Nowe definicje w planach miejscowych - jak je interpretować?

Przy odczytywaniu planów miejscowych i decyzji o warunkach zabudowy ważne jest, żeby nie było wątpliwości co do ich wymagań i możliwości zagospodarowania działki budowlanej. Jak interpretować nowe definicje w planach miejscowych?

Spis treści

1. Handel wielkopowierzchniowy
2. Powierzchnia biologicznie czynna
3. Udział powierzchni biologicznie czynnej
4. Wysokość zabudowy
5. Intensywność zabudowy
6. Nadziemna intensywność zabudowy
7. Powierzchnia kondygnacji
8. Kondygnacja nadziemna
9. Udział powierzchni zabudowy

W nowelizacji Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która obowiązuje od 24 września 2023 r., wprowadzono nowe definicje pojęć używanych w tej ustawie. Mają one ułatwić stosowanie postanowień miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Omawiamy wybrane z nich.

Handel wielkopowierzchniowy

Przez to pojęcie należy rozumieć handel realizowany w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m².

Tego rodzaju obiekty nadal będą mogły być sytuowane tylko na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Warto jednak zauważyć, że w planie ogólnym dla obiektów wielkopowierzchniowych mają być wyznaczane specjalne strefy - tak aby właściciele działek sąsiednich wcześniej wiedzieli, że w pobliżu ich nieruchomości może powstać na przykład galeria handlowa.

Powierzchnia biologicznie czynna

Może to być teren zapewniający naturalną wegetację roślin oraz retencję wód opadowych i roztopowych, teren pokryty ciekami lub zbiornikami wodnymi, z wyłączeniem basenów rekreacyjnych i przemysłowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m².

Dzięki wprowadzeniu tej definicji nie będzie już wątpliwości, czy teren pod oczkiem wodnym w ogrodzie można uznać za biologicznie czynny albo w jakim zakresie do tej powierzchni wliczać pokryty roślinnością stropodach nad garażem podziemnym.

Nowa definicja różni się nieznacznie od pojęcia terenu biologicznie czynnego użytego w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (zgodnie z § 3 pkt 22: teren biologicznie czynny to teren o nawierzchni urządzonej w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2, oraz wodę powierzchniową na tym terenie).

W obu jednak przypadkach nacisk położono na kwestię naturalnej wegetacji roślin, czyli proces rozwoju danej rośliny w jej warunkach naturalnych (z uwzględnieniem w szczególności odpowiedniego podłoża, nasłonecznienia i nawodnienia niezbędnych dla danej rośliny).

Udział powierzchni biologicznie czynnej

Ustala się go jako stosunek sumy powierzchni biologicznie czynnych znajdujących się na:

• działce budowlanej – do powierzchni tej działki budowlanej (w przypadku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego);
• terenie – do powierzchni tego terenu (w przypadku decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu).

Wprowadzenie sposobu obliczania udziału powierzchni biologicznie czynnej to zdecydowanie dobra zmiana. Dotychczas wskaźnik ten był odnoszony raz do działki ewidencyjnej, raz do działki budowlanej, a wreszcie czasem nawet do całego terenu oznaczonego danym symbolem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Obecnie jest już jasne, że znaczenie ma działka budowlana (jeśli na terenie obowiązuje plan miejscowy) lub teren inwestycji (w przypadku decyzji o warunkach zabudowy). Dzięki temu inwestor może sam decydować, na jakim terenie i w jakim zakresie planuje realizację swojej inwestycji.

Wysokość zabudowy

Należy przez to rozumieć różnicę pomiędzy wysokością:

• najwyżej położonego punktu budynku na dachu, ścianie lub attyce (z wyłączeniem komina, nadbudówki mieszczącej maszynownię dźwigu lub innego pomieszczenia technicznego oraz wyjścia z klatki schodowej) a średnią wysokością najniższego i najwyższego poziomu terenu mierzoną na obwodzie rzutu poziomego ścian zewnętrznych budynku;
• najwyżej i najniżej położonego nad poziomem terenu punktu budowli.

Określanie wysokości zabudowy w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego od dawna wzbudza wiele kontrowersji. Właśnie z tego powodu wielu mieszkańców i inwestorów skarży uchwały rad gmin do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Autorzy nowelizacji zwracają uwagę, że w omawianej definicji wskazano odrębny sposób mierzenia tejże wysokości w odniesieniu do budynków jako obiektów posiadających dach i ściany oraz budowli, czyli obiektów budowlanych, które nie muszą mieć takich elementów konstrukcyjnych.

Punktem odniesienia do mierzenia wysokości w przypadku budynków jest średnia wysokość najwyższego i najniższego poziomu terenu na obwodzie ścian budynku. Takie rozwiązanie ma ograniczyć możliwości wpływania na wielkość parametru przez prace ziemne punktowo manipulujące poziomem terenu. W przypadku powiązania wysokości z jednym punktem odniesienia, na przykład wejściem do budynku, obiekty o bryle tej samej wielkości mogłyby cechować się znacząco różnymi parametrami wysokości zabudowy, właśnie z uwagi na różne zlokalizowanie wejścia.

Takie stanowisko jest jak najbardziej słuszne, jednak w definicji wysokości zabudowy zabrakło jednego istotnego elementu – określenia, czy powinno się ją odnosić do terenu istniejącego (zastanego) czy dopiero projektowanego (urządzanego).

Intensywność zabudowy

To pojęcie jest rozumiane jako stosunek sumy powierzchni wszystkich kondygnacji budynków zlokalizowanych na:

• działce budowlanej – do powierzchni tej działki budowlanej (w przypadku działek objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego);
• terenie – do powierzchni tego terenu (w przypadku decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu).

W tej definicji zastosowano podobną zasadę jak dla udziału powierzchni biologicznie czynnej, czyli jasno wskazano, do jakiego obszaru należy odnosić intensywność zabudowy. Autorzy projektu nowelizacji jako pozytywne rozwiązanie wskazują doprecyzowanie, że do obliczania tego parametru bierze się pod uwagę wszystkie kondygnacje, a nie tylko kondygnacje nadziemne. Dotychczas budziło to wątpliwości i powodowało rozbieżności w dokumentach planistycznych przygotowywanych w różnych gminach. Oczywiście ocena tej zmiany zależy od konkretnej sytuacji. Z pewnością zdarzą się takie budynki, dla których nowy sposób obliczania intensywności zabudowy okaże się niekorzystny.

Nadziemna intensywność zabudowy

To nowy parametr, dotychczas nieokreślony w przepisach. Należy przez niego rozumieć stosunek sumy powierzchni kondygnacji nadziemnych budynków zlokalizowanych na:

• działce budowlanej – do powierzchni tej działki budowlanej (w przypadku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego);
• terenie – do powierzchni tego terenu (w przypadku decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu).

Podział parametru intensywności zabudowy na „ogólny” oraz nadziemny wzbudza wiele kontrowersji, które wynikają głównie z tego, że dotychczas większość organów przyjmowała, że to, co znajduje się pod ziemią, nie podlega regulacjom z zakresu planowania przestrzennego (bo nie zmienia sposobu zagospodarowania terenu).

Ustawodawca uznał jednak, że istnieje potrzeba kształtowania możliwości zabudowy zarówno przez określenie ogólnej intensywności zabudowy (obejmującej także kondygnacje podziemne), jak i intensywności postrzeganej w przestrzeni (czyli obejmującej wyłącznie kondygnacje nadziemne).

Powierzchnia kondygnacji

Zgodnie z nowymi przepisami rozumiemy przez to powierzchnię rzutu poziomego kondygnacji, mierzoną po zewnętrznym obrysie rzutu poziomego ścian zewnętrznych tej kondygnacji, z wyłączeniem powierzchni balkonów, logii i tarasów.

Tak określona definicja nawiązuje do definicji kondygnacji zawartej w § 3 pkt 16 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Brzmi ona następująco: kondygnacja to pozioma część budynku, zawarta pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie lub warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku, przy czym za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m (za kondygnację nie uznaje się nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, centrala klimatyzacyjna, obudowa wyjścia z klatki schodowej, kotłownia lub inne pomieszczenia techniczne).

Trzeba zdecydowanie zgodzić się z autorami projektu nowelizacji, że zdefiniowanie powierzchni kondygnacji, wykorzystywanej do obliczenia intensywności zabudowy, jednoznacznie wskazuje, że powierzchnie balkonów, tarasów i loggii nie są brane pod uwagę przy obliczaniu tejże intensywności, co z jednej strony odpowiada oczekiwaniom inwestorów, a z drugiej – pozytywnie wpłynie na podniesienie walorów funkcjonalnych powstającej zabudowy.

Kondygnacja nadziemna

Jest to kondygnacja, która nie jest zagłębiona poniżej poziomu przylegającego do niej terenu o więcej niż połowę jej wysokości w świetle.

Definicja ta koresponduje z wyrażoną w § 3 pkt 17 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie definicją kondygnacji podziemnej (należy przez to rozumieć kondygnację zagłębioną poniżej poziomu przylegającego do niej terenu co najmniej w połowie jej wysokości w świetle, a także każdą usytuowaną pod nią kondygnację).

Możliwość obsypania ziemią najniższej kondygnacji budynku była wielokrotnie przedmiotem rozważań sądów administracyjnych. Należy jedynie pamiętać, że obecnie zmiana poziomu terenu (czyli w istocie z zastanego na projektowany) nie musi dotyczyć wszystkich stron budynku.

Wskazując rozwiązanie korzystne dla inwestorów, warto zwrócić uwagę na wyrok WSA w Rzeszowie z 1 lutego 2017 r. (sygn. II SA/Rz 671/16), w którym sąd stanął na stanowisku, że „kondygnacją podziemną jest kondygnacja zagłębiona ze wszystkich stron budynku, co najmniej do połowy jej wysokości w świetle poniżej poziomu przylegającego do niej terenu, a także każda usytuowana pod nią kondygnacja – § 3 pkt 17 rozporządzenia".

Udział powierzchni zabudowy

Przez ostatnią z omawianych definicji należy rozumieć stosunek sumy powierzchni rzutu poziomego budynków, mierzonej po zewnętrznym obrysie rzutu poziomego ścian zewnętrznych tych budynków zlokalizowanych na:

• działce budowlanej – do powierzchni tej działki budowlanej (w przypadku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego);
• terenie – do powierzchni tego terenu (w przypadku decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu).

Udział powierzchni zabudowy wykorzystywany jest do określenia maksymalnej powierzchni zabudowy w odniesieniu, odpowiednio, do powierzchni działki budowlanej lub terenu, w zależności od tego, czy budynek realizowany jest w oparciu o ustalenia planu miejscowego, czy decyzji o warunkach zabudowy. Bez wątpienia zawarcie tej definicji w znowelizowanej ustawie pozwoli na ujednolicenie rozumienia i stosowania tego parametru we wszystkich opracowywanych planach i wydawanych decyzjach.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (DzU poz. 1688);
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. DzU z 2023 r., poz. 977 ze zm.).

Przeczytaj także:

• Zmiany w warunkach technicznych 2024 od 15 sierpnia. Będzie wiadomo, jak liczyć odległość domu od granicy działki
• Garaż z tarasem na dachu - czy plan miejscowy może tego zabronić?
• Renta planistyczna 2024 – ile wynosi? Jak obliczana jest renta planistyczna? Nowe przepisy

Martyna Sługocka