Ulgi i dofinansowania do budowy domu lub remontu – co odliczyć od podatku?

Wypełniając deklarację podatkową PIT, warto wiedzieć, co można odliczyć, by odzyskać część kosztów. Sprawdzamy, jakie są ulgi i dofinansowania do budowy domu lub remontu. Co może odliczyć od podatku właściciel nieruchomości? Do najpopularniejszych odliczeń należy m.in. ulga termomodernizacyjna.

Każda nieruchomość generuje określone koszty. Zarówno budowa domu, jak i rozporządzanie (sprzedaż, wynajem), czy nawet samo posiadanie domu lub mieszkania wiąże się z koniecznością odprowadzania podatków i ponoszenia rozmaitych nakładów. Istnieje jednak możliwość zmniejszenia tych wydatków, a nawet uzyskania dodatkowego wsparcia. Sprawdzamy, na jakie ulgi i dofinansowania może obecnie liczyć właściciel nieruchomości.

Wielu właścicieli nieruchomości nie zdaje sobie sprawy, że istnieją rozwiązania, które mogą zapewnić im całkiem spore korzyści finansowe. Mowa o tzw. ulgach podatkowych i rozmaitych dofinansowaniach i programach wsparcia. Rozwiązań jest wiele, ale niestety przepisy regulujące te kwestie rozrzucone są po różnych aktach prawnych, zazwyczaj skomplikowane i niejednoznaczne, a co najgorsze - nieustannie zmieniane.

Spis treści

1. Ulga podatkowa dla budujących lub remontujących dom i mieszkanie
2. Stara ulga budowlana, remontowa
3. Ulga odsetkowa - jak z niej skorzystać
4. Ulga termomodernizacyjna - wydatki, które można odliczyć od podstawy opodatkowania
5. Odliczenie wydatków w ramach programu Czyste powietrze
6. Jak skorzystać z ulgi mieszkaniowej
7. Dotacja z programu Mój prąd
8. Dofinansowanie z programu Moje Ciepło

Ulga podatkowa dla budujących lub remontujących dom i mieszkanie

Zacznijmy od tego, że przez ulgi podatkowe należy rozumieć przewidziane w przepisach prawa podatkowego zwolnienia, odliczenia, obniżki albo zmniejszenia, których zastosowanie powoduje obniżenie podstawy opodatkowania lub wysokości podatku. Jakiś czas temu był to podstawowy element wspierania polityki mieszkaniowej w Polsce (np. ulga remontowa czy budowlana). Później wprowadzony został system dopłat mieszkaniowych (np. program „Rodzina na Swoim” czy „Mieszkanie dla Młodych”). Obecnie państwo skoncentrowało się na wspieraniu budownictwa czynszowego i inwestycji ekologicznych, a większość ulg podatkowych zlikwidowano. Warto jednak wiedzieć, że w pewnych przypadkach wciąż możemy korzystać z niektórych nieobowiązujących już ulg. Pojawiły się także nowe możliwości, jak chociażby ulga termomodernizacyjna.

Poza ułatwieniami podatkowymi właścicielom nieruchomości dedykowane są z rozmaite programy pomocowe. W zależności od potrzeby związanej z nieruchomością możemy otrzymać wsparcie finansowe ze strony państwa, samorządu, bądź innej instytucji. To m.in. takie inicjatywy jak:

• dodatek mieszkaniowy z Ośrodka Pomocy Społecznej,
• rządowy program dopłat do czynszów program „Mieszkanie na Start”,
• Fundusz Wsparcia Kredytobiorców,
• Fundusz Mieszkań na Wynajem,
• program „Mieszkanie dla Młodych”,
• program „Mieszkanie bez wkładu własnego”,
• program „Mój Prąd” 2022 r.,
• program „Moja Woda" 2022 r.

Stara ulga budowlana, remontowa

Jak wskazano na wstępie, w pewnych przypadkach wciąż możemy korzystać z niektórych starych ulg podatkowych. Wszystko dzięki konstytucyjnej zasadzie tzw. ochrony praw nabytych, zgodnie z którą raz uzyskane przez obywatela prawo nie może być mu odebrane lub w niekorzystny sposób zmodyfikowane. Na gruncie prawa podatkowego oznacza to m.in., że jeśli w czasie obowiązywania danej ulgi spełnialiśmy warunki uprawniające do jej wykorzystania, to mamy prawo kontynuować odliczanie wydatków (aż do ich pełnego pokrycia), mimo, że przepisy wprowadzające tę ulgę zostały uchylone.

Ważne! Na zasadzie ochrony praw w 2022 r. można kontynuować korzystanie z nieobowiązujących już ulg jak tzw. duża ulga budowlana, ulga na budowę nieruchomości w celach najmu, ulga remontowa, czy ulga na kasę mieszkaniową.

Zatem, jeśli przed 1 stycznia 1997 r. ponieśliśmy wydatki związane z inwestycjami mieszkaniowymi (w ramach tzw. dużej ulgi budowlanej odliczanej od dochodu) i wydatki te nie znalazły pokrycia w naszym dochodzie osiągniętym w następnych latach podatkowych, to w 2022 r. mamy prawo dokonywać dalszych odliczeń tych wydatków, aż do ich pełnego pokrycia.

Na identycznych zasadach odliczymy w 2022 r. wydatki poniesione na inwestycje mieszkaniowe w okresie 1997-2001 (w ramach tzw. dużej ulgi budowlanej odliczanej od podatku), jeśli nie zdołaliśmy odliczyć dotychczas całości kwoty, o jaką mamy prawo pomniejszyć podatek.

Jeśli rozpoczęliśmy korzystanie z ulgi na oszczędzanie w kasach mieszkaniowych przed 1 stycznia 2002 r., to również możemy kontynuować odliczenia kwot wpłacanych na cele systematycznego oszczędzania w kasie mieszkaniowej – aż do upływu terminu określonego w umowie o kredyt kontraktowy.

Pamiętajmy jednak, że korzystanie z ulgi obwarowane jest licznymi ograniczeniami. Jeśli przestaniemy spełniać warunki uprawniające do zastosowania danej ulgi, będziemy musieli ją zwrócić. Oznacza to, że do dochodu (przychodu) lub podatku należnego za rok, w którym utraciliśmy to prawo, trzeba będzie doliczyć poprzednio odliczone kwoty.

Ulga odsetkowa - jak z niej skorzystać

Na zasadzie ochrony praw nabytych można też skorzystać z tzw. ulgi odsetkowej określonej w nieobowiązującym już art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: upit). Dotyczy to podatników, którzy w latach 2002–2006 zaciągnęli kredyt (pożyczkę) w związku z prowadzeniem inwestycji mieszkaniowej. Osoby takie w 2022 r. mogą kontynuować odliczanie od podstawy opodatkowania części zapłaconych odsetek. Uprawnienie to przysługuje do końca 2027 r. Ulga odsetkowa obejmuje również odsetki kredytu refinansującego „hipotekę” zaciągniętą w latach 2002-2006. Jednak w takim przypadku, odliczeń można dokonywać wyłącznie do daty planowanej spłaty pierwotnego zobowiązania.

Ważne! Z ulgi odsetkowej nie mogą skorzystać podatnicy, którzy dokonali odliczeń w ramach dużej ulgi budowlanej bądź z ulgi z tytułu systematycznego oszczędzania w kasie mieszkaniowej.

Przeczytaj też: Jak uzyskać zwrot prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu

Trzeba jednak pamiętać, że odliczenie w ramach ulgi odsetkowej dotyczy jedynie odsetek od tej części kredytu (pożyczki), która nie przekracza limitu, tj. kwoty stanowiącej iloczyn 70 m² powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ustalonego od wkładów na oszczędnościowych książeczkach mieszkaniowych za III kwartał roku poprzedzającego rok podatkowy, określonej na rok zakończenia inwestycji. Limit ten był różny w poszczególnych latach - w 2022 r. wynosi 325 990 zł. Limit trzeba stosować konsekwentnie w kolejnych następujących po sobie latach podatkowych i nie można go zmniejszać.

Wysokość rocznego odliczenia od dochodu, które wynika z ulgi odsetkowej obliczamy następująco: 

Wysokość odliczenia = limit z roku zakończenia inwestycji x kwota odsetek / wysokość kredytu

Przykład: W 2011 r. podatnik zakończył remont swojego domu, na co zaciągnął kredyt w wysokości 500 000 zł. Limit w roku zakończenia inwestycji wynosił w 2011 r. 325 990 zł. W latach 2009-2021 podatnik spłacał odsetki i odliczał je w ramach ulgi odsetkowej. W 2021 r. spłacił odsetki w kwocie 7800 zł. A zatem, korzystając z powyższego wzoru, można wyliczyć, że w rozliczeniu za 2021 r. podatnik będzie mógł odliczyć odsetki w wysokości: 325 990 zł × 7800 zł/500 000 zł = 5085,444 zł

Ulga termomodernizacyjna - wydatki, które można odliczyć od podstawy opodatkowania

Od 2019 r. można też korzystać z tzw. ulgi termomodernizacyjnej (art. 26h upit), która pozwala odliczyć od dochodu wydatki poniesione na termomodernizację budynku jednorodzinnego. Rozwiązanie to przeznaczone jest dla osób rozliczających się z fiskusem wedle skali podatkowej lub jednolitej stawki 19%. Mogą je też wykorzystać osoby, które zdecydowały się na ryczałt ewidencjonowany.

Warunkiem zastosowania ulgi termomodernizacyjnej jest własność bądź współwłasność ukończonego domu jednorodzinnego i dokonanie wydatków związanych z jego termomodernizacją. Chodzi o poniesione w danym roku podatkowym i udokumentowane koszty materiałów, urządzeń oraz usług budowlanych (wymienionych szczegółowo w rozporządzeniu w sprawie określenia wykazu rodzajów materiałów budowlanych, urządzeń i usług związanych z realizacją przedsięwzięć termomodernizacyjnych).

Dodatkowym warunkiem skorzystania z ulgi termomodernizacyjnej jest zakończenie inwestycji w ciągu 3 kolejnych lat od końca roku podatkowego, w którym poniesiono pierwsze wydatki. A zatem podatnik, który rozpoczął termomodernizację w 2019 r., może odliczać poniesione wydatki pod warunkiem, że przeprowadzi wszystkie prace do końca 2022 r. W przypadku przekroczenia tego terminu będzie musiał zwrócić ulgę.

WIĘCEJ: Wszystko o uldze termomodernizacyjnej

Należy jednak pamiętać, że kwota odliczenia nie może przekroczyć 53 tys. zł. Limit ten dotyczy wszystkich budynków mieszkalnych, których podatnik jest właścicielem lub współwłaścicielem. Co ważne, ograniczenie to obejmuje każdego podatnika odrębnie. Oznacza to, że dla podatników pozostających w związku małżeńskim limit odliczeń wynosi 106 tys. zł. Jeśli więc oboje małżonkowie wykorzystają swoje limity (2 x 53 tys. zł), to przy stawce podatkowej 17% będą mogli odliczyć od podatku nawet 18 020 zł (17% x 106 tys. zł). Warunkiem jest, aby termomodernizowany budynek był współwłasnością małżonków, a dokumenty potwierdzające poniesienie wydatków były wystawione na nich obojga.

Ważne! W ramach ulgi termomodernizacyjnej małżonkowie odliczą od podatku nawet 18 000 zł.

Przykład: Podatnik zainwestował w instalacje fotowoltaiczną w budynku jednorodzinnym stanowiącym wspólność z małżonką. Suma wydatku wynosiła 30 tys. zł, a dokumenty potwierdzające poniesienie wydatku zostały wystawione wyłącznie na podatnika. Podstawa opodatkowania podatnika wynosi 10 tys. zł, natomiast podstawa opodatkowania żony - 50 tys. zł. W tym przypadku podatnik może odliczyć 10 tys. zł ulgi termomodernizacyjnej do swojej podstawy opodatkowania. Natomiast z uwagi na to, że żona nie figuruje na dokumentach potwierdzających płatność, ulga nie może zostać odliczona od podstawy jej opodatkowania. Resztę wydatku (20 tys. zł) podatnik może odliczyć w kolejnych latach podatkowych.

Przykład: Małżonkowie zainwestowali w termomodernizację wspólnego domu ponosząc koszty w wysokości 50 tys. zł. Faktura dokumentująca ten wydatek została wystawiona na oboje z nich. W związku z tym każdy z małżonków ma prawo do odliczenia w ramach ulgi kwoty 25 tys. zł. Należy jednak pamiętać, że odliczenie odbywa się w ramach indywidualnej podstawy opodatkowania. Jeśli więc jeden z małżonków w danym roku nie osiągnął żadnych dochodów, drugi małżonek nie będzie mógł odliczyć całości wydatków. Trzeba też pamiętać o obowiązujących limitach.

Przykład: Podatnik poniósł koszty termomodernizacji budynku stanowiącego wyłączną własność jego żony. Faktura dokumentująca te koszty została wystawiona na podatnika. W takiej sytuacji żadna z osób nie może skorzystać z ulgi termomodernizacyjnej - mąż nie jest współwłaścicielem domu, a żona nie figuruje na dokumencie potwierdzającym poniesienie wydatku.

Odliczenie wydatków w ramach programu Czyste powietrze

Ulga termomodernizacyjna to nie jedyne ułatwienie dla podatników, którzy panują ekologiczne inwestycje w swoich domach. Opcją wartą rozważenia jest dofinansowanie w ramach tzw. programu „Czyste powietrze”. Istnieje też możliwość połączenia obu tych rozwiązań, co ma szczególne znaczenie, gdy planowana inwestycja przekracza 53 tys. zł. Należy jednak uwzględnić to, że w ramach ulgi termomodernizacyjnej odliczeniu nie podlegają te wydatki, które uzyskały dofinansowanie w ramach programu „Czyste powietrze” lub zwrócone podatnikowi w jakiejkolwiek formie. Oznacza to, że właściciel domu jednorodzinnego może uzyskać dotację z programu np. na wymianę starego pieca, a  w ramach ulgi termomodernizacyjnej odliczyć sobie np. docieplenie domu.

WIĘCEJ o: Program "Czyste powietrze" w 2022 r. - najwyższa dotacja do 69 tys. zł

Z programu „Czyste powietrze” mogą korzystać osoby fizyczne będące właścicielami lub współwłaścicielami domu jednorodzinnego lub wydzielonego w takim domu lokalu mieszkalnego z wyodrębnioną księgą wieczystą. Program podzielony jest na dwie części. Pierwsza (podstawowy poziom dofinansowania) przeznaczona jest dla osób o łącznym dochodzie rocznym nieprzekraczającym 100 000 zł. W zależności od rodzaju inwestycji można otrzymać dofinansowanie w różnej wysokości (maksymalnie 32 tys. zł). Część druga (podwyższony poziom dofinansowania) obejmuje beneficjentów, których przeciętny miesięczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza kwoty 1400 zł w gospodarstwie wieloosobowym lub 1960 zł w gospodarstwie jednoosobowym. Osoby takie mogą otrzymać dofinansowanie w wysokości od 32 do 37 tys. zł.

Jak skorzystać z ulgi mieszkaniowej

Kolejne rozwiązanie dedykowane właścicielom nieruchomości to tzw. ulga mieszkaniowa przewidziana w art. 21 ust. 1 pkt 131 upit. Daje ona możliwość korzystnego rozliczenia podatku dochodowego w sytuacji, kiedy właściciel sprzedaje swoją nieruchomość, a pozyskane w ten sposób środki przeznaczy w ciągu 3 lat na realizację własnych celów mieszkaniowych. Ulga ma zastosowanie zarówno w przypadku zbycia mieszkania zakupionego, jak i darowanego, jednak prawo własności nie może być w rękach podatnika dłużej niż 5 lat.

Katalog tzw. wydatków na cele mieszkaniowe zawarty jest w art. 21 ust. 25 upit. A zatem w ramach ulgi mieszkaniowej odliczymy m.in.:

• wydatki na zakup domu lub mieszkania,
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• zakup gruntu pod budowę domu,
• spłatę kredytu hipotecznego wraz z odsetkami,
• koszty rozbudowy, przebudowy, adaptacji na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego lub jego części.

WIĘCEJ: Ulga mieszkaniowa - co można odliczyć

Warto pamiętać, że aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej, wszystkie wydatki muszą być udokumentowane (faktura, paragon, umowa z wykonawcą, czy potwierdzenie zapłaty za wykonane prace).

Wysokość ulgi mieszkaniowej oblicza się według wzoru:

Wysokość odliczenia= wydatki na cele mieszkaniowe x dochód ze sprzedaży / przychód ze sprzedaży

Natomiast dochód do opodatkowania obliczamy następująco:

Dochód do opodatkowania = przychód ze sprzedaży - wydatki na cele mieszkaniowe

Pamiętajmy przy tym, że przez dochód należy rozumieć przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania.

Przykład: Podatnik osiągnął przychód ze sprzedaży nieruchomości w wysokości 300 tys. zł. Koszty uzyskania przychodu wynosiły 50 tys. zł. Uzyskane w ten sposób środki podatnik przeznaczył na cele mieszkaniowe ponosząc wydatki w wysokości 240 tys zł.

A zatem w pierwszej kolejności ustalamy wysokość dochodu podatnika, czyli 300 tys. zł - 50 tys. zł = 250 tys. zł. Następnie według podanego wzoru wyliczamy kwotę podlegającą zwolnieniu, czyli 50 tys. zł x 240 tys. zł/ 300 tys. zł = 40 tys. zł. Na koniec obliczamy dochód do opodatkowania, odejmując wydatki poniesione na cele mieszkaniowe od przychodu ze sprzedaży nieruchomości: 250 tys. zł - 240 tys. zł = 10 tys. zł.

Warto też wiedzieć, że ulgę mieszkaniową można też zastosować w przypadku spłacanych rat kredytu hipotecznego. Warunkiem jest jednak, aby spłata dotyczyła kredytu (pożyczki):

• zaciągniętego na nabycie innej nieruchomości (prawa majątkowego) służącej zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika;
• zaciągniętego przed dniem uzyskania przez podatnika przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub wskazanych praw majątkowych.

Dotacja z programu Mój prąd

W 2022 r. ruszy czwarta edycja programu „Mój prąd”. W poprzedniej edycji dotację w wysokości 3000 zł mogli otrzymać prosumenci, którzy zamontowali na swoim domu (lub obok niego) panele fotowoltaiczne o mocy od 2 do 10 kW, w celu wytwarzania energii na własne potrzeby, i zawarły z przedsiębiorstwem sieciowym umowę regulującą wprowadzanie wytwarzanej energii do sieci. W nowej odsłonie programu mają się pojawić dodatkowe dotacje na urządzenia i rozwiązania zwiększające autokonsumpcję wytworzonego prądu: magazyny energii, systemy zarządzania energią w gospodarstwie domowym, ładowarki do samochodów elektrycznych.

DOWIEDZ się więcej: Szczegóły programu „Mój prąd” 4.0

Zmiana ta jest powiązana z nowymi zasadami rozliczania prosumentów, które wejdą w życie od 1 kwietnia 2022 r. i będą dotyczyć instalacji oddanych do użytku od tej daty. Dotychczasowy system opustów zostanie zastąpiony systemem sprzedaży nadwyżek prądu z fotowoltaiki. Szacuje się, że wydłuży to czas zwrotu inwestycji nawet o 50-80%.

Dofinansowanie z programu Moje Ciepło

Nowy program NFOŚiGW o tej nazwie ma ruszyć również w 2022 r. Dopłaty będą dotyczyć zakupu i montażu pomp ciepła w nowych domach o podwyższonym standardzie energetycznym: EP na poziomie maksymalnie 63 kWh/m2 na rok w pierwszym roku funkcjonowania programu, 55 kWh/m2 na rok w kolejnych latach. W obecnie budowanych domach współczynnik ten nie może przekraczać 70 kWh/m² na rok. Dofinansowanie ma być zatem przyznawane wyłącznie właścicielom domów świetnie ocieplonych i wykorzystujących energię odnawialną. Można będzie uzyskać: maksymalnie 7000 zł na powietrzną pompę ciepła lub 21 000 zł – na pompę gruntową (ale tylko do 30% kosztów inwestycji).

DOWIEDZ się więcej: Szczegóły programu "Moje Ciepło"

Posiadacze kart Dużej Rodziny (jest co najmniej troje dzieci) będą mogli liczyć na wyższe dofinansowanie – do 45% kosztów. Co ważne, z „Mojego Ciepła” mają korzystać również osoby, które kupiły pompę ciepła przed wejściem programu, jeszcze w 2021 r.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.);
• Rozporządzenie Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia 21 grudnia 2018 r.  w sprawie określenia wykazu rodzajów materiałów budowlanych, urządzeń i usług związanych z realizacją przedsięwzięć termomodernizacyjnych (Dz.U. z 2018 r. poz. 2489);
• Rozporządzenie Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z dnia 23 grudnia 2020 r. w sprawie przedłużenia terminu na wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe przychodu uzyskanego w 2018 r. z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego (Dz.U. 2020 poz. 2368).