Numer ewidencyjny działki: zmiana numeru po podziale działki

Numer ewidencyjny działki może ulec zmianie w wyniku podziału nieruchomości. Jeśli odbywa się to w czasie przygotowywania lub prowadzenia budowy, inwestor musi podjąć pewne kroki, żeby legalnie kontynuować inwestycję.

Numer ewidencyjny działki oznaczany jest liczbą naturalną np. 1,2,3, itd. Każda działka w danym obrębie ewidencyjnym ma swój unikatowy numer. Numer ewidencyjny działki może ulec zmianie w wyniku podziału nieruchomości. Wyjaśniamy, co zrobić, kiedy nastąpi taka sytuacja.

Stanowisko organów administracyjnych odnośnie wpływu zmiany numeracji działek na inwestycję budowlaną jest niejednolite. W praktyce powstaje w tym zakresie wiele wątpliwości, zwłaszcza gdy do takiej zmiany dojdzie pomiędzy wydaniem poszczególnych decyzji administracyjnych: środowiskowej, o warunkach zabudowy, o pozwoleniu na budowę i o pozwoleniu na użytkowanie. Powstaje pytanie, czy dana decyzja pozostaje w mocy w odniesieniu do nowo powstałych działek ewidencyjnych, czy może należy wystąpić o jej zmianę albo uzyskać nową decyzję? A może wystarczy wystąpić o wprowadzenie poprawek w pierwotnym rozstrzygnięciu?

Numer ewidencyjny działki a decyzja środowiskowa

W decyzji środowiskowej nie ma obowiązku wskazania oznaczenia działek ewidencyjnych. Analiza oddziaływania na środowisko jest przeprowadzana w stosunku do ściśle określonego terenu. Zakres inwestycji wynika z wielu różnych dokumentów przedstawionych przez inwestora, np. z mapy ewidencyjnej, z mapy wskazującej obszar oddziaływania inwestycji, z Karty Informacyjnej Przedsięwzięcia czy też z samego raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko. Na tej podstawie organ określa rodzaj i miejsce realizacji przedsięwzięcia.

Należy przyjąć, że inwestor musi ponownie przeprowadzić ocenę oddziaływania na środowisko i uzyskać nową decyzję środowiskową jedynie w sytuacji istotnej zmiany zakresu przedsięwzięcia, jego lokalizacji lub charakterystyki (we wniosku o wydanie pozwolenia na budowę zostaną dokonane zmiany w stosunku do wymagań określonych w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach). Sama zmiana numerów działek ewidencyjnych przed wydaniem decyzji środowiskowej lub po jej wydaniu nie skutkuje koniecznością uzyskania przez inwestora nowej decyzji środowiskowej ani jej zmiany.

Numer ewidencyjny działki a decyzja o warunkach zabudowy

Z art. 61 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że decyzja o warunkach zabudowy nie jest wydawana względem danej działki ewidencyjnej, lecz dla określonego terenu, który może obejmować powierzchniowo kilka działek ewidencyjnych. Z kolei wniosek o wydanie tejże decyzji powinien zawierać określenie granic „terenu” objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej (art. 52 ust. 2 pkt 1 w związku z art. 64 ust. 1). Organ wydający decyzję jest bowiem zobowiązany określić jedynie linie rozgraniczające teren inwestycji, co nie zawsze jest tożsame z granicami działki ewidencyjnej. Zazwyczaj są to granice działki, ale można też określić warunki zabudowy dla wyodrębnionej liniami rozgraniczającymi części działki, bez przesądzania o konkretnym położeniu zabudowy (wyrok NSA z 18 lipca 2019 r., sygn. II OSK 1881/18).

Przeczytaj też: Co oznaczają symbole w planie miejscowym

Nawet jeśli decyzja o warunkach zabudowy została wydana dla działki ewidencyjnej sprzed podziału (czyli już nieistniejącej), to nie można uznać, że obszar, który został podzielony, nie istniał w momencie wydawania decyzji. Teren będący przedmiotem inwestycji oraz analizy urbanistycznej jest bowiem dodatkowo oznaczony na załączniku graficznym do decyzji.

Niestety, w takim wypadku przed wydaniem pozwolenia na budowę organ administracji architektoniczno-budowlanej może zgłosić wobec inwestora jedno z poniższych żądań:

• uzyskania nowej decyzji o warunkach zabudowy wskazującej aktualne numery ewidencyjne działek;
• zmiany decyzji o warunkach zabudowy w trybie art. 155 Kodeksu postępowania administracyjnego;
• udokumentowania, że nieruchomość, która powstała w wyniku podziału, to ta sama, dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy przez przedstawienie decyzji podziałowej oraz wykazu zmian gruntowych. W takim przypadku inwestor powinien zwrócić się do projektanta, aby wyraźnie zaznaczył w projekcie budowlanym, które działki uległy podziałowi i wskazał ich stary oraz nowy numer wraz z powierzchnią.

Przepisy nie nakazują jednak, aby pozwolenie na budowę zostało wydane dla działki oznaczonej tak samo w decyzji o warunkach zabudowy oraz we wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Jeśli parametry inwestycji oraz jej zakres nie ulegają zmianie, to sam podział nieruchomości nie powinien wpływać na ważność i aktualność decyzji o warunkach zabudowy. A zatem w takiej sytuacji organy nie powinny wymagać od inwestora zmiany ani uzyskania nowej decyzji.

Zmiana numeru ewidencyjnego działki a pozwolenie na budowę

Zgodnie z art. 32 ust. 4 Ustawy Prawo budowlane pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto m.in. złożył:

• wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz
• oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Projekt budowlany powinien zawierać projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, obejmujący określenie granic działki lub terenu. We wniosku o wydanie pozwolenia na budowę inwestor wskazuje zaś numery działek ewidencyjnych.

Należy pamiętać, aby w oświadczeniu o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane zamieścić aktualne oznaczenie nieruchomości, po podziale działek ewidencyjnych. Jak podkreślił bowiem NSA w wyroku z 9 marca 2016 r. (sygn. II OSK 1837/15), prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane nie można domniemywać i musi dotyczyć ono konkretnej nieruchomości będącej przedmiotem postępowania. Niewłaściwe oświadczenie o prawie do nieruchomości może skutkować wydaniem pozwolenia na budowę z rażącym naruszeniem prawa.

Z przepisów prawa nie wynika, czy decyzja o warunkach zabudowy wydana dla większego terenu będzie wystarczająca do uzyskania pozwolenia na budowę dla jej mniejszej części. W praktyce jest to jednak akceptowane.

Jeśli do podziału geodezyjnego nieruchomości doszło na dalszym etapie procesu inwestycyjnego, czyli po wydaniu pozwolenia na budowę, warto przeanalizować możliwość przeniesienia części pozwolenia (w odniesieniu do wydzielonego i mogącego samodzielnie funkcjonować obiektu) na nowy podmiot. Takie rozwiązanie wydaje się rozsądne i jest ono aprobowane w orzecznictwie. Dla przykładu, WSA w Gliwicach w wyroku z 24 czerwca 2010 r. (sygn. II SA/Gl 73/10) wskazał, że pomimo podziału nieruchomości nie ma potrzeby zmieniać uzyskanego pozwolenia na budowę, zmianie ulegają bowiem jedynie numery działek ewidencyjnych. Dopuścił on też możliwość przeniesienia pozwolenia na budowę w części dotyczącej wyodrębnionego i samodzielnie funkcjonującego obiektu budowlanego na wydzielonej działce (w rozpatrywanej sprawie pozwolenie dotyczyło budowy dwóch domów jednorodzinnych na jednej działce, która została następnie podzielona na dwie działki).

Numer ewidencyjny działki a pozwolenie na użytkowanie

W pozwoleniu na użytkowanie określenie nieruchomości nie ma większego znaczenia. Inne są bowiem cele tego pozwolenia w stosunku do wcześniej uzyskiwanych decyzji administracyjnych (nie służy ono określeniu lokalizacji danej inwestycji). Poprzez pozwolenie na użytkowanie organ stwierdza prowadzenie budowy zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę oraz możliwość bezpiecznego użytkowania danego obiektu.

Jeżeli po wydaniu pozwolenia na budowę nie doszło do zmiany zakresu lub parametrów inwestycji, a jedynie nastąpiła zmiana numerów działek ewidencyjnych, to wystarczy, że inwestor załączy do wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie dokumenty potwierdzające ten podział. Dodatkowo we wniosku o wydanie decyzji warto wyraźnie wskazać numery działek ewidencyjnych sprzed podziału i po podziale. Nie powinien on bowiem wpływać na skuteczność, ważność czy też aktualność wydanego pozwolenia na budowę.

O zmianie numeru działki trzeba informować

Inwestor ma obowiązek każdorazowo i na bieżąco informować organ administracji prowadzący postępowanie dotyczące inwestycji o zmianach wynikających z podziału nieruchomości. Warto zrobić to jeszcze przed wydaniem danej decyzji, aby uniknąć nieprzyjemności na dalszym etapie inwestycyjnym, związanych np. z kwestionowaniem jej ważności.

Pamiętajmy, że organ administracji jest związany treścią żądania inwestora, także w zakresie określenia przedmiotu, parametrów i cech projektowanej inwestycji. Oznacza to, że jeśli w trakcie postępowania organ uzna, że nie ma możliwości wydania decyzji dla nieruchomości wskazanej we wniosku (ponieważ dana działka ewidencyjna już nie istnieje na skutek podziału), to organ taki zapewne zażąda od inwestora zmiany wniosku. Jeżeli inwestor nie wprowadzi stosownych zmian, organ ma prawo odmówić wydania decyzji administracyjnej. Jak podkreślił WSA w wyroku z 11 lutego 2016 r. (sygn. IV SA/Po 498/15), organ administracji publicznej nie jest władny ustalić sam warunki zabudowy w sposób istotnie odbiegający od treści wniosku, jest on bowiem związany żądaniem strony inicjującej postępowanie.

Zdarza się jednak, że inwestor nie poinformuje organu o podziale nieruchomości, a organ nie wezwie go do uzupełnienia wniosku i wyda decyzję względem nieistniejącej już formalnie działki ewidencyjnej. Powstaje wtedy pytanie, czy inwestor powinien sprostować taką sytuację i w jaki sposób może tego dokonać?

Kiedy można sprostować decyzję administracyjną

W przypadku gdy zły numer działki ewidencyjnej został wskazany w samej tylko sentencji decyzji administracyjnej, a pozostałe elementy orzeczenia identyfikujące nieruchomość zostały oznaczone w sposób prawidłowy (przykładowo powierzchnia lub obręb), inwestor może zwrócić się do organu o sprostowanie – w drodze postanowienia – tak zwanego oczywistego błędu pisarskiego.

Z kolei podanie błędnego numeru ewidencyjnego działki w treści decyzji administracyjnej dotyczy już istotnego przedmiotu decyzji, co oznacza, że nie może być uznane za oczywistą omyłkę lub błąd pisarski i sprostowane postanowieniem. Jako przykład można tu wskazać sytuację, gdy organ orzekł zgodnie z wnioskiem inwestora, w którym błędnie określił on lokalizację inwestycji, podając stary numer działki.

W praktyce zdarza się jednak, że niektóre organy wydają postanowienia co do sprostowania oczywistego błędu pisarskiego w zakresie numeru ewidencyjnego działki (zmieniając go na numer po podziale nieruchomości). Nie jest to powszechnie akceptowana praktyka i istnieje spore ryzyko, że postanowienie o sprostowaniu będzie w przyszłości kwestionowane na przykład przez nabywcę nieruchomości, bank finansujący inwestycję czy też sąsiada prowadzącego konkurencyjną działalność gospodarczą.

Zmiana numeru ewidencyjnego działki - kiedy można zmienić decyzję

Gdy w decyzji o warunkach zabudowy wskazane zostały stare numery działek ewidencyjnych sprzed podziału, a inwestor zamierza na jej podstawie uzyskać pozwolenie na budowę, starosta może zażądać od inwestora zmiany lub uzyskania nowej decyzji. W takiej sytuacji dobrym rozwiązaniem wydawałoby się wskazanie od razu we wniosku o wydanie pozwolenia na budowę, że działki powstałe w wyniku podziału pozostają tym samym terenem, dla którego wydano decyzję o warunkach zabudowy, i załączenie do takiego wniosku decyzji podziałowej oraz wykazu zmian gruntowych. Niestety dla niektórych urzędów bywa ono niewystarczające.

W takiej sytuacji prostsze i szybsze dla inwestora będzie złożenie wniosku o zmianę decyzji. Stosownie do art. 155 k.p.a. każda decyzja administracyjna może zostać zmieniona, jeżeli przepisy szczególne nie sprzeciwiają się temu i przemawia za tym interes społeczny lub słuszny interes strony. Zmiana może dotyczyć jedynie kwestii już rozstrzygniętych decyzją, której dotyczy wniosek o zmianę. A zatem warunkiem dopuszczalności zastosowania tego przepisu jest tak zwana tożsamość sprawy administracyjnej (występują w niej te same strony, dotyczy ona tych samych praw i obowiązków stron, stan faktyczny nie jest zmieniony co do prawnie istotnych elementów, zaś stan prawny jest niezmienny, czyli nadal obowiązują przepisy prawne, na których podstawie decyzja została wydana. Innymi słowy, organ może zmienić ostateczną decyzję jedynie na podstawie zgromadzonego dotychczas materiału dowodowego.

Zmiana decyzji administracyjnej polegająca na zmianie numerów działek ewidencyjnych (na numery ustalone po podziale) jest zatem dopuszczalna, pod warunkiem że wszystkie wydzielone działki pozostaną własnością inwestora, a zakres zamierzenia inwestycyjnego nie ulegnie zmianie. Tym samym zawężenie decyzji (na przykład o warunkach zabudowy) do mniejszego terenu lub też zwiększenie obszaru inwestycji wyklucza zmianę decyzji na podstawie art. 155 k.p.a., ponieważ przekroczone zostaną granice sprawy administracyjnej i konieczne będzie powtórzenie całej analizy urbanistycznej.

Zdaniem niektórych organów zmiana miejsca realizacji inwestycji (czyli wskazanie w decyzji nowych działek ewidencyjnych) – nawet przy niezmienionym jej zakresie – wykracza poza granice dotychczasowej sprawy administracyjnej, ponieważ w takim wypadku zmieniają się strony postępowania i zakres analizy (na przykład analizy urbanistycznej koniecznej przy ustalaniu warunków zabudowy). Jeśli urząd odmówi zmiany decyzji, inwestor musi się starać o uzyskanie nowej.

Zmiana numeru ewidencyjnego działki - kiedy trzeba uzyskać nową decyzję

To rozwiązanie ostateczne, do którego może dojść jedynie w przypadku istotnej zmiany zamierzenia inwestycyjnego. Inwestor będzie zmuszony uzyskać nową decyzję, jeśli zmiany będą na tyle poważne, że w istocie stanowić będą nowe przedsięwzięcie. Przykładowo będzie to sytuacja, gdy na skutek podziału nieruchomości inwestycja ma zostać zrealizowana jedynie na części terenu, podczas gdy pierwotne zamierzenie obejmowało cały teren.

Ponowne przejście całej procedury wydawania decyzji administracyjnej będzie też niezbędne w sytuacji, gdy doszło do ewidentnego błędu we wniosku o wydanie pozwolenia na budowę (np. błędnego określenia przedmiotu inwestycji poprzez wskazanie złego numeru działki ewidencyjnej, niebędącego ani starym numerem działki sprzed podziału, ani nowym po podziale).

Zmienił się numer ewidencyjny działki - rozwiązanie zależy od etapu inwestycji

Przepisy umożliwiają inwestorowi skorzystanie z kilku instrumentów pozwalających na uzyskanie kolejnych decyzji administracyjnych dotyczących budowy w sytuacji, gdy zmieniły się numery działek ewidencyjnych, na których jest ona prowadzona. Różnią się one w zależności od etapu realizacji inwestycji, po którym lub przed którym nastąpił podział nieruchomości. Ważne jest również, czy w związku z podziałem nie zmienią się parametry i zakres samej decyzji.

W niektórych wypadkach wystarczy przedłożenie decyzji podziałowej oraz wykazu zmian gruntowych. Inwestor może dodatkowo potwierdzić prawidłowość takiego sposobu postępowania, składając wniosek o wyjaśnienie wątpliwości interpretacyjnych. W bardziej złożonych sytuacjach organy administracji mogą jednak zażądać zmiany decyzji administracyjnej lub uzyskania nowej, jeżeli do podziału nieruchomości doszło po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy lub też dokonany podział nie został uwzględniony w tej decyzji.