Garaż z tarasem na dachu - czy plan miejscowy może tego zabronić?
Na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego inwestor jest zobowiązany przestrzegać jego postanowień dotyczących kształtu dachu, nawet gdy chodzi o garaż. Potwierdził to sąd.
Spis treści
- Garaż ma dach, a dach nie może być tu tarasem, czyli o co chodziło w sprawie
- Dach garażu musi być zgodny z gminnym planem
Naczelny Sąd Administracyjny w orzeczeniu z 5 lipca 2023 r. (sygn. II OSK 2033/22) oddalił skargę kasacyjną inwestora od wyroku sądu wojewódzkiego.
Garaż ma dach, a dach nie może być tu tarasem, czyli o co chodziło w sprawie
Inwestor wybudował na swojej działce - samowolnie, bez wymaganego zgłoszenia - jednokondygnacyjny garaż wolno stojący o wymiarach 5 x 7 m. Na dachu garażu inwestor zaplanował urządzenie tarasu użytkowego. Garaż został usytuowany w bezpośrednim sąsiedztwie domu. Była to oddzielna inwestycja, a nie rozbudowa domu (ma odrębne fundamenty, podwójną dylatację, brak jest łącznika między garażem a domem).
W trakcie procedury legalizacyjnej nadzór budowlany zażądał od inwestora dostarczenia zaświadczenia o zgodności tego obiektu z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Burmistrz gminy odmówił wydania takiego zaświadczenia, argumentując odmowę tym, że w planie miejscowym ustalono spadek połaci dachowych budynków (bez rozróżnienia na mieszkalne, gospodarcze czy garaże) w zakresie od 35 do 45°. Jego zdaniem wybudowany garaż ma płaski dach, a przeznaczenie go pod taras prowadzi po prostu do ominięcia planu. Pozostałe wymagania planu co do powierzchni, linii i wysokości zabudowy były spełnione.
Na postanowienie burmistrza zostało złożone zażalenie, w którym inwestor wskazał między innymi, że plan miejscowy nie wprowadza ograniczeń dla budowy tarasów na budynkach garażowych i że taras nie jest dachem, więc nie dotyczą go przepisy dotyczące spadku połaci dachowych.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało jednak, że postanowienie organu jest prawidłowe (pomimo pewnych nieścisłości uzasadnienia). Inwestor wniósł skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego.
Dach garażu musi być zgodny z gminnym planem
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z 20 kwietnia 2022 r. (sygn. VII SA/Wa 309/22) przyznał rację organom, a nie inwestorowi. W uzasadnieniu wskazał, że niezależnie od planów inwestora co do wykorzystania dachu jako "tarasu" nie można uznać, że budowa garażu może być zrealizowana bez dachu.
Sporna inwestycja realizowana jest oddzielnie (nie jako rozbudowa domu), nie jest połączona z sąsiadującym domem żadnym łącznikiem, co oznacza, że jako taka powinna spełniać swoją funkcję samodzielnie. Nie sposób zatem uznać, że będzie kompletna bez zadaszenia. Nie spełniałaby bowiem swojej podstawowej funkcji. Prawo budowlane nie zawiera co prawda definicji garażu, jednakże nie stanowi to przeszkody do zakwalifikowania spornego obiektu jako budynku o funkcji garażowej. Zgodnie z § 102 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie można przyjąć, że garaż to wydzielony budynek lub część budynku służąca do parkowania między innymi pojazdów i zapewniająca im ochronę przed środowiskiem zewnętrznym i osobami trzecimi. A budynek to obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz ma fundamenty i dach.
Skoro zatem obowiązujący plan miejscowy przewiduje spadek połaci dachowych od 35 do 45°, a inwestor zamierza zakończyć inwestycję płaskim dachem (ze wskazaniem przeznaczenia - taras), to prawidłowo organy orzekły, że realizowana inwestycja nie jest zgodna z tym planem. Bez znaczenia pozostaje przy tym, czy dach garażu inwestor będzie nazywał "tarasem". Bez względu na semantykę będzie to "dach", do którego mają zastosowanie ograniczenia przewidziane w planie miejscowym.
Inaczej mówiąc, inwestor zamierzający wybudować obiekt budowlany (budynek mieszkalny, garaż, budynek gospodarczy itp.) na terenie objętym planem miejscowym zobowiązany jest przestrzegać jego postanowień, w tym w zakresie ustalenia kąta połaci dachowych.
Inwestor się nie poddał i złożył skargę kasacyjną do NSA.
Sąd ten podzielił w całości stanowisko sądu wojewódzkiego, że wszelkie dachy na terenie objętym wskazanym planem miejscowym nie mogą być płaskie oraz że umieszczenie na dachu tarasu nie oznacza, że budynek nie ma dachu.
Nawet gdyby inwestor dokonał w terminie zgłoszenia budowy (czyli nie popełniłby samowoli budowlanej), nie mógłby wybudować garażu z płaskim dachem na terenie, na którym plan miejscowy nakazuje stosowanie dachów skośnych.
Zgodnie z art. 30 ust. 6 pkt 2 Prawa budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej wnosi sprzeciw wobec zgłoszenia, jeżeli budowa lub wykonywanie robót budowlanych objętych tym zgłoszeniem narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy, inne akty prawa miejscowego lub inne przepisy.
Przeczytaj także:
- Odległość garażu wolno stojącego od granicy działki. Usytuowanie garażu zgodnie z przepisami
- Przecieka taras nad garażem? Zobacz, jak możesz go naprawić?
- Budowa budynku gospodarczego. Czy potrzebne jest pozwolenie na budowę budynku gospodarczego?
- Zbiornik na deszczówkę - czy wymaga pozwolenia na budowę albo zgłoszenia? Orzecznictwo sądowe
Zobacz też: Jak urządzić taras? Mamy 33 pomysły na wygodny i praktyczny taras!
Autor: DLH
Jeśli wokół domu rosną drzewa, możesz je „obudować” tarasem, zamiast ograniczać jego rozmiar Wokół drzew czy wysokich krzewów pozostaw wolną przestrzeń, zabezpieczoną kratownicą. Im będzie ona większa, tym lepiej w przypadku tarasu bez dachu, bo więcej wody deszczowej dostanie się do gruntu. Posadzka z drewna (np. Deska drewniana modrzew syberyjski, Dlh.pl) albo jego imitacji będzie najlepiej się prezentować i harmonizować z założeniem aranżacyjnym.
