Budowa domu na działce rolnej 2023 - jak to zrobić krok po kroku?

Budowa domu na działce rolnej w 2023 - czy to w ogóle możliwe? Jakie warunki trzeba spełnić, aby zbudować dom na działce rolnej? Z jakimi ograniczeniami wiąże się działka rolna? Sprawdź, kto i kiedy może wybudować dom na działce rolnej? Jakich formalności krok po kroku trzeba dopełnić.

Spis treści

1. Budowa domu na działce rolnej - od czego zacząć?
2. Budowa domu na działce rolnej dla rolnika. Ważne też warunki zabudowy
3. Dom na działce siedliskowej - remont, ale nie budowa domu
4. Kiedy konieczne jest odrolnienie działki?
5. Jak wyłączyć grunt z produkcji rolnej, żeby zbudować dom
6. Wniosek o odrolnienie i inne dokumenty
7. Co zrobić, gdy działka rolna nie jest objęta planem miejscowym?
8. Na jakich działkach rolnych można budować dom, gdy nie ma planu miejscowego

Budowa domu na działce rolnej - od czego zacząć?

Zanim kupimy działkę rolną z zamiarem wybudowania na niej domu, trzeba sprawdzić w danym urzędzie gminy, czy będzie to realne. Jeśli działka jest przeznaczona pod działalność rolniczą, to osoba niebędąca rolnikiem nie wybuduje na niej domu.

Kolejnym krokiem powinno być sprawdzenie jej charakteru w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez starostwa powiatowe. Aktualny wypis z ewidencji może nam okazać sprzedający działkę, ale możemy też sami wystąpić o taki dokument (opłata wynosi ok. 50 zł). W przypadku gruntów rolnych ważna jest także ich klasa (im wyższa, tym trudniej o zmianę przeznaczenia na budowlane). Informacja o klasie gruntu powinna być zawarta w księdze wieczystej oraz na mapie ewidencyjnej.

O tym, czy dana działka zostanie sklasyfikowana jako rolna lub leśna i czy w związku z tym możliwości jej zabudowy są ograniczone, decydują przepisy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

• Kupno działki rolnej - kto może kupić nieruchomość rolną

Budowa domu na działce rolnej dla rolnika. Ważne też warunki zabudowy

Dom mieszkalny na działce rolnej może wybudować rolnik (osoba prowadząca gospodarstwo rolne), ale i on musi stosować się do ustaleń planów miejscowych lub decyzji o warunkach zabudowy. A te dokumenty mogą w pewnych sytuacjach zabraniać budowy.

Inne osoby – niebędące rolnikami – mogą kupić działkę rolną, jednak muszą liczyć się z tym, że uzyskanie pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego może okazać się niemożliwe albo będzie wymagać dodatkowych i długotrwałych formalności.

Podsumowując. Budowa domu jednorodzinnego na gruncie rolnym lub leśnym jest możliwa po spełnieniu dwóch warunków:

• grunt musi zostać przeznaczony na cele nierolnicze i nieleśne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy
• należy uzyskać decyzję wyłączającą z produkcji użytki rolne albo leśne.

Przepisy dotyczące zmiany przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze nie mają zastosowania do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast (art. 10a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych). Ten wyjątek nie obejmuje jednak opłat za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Właściciel gruntu położonego w mieście, który zaprzestanie jego uprawy i zechce wybudować na nim dom albo inny obiekt, musi za to zapłacić, chyba że obejmie go zwolnienie z daniny.

• Decyzja o warunkach zabudowy - odpowiedzi na 10 najczęstszych pytań

Dom na działce siedliskowej - remont, ale nie budowa domu

Jeśli kupimy tak zwane siedlisko, czyli grunt wraz z budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego, możemy na nim zamieszkać i nie musimy kontynuować działalności rolniczej sprzedającego.

Nie powinniśmy mieć problemów z przebudową lub remontem nabytego domu. Gdybyśmy jednak chcieli wybudować nowy dom na działce siedliskowej, będzie trzeba odrolnić grunt pod zabudowę.

Kiedy konieczne jest odrolnienie działki?

Odrolnienie działki jest konieczne również wtedy, gdy kupimy niezabudowaną działkę rolną. Zwolnione są z tego jedynie działki położone w granicach miast.

Na terenach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego odrolnienie polega na zmienieniu przez gminę treści planu w zakresie przeznaczenia gruntu (z rolnego na nierolnicze), a następnie na wyłączeniu go z produkcji rolnej w drodze decyzji wydanej przez starostę powiatowego.

Procedura zmiany planu jest skomplikowana i czasochłonna, poza tym nie ma gwarancji, że gmina się na to zgodzi. Wyłączenie z produkcji rolnej wiąże się z kolei z koniecznością wnoszenia przez dziesięć lat wysokich opłat (zwolnione z nich jest odrolnienie do 0,05 ha).

Jak wyłączyć grunt z produkcji rolnej, żeby zbudować dom

Sama zmiana przeznaczenia gruntu rolnego w planie albo warunkach zabudowy nie wystarczy, żeby móc na nim budować dom. Jeżeli wyłączana działka stanowi użytek rolny klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, to starosta (prezydent miasta) musi po otrzymaniu wniosku wydać decyzję wyłączającą działkę z produkcji rolnej. Natomiast gleby pochodzenia mineralnego stanowiące użytki rolne tych klas w ogóle nie wymagają zgody na wyłączenie z produkcji rolnej.

W przypadku użytków rolnych najbardziej wartościowych – wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, gruntów rolnych nieokreślonych w ewidencji gruntów jako użytki rolne oraz gruntów leśnych starosta samodzielnie decyduje o wyłączeniu gruntu z produkcji (może zatem odmówić).

Dodatkowo, w decyzji o wyłączeniu tych gruntów określa on obowiązki związane z przedmiotowym wyłączeniem, np. nakaz zdjęcia próchnicznej warstwy gleby oraz wykorzystania jej w celu poprawienia wartości użytkowej gruntów.

Wniosek o odrolnienie i inne dokumenty

Ustawodawca nie wskazał, jak powinien wyglądać wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji ani jakie dokumenty należy do niego dołączyć. Na stronach internetowych starostw powiatowych znajdują się jednak wzory wniosków o tzw. odrolnienie wraz z listą dokumentów, których dany starosta (prezydent miasta) wymaga. Z reguły są to"

• wypis z rejestru gruntów,
• wypis z miejscowego planu lub decyzja o warunkach zabudowy,
• projekt zagospodarowania terenu działki z bilansem powierzchni (wskazujemy w nim, którą część działki chcemy wyłączyć z produkcji).

Ostateczną decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolniczej lub leśnej należy dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę domu. Żeby zaoszczędzić czas, warto po upływie terminu na wniesienie  odwołania poprosić w starostwie (urzędzie miasta) o przybicie na egzemplarzu decyzji, który zamierzamy dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę, pieczątki stwierdzającej jej ostateczność. Jeśli na decyzji dołączonej do wniosku o pozwolenie na budowę nie będzie informacji o ostateczności decyzji, z pewnością będziemy musieli ten brak uzupełnić, co będzie się wiązało z koniecznością wydania przez starostę (prezydenta miasta) postanowienia, które wstrzyma bieg terminu na wydanie pozwolenia na budowę.

Pamiętaj! Decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej trzeba uzyskać przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę domu.

Co zrobić, gdy działka rolna nie jest objęta planem miejscowym?

Jeżeli działka rolna leży na terenie nieobjętym planem miejscowym, trzeba uzyskać najpierw decyzję o warunkach zabudowy, a następnie decyzję o wyłączeniu z produkcji rolnej. Warunki zabudowy dla takiej działki możemy dostać tylko wtedy, gdy ziemia jest niskiej klasy (IV, V lub VI) albo była już kiedyś przeznaczona na cele nierolnicze w planie miejscowym, który wygasł z mocy prawa (i nie uchwalono nowego).

Poza tym, działka musi spełniać inne wymogi:

• mieć dostęp do drogi,
• możliwość uzbrojenia,
• tzw. dobre sąsiedztwo.

Ten ostatni warunek oznacza, że co najmniej jedna sąsiednia działka musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie parametrów i sposobu użytkowania nowej zabudowy. I tu możemy natrafić na kolejną pułapkę: jeśli wszyscy sąsiedzi prowadzą gospodarstwa rolne, możemy dostać zgodę na zabudowę zagrodową, a nie na zabudowanie działki domem jednorodzinnym.

Murator Projekty - ponad 6000 gotowych projektów domów - ZOBACZ!

Zobacz ponad 6000 gotowych projektów domów >>

Na jakich działkach rolnych można budować dom, gdy nie ma planu miejscowego

Jakie grunty rolne klas I-III wyjęto spod ochrony i  można na nich budować, gdy nie ma planu miejscowego, na podstawie warunków zabudowy?

W nowelizacji ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych postanowiono, że nie wymaga uzyskania zgody ministra przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli spełniają one łącznie następujące warunki:

• co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;
• są położone nie dalej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami;
• położone są w odległości nie większej niż 50 m od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy o drogach publicznych;
• ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy kilka odrębnych  części.

Przez obszar zwartej zabudowy należy rozumieć teren wyznaczony przez obwiednię prowadzoną w odległości 50 m od zewnętrznych krawędzi skrajnych budynków tworzących zwartą zabudowę (zgrupowanie nie mniej niż pięciu budynków, z wyjątkiem budynków o funkcji wyłącznie gospodarczej, pomiędzy którymi największa odległość sąsiadujących ze sobą budynków nie przekracza 100 m) lub po zewnętrznych granicach działek, na których są położone te budynki, jeśli ich odległość od tych granic jest mniejsza niż 50 m.

Iwona Sysik, Martyna Sługocka

Podstawa prawna:

• Ustawa z 28 września 1991 r. o lasach (j.t. DzU z 2014 r., poz. 1153 z późn. zm.)
• Ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (j.t. DzU z 2013 r., poz. 1409 z późn. zm.)
• Ustawa z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (j.t. DzU z 2015 r., poz. 909)
• Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. DzU z 2015 r., poz. 199 z późn. zm.)
• Rozporządzenie ministra rozwoju regionalnego i budownictwa z 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (j.t. DzU z 2015 r., poz. 542)
• Rozporządzenie ministra środowiska z 20 czerwca 2002 r. w sprawie jednorazowego odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanu (DzU nr 99, poz. 905)
• Rozporządzenie Rady Ministrów z 12 września 2012 r. w sprawie gleboznawczej klasyfikacji gruntów (DzU poz. 124