich,
- pozwolenie ustalające lokalizację kabli lub rurociągów na obszarach morskich wód wewnętrznych i morza terytorialnego oraz warunki utrzymania,
- decyzja o uzgodnieniu lokalizacji oraz sposobów utrzymania kabli lub rurociągów w wyłącznej strefie ekonomicznej,
- postanowienie o uzgodnieniu z odpowiednim starostą kwestii linii zabudowy, elewacji, przebiegu dróg i uzbrojenia technicznego,
- wynik audytu bezpieczeństwa ruchu drogowego,
- uzasadnienie zarządcy drogi,
- specjalistyczna opinia wydana przez osobę fizyczną lub jednostkę organizacyjną wskazaną przez właściwego ministra,
- decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach,
- informacja dotycząca bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
- potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej za wydanie decyzji,
- ewentualnie - pełnomocnictwo w sprawach administracyjnych i potwierdzenie uiszczenia za nie opłaty skarbowej.
Ważne! Do wniosku o zmianę pozwolenia na budowę należy też dołączyć oświadczenie projektanta dotyczące możliwości podłączenia projektowanego obiektu budowlanego do istniejącej sieci ciepłowniczej, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.
Konieczność dołączenia odpowiednich dokumentów zależy od planowanego zakresu zmian w projekcie budowlanym oraz treści decyzji o pozwoleniu na budowę. Informacji, o tym co należy dołączyć, powinien udzielić projektant. Odpowiednie informacje możemy też uzyskać w urzędzie.
Postępowanie, którego przedmiotem jest zmiana decyzji o pozwoleniu na budowę, jest prowadzone analogicznie do postępowania o wydanie pozwolenia na budowę na zasadach ogólnych, co oznacza, że odpowiednie zastosowanie znajdują tu przepisy art. 32–35 upb. Oczywiście w tym przypadku postępowanie jest ograniczone do zakresu dokonywanej zmiany.
Samowola budowlana - brak decyzji o zmianie pozwolenia na budowę
Budowa budynku z istotnymi odstępstwami bez uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę jest samowolą budowlaną w części dotyczącej tych odstępstw. W przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę, organ nadzoru budowlanego nakłada w drodze decyzji obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego. Uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz - w razie potrzeby - wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem (art. 51 ust. 1 pkt 3 upb). W takiej sytuacji organ administracji architektoniczno-budowlanej uchyla, w drodze decyzji, decyzję o pozwoleniu na budowę art. 36a ust. 2 upb). Organ nadzoru budowlanego natomiast, działając równolegle z organem administracji architektoniczno-budowlanej, zażąda od nas doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z prawem.
Przeczytaj też: Samowola budowlana: czym jest, jakie kary za nią grożą i jak ich uniknąć
Przez "stan zgodny z prawem" należy wówczas rozumieć stan zgodny z obowiązującymi na dzień orzekania (na podstawie art. 51 upb) przepisami prawa, gdyż punktem odniesienia nie można uczynić, uchylonej na podstawie art. 36a ust. 2 upb, decyzji o pozwoleniu na budowę.
Zmiana pozwolenia na budowę - jak się odwołać
Od otrzymanej decyzji w sprawie zmiany pozwolenia na budowę (zarówno pozytywnej jak i negatywnej) możemy się odwołać. Odwołanie składamy do:
- urzędu wojewódzkiego – jeśli decyzję w pierwszej instancji wydał starosta albo prezydent miasta na prawach powiatu
- Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego – jeśli decyzję w pierwszej instancji wydał ci wojewoda
Odwołanie składa się za pośrednictwem urzędu, który wydał decyzję w sprawie zmiany pozwolenia na budowę. Mamy na to 14 dni - licząc od dnia otrzymania decyzji. Odwołanie mogą złożyć także inne strony postępowania, niezadowolone z decyzji urzędu.
Ile jest ważna decyzja o zmianie pozwolenia na budowę
Decyzja o zmianie pozwolenia na budowę wygaśnie, jeśli:
- nie rozpoczniemy robót budowlanych w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna,
- przerwiemy budowę na okres dłuższy niż 3 lata.
W takich przypadkach będzie można rozpocząć budowę albo wznowić ją dopiero po uzyskaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę.
Pozwolenie na budowę można wznawiać wielokrotnie. Za każdym razem - w przypadku istotnego odstąpienia od projektu lub ustaleń decyzji o pozwoleniu na budowę - trzeba wystąpić o zmianę pozwolenia na budowę.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2020 r., poz. 1333 ze zm.);
- Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. z 2020 r. poz. 1609);
- Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 25 czerwca 2021 r. w sprawie wzoru oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (Dz.U. 2021 poz. 1170).
