Preferencyjna stawka VAT 8%. Dla jakich usług budowlanych można ją zastosować?

Wyjaśniamy, jakie usługi budowlane korzystają z preferencyjnej stawki VAT 8% i jakich formalności trzeba w związku z tym dopełnić. Przede wszystkim usługa musi być realizowana w nieruchomości zaliczanej do programu mieszkaniowego.

Standardowa stawka podatku VAT stosowana do dostawy towarów oraz świadczenia usług wynosi 23 proc. Istnieje jednak możliwość skorzystania z obniżonej (tzw. preferencyjnej) stawki podatkowej wynoszącej 8 proc. Dotyczy to również niektórych usług budowlanych. Aby było to możliwe, należy spełnić pewne wymogi. Przede wszystkim konieczne jest, aby usługa była realizowana w nieruchomości zaliczanej do programu mieszkaniowego.

Stawka podatku VAT 8 proc. dla usług budowlanych

Zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT), preferencyjną stawkę podatku VAT, tj. 8 proc., stosuje się do:

1. dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy lub robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym;
2. robót konserwacyjnych dotyczących: - obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych,- lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12 - w zakresie, w jakim wymienione roboty nie są objęte tą stawką na podstawie pkt 1.

Stanowisko takie zaprezentował również m.in. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. Stanowisko organów podatkowych:

„W przypadku prac budowlanych, które będą dotyczyły remontu, termomodernizacji i modernizacji budynku objętego społecznym programem mieszkaniowym należy zastosować preferencyjną stawkę podatku zgodnie z art. 41 ust. 2 w związku z art. 41 ust. 12 ustawy o podatku od towarów i usług. Bowiem zgodnie z umową usługi będą wykonywane w budynku (jako całości) objętym społecznym programem mieszkaniowym. Tym samym stawką właściwą dla usług wykonywanych w takim obiekcie będzie preferencyjna stawka podatku 8%."

Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 16 marca 2018 r.; sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.99.2018.2.

Warto podkreślić, że przez roboty konserwacyjne, o których mowa w art. 41 ust. 12 pkt 2 ustawy o VAT należy rozumieć roboty mające na celu utrzymanie sprawności technicznej elementów budynku lub jego części, inne niż remont.

Ważne! Jeżeli wartość towarów bez podatku wliczanych do podstawy opodatkowania świadczenia robót konserwacyjnych przekracza 50% tej podstawy, to przy takich robotach nie można zastosować preferencyjnej stawki VAT (8 proc).

Co to jest budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym?

Aby wiedzieć, czy możemy skorzystać z preferencyjnej stawki VAT musimy zweryfikować, czy świadczona usługa budowlana dokonywana jest na nieruchomości zaliczanej do społecznego programu mieszkaniowego.

Z art. art. 41 ust. 12a ustawy o VAT wynika, że przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym należy rozumieć:

1. obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych,
2. lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, oraz
3. obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, a także
4. mikroinstalację (tj. instalację odnawialnego źródła energii o łącznej mocy zainstalowanej elektrycznej nie większej niż 50 kW, przyłączoną do sieci elektroenergetycznej o napięciu znamionowym niższym niż 110 kV albo o mocy osiągalnej cieplnej w skojarzeniu nie większej niż 150 kW, w której łączna moc zainstalowana elektryczna jest nie większa niż 50 kW) funkcjonalnie z nimi związaną.

A zatem z preferencyjnej stawki VAT (8 proc.) mogą korzystać przedsiębiorcy wykonujący usługi w obiektach budownictwa mieszkaniowego. Przez takie obiekty należy rozumieć budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11, czyli:

1. budynki mieszkalne jednorodzinne, w tym:

• samodzielne budynki tj.: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych, rezydencje wiejskie, domy letnie itp.,
• domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu;

2. budynki o dwóch mieszkaniach, w tym:

• budynki samodzielne,
• domy bliźniacze
• domy szeregowe o dwóch mieszkaniach;

3. budynki o trzech i więcej mieszkaniach, w tym:

• budynki mieszkalne o trzech mieszkaniach
• budynki mieszkalne o większej ilości kondygnacji;

4. budynki zbiorowego zamieszkania, w tym:

• domy mieszkalne dla ludzi starszych, studentów, dzieci i innych grup społecznych, np. domy opieki społecznej, hotele robotnicze, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, domy dziecka, domy dla bezdomnych itp.,
• budynki mieszkalne na terenie koszar, zakładów karnych i poprawczych, aresztów śledczych;
• budynki rezydencji prezydenckich i biskupich.

Jak wynika dalej z art. 41 ust. 12a ustawy o VAT, z preferencyjnej stawki 8 proc. mogą korzystać przedsiębiorcy, którzy wykonują usługi w lokalach mieszkalnych znajdujących się w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12. Chodzi zatem o lokale mieszkalne w takich budynkach jak:

1. budynki hoteli,
2. budynki zakwaterowania turystycznego,
3. budynki biurowe,
4. budynki handlowo-usługowe,
5. budynki łączności, dworców i terminali,
6. budynki garaży,
7. budynki przemysłowe,
8. budynki magazynowe,
9. ogólnodostępne obiekty kulturalne,
10. budynki muzeów i bibliotek,
11. budynki szkół i instytucji badawczych,
12. budynki kultury fizycznej,
13. budynki gospodarstw rolnych,
14. budynki przeznaczone do sprawowania kultu religijnego i czynności religijnych,
15. obiekty budowlane wpisane do rejestru zabytków i objęte indywidualną ochroną konserwatorską oraz nieruchome, archeologiczne dobra kultury,
16. zakłady karne i poprawcze, areszty śledcze, schroniska dla nieletnich,
17. zabudowania koszarowe itp.

Kolejna grupa budynków, o której mowa w art. 41 ust. 12a ustawy o VAT to obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264. Chodzi tu o budynki szpitali i zakładów opieki medycznej. Należy jednak podkreślić, że z preferencyjnej stawki VAT (8 proc.) mogą korzystać wyłącznie usługi budowlane realizowane w tych budynkach instytucji ochrony zdrowia, które świadczą usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych.

Z art. 41 ust. 12a ustawy o VAT wynika także, że z preferencyjnej stawki VAT (8 proc.) mogą też korzystać przedsiębiorcy realizujący usługi przy tzw. mikroinstalacjach funkcjonalnie związanych obiektami budownictwa mieszkaniowego. Przez mikroinstalację należy tu rozumieć instalację odnawialnego źródła energii o łącznej mocy zainstalowanej elektrycznej nie większej niż 50 kW, przyłączoną do sieci elektroenergetycznej o napięciu znamionowym niższym niż 110 kV albo o mocy osiągalnej cieplnej w skojarzeniu nie większej niż 150 kW, w której łączna moc zainstalowana elektryczna jest nie większa niż 50 kW.

Należy także podkreślić, że do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni przekraczającej 300 m2,
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2 (art. 41 ust. 12b ustawy o VAT).

A zatem w przypadku realizacji usługi budowlanej w takim budynku bądź lokalu stosujemy standardową stawkę VAT, tj. 23 proc.

Ważne! W momencie, w którym powierzchnia nieruchomości przekroczy limity, preferencyjną stawkę VAT (8%) stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12c).

Przykład:

Przedsiębiorca (podatnik) świadczący usługi budowlane wykonuje remont w lokalu mieszkalnym należącym do społecznego programu mieszkaniowego. Powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 170 m2. Całą usługę przedsiębiorca wycenił na kwotę 250 tys. zł netto.

Powstaje zatem pytanie, dla jakiej wartości może zastosować stawkę VAT 8% dla usług budowlanych, które wykonuje?

W takiej sytuacji przedsiębiorca ma prawo zastosować preferencyjną stawkę VAT 8% (w zaokrągleniu) dla wartości 220 588,24 zł. Pozostała wartość, tj. 29 411,76 zł, powinna zostać opodatkowana przy zastosowaniu standardowej stawki VAT, tj. 23%.

Domki letniskowe a preferencyjna stawka VAT 8%

Choć dom letniskowy nie kojarzy się wprost z budownictwem mieszkalnym, to jak wynika z powyższych wyjaśnień, spełnia on wymogi ustawowe do zakwalifikowania go jako obiekt, do którego budowy można stosować 8-procentową stawkę podatku VAT. Do takich samych wniosków prowadzi analiza wydawanych interpretacji indywidualnych.

Stanowisko organów podatkowych:

„Budowany obiekt w postaci domu letniskowego spełnia definicję budynku mieszkalnego, ponieważ będzie przystosowany do całorocznego zamieszkania i jest sklasyfikowany zgodnie z PKOB do działu 11. Tego rodzaju budynek objęty jest również społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu art. 41 ust. 12a ustawy o VAT. To zaś prowadzi do wniosku, że możliwe jest zastosowanie 8-procentowej stawki VAT".

Pismo Dyrektora Krajowej Izby Skarbowej z 28 grudnia 2018 roku, nr 0111-KDIB3-1.4012.863.2018.2.

Oczywiście preferencyjna stawka podatku w przypadku usługi realizowanej w domku letniskowym będzie dotyczyła podstawy opodatkowania odpowiadającej powierzchni do 300 m2 zgodnie z limitem określonym w art. 41 ust. 12b ustawy VAT. 

Przykład:

Przedsiębiorca świadczący usługi budowlane (podatnik) świadczy usługę polegającą na budowie domu letniskowego o powierzchni 400 m2. Tego rodzaju obiekt mieści się w dziale 11 PKOB i jest budynkiem mieszkalnym, a zatem wiadomo, że można zastosować tu preferencyjną stawkę VAT. W umowie strony ustaliły, że cena za wykonanie usługi wynosić będzie 350 000 zł. Biorąc pod uwagę, że preferencyjna stawka podatku dotyczy budynków o powierzchni do 300 m2, w tym przypadku do podstawy opodatkowania należy zastosować klucz powierzchniowy:

• do podstawy opodatkowania wynoszącej 262 500 zł (wynagrodzenie za budowę domu do 300 m2) przedsiębiorca może zastosować stawkę VAT 8%, natomiast
• do podstawy opodatkowania wynoszącej 87 500 zł (wynagrodzenie za budowę domu w nadwyżce ponad 300 m2) ma już obowiązek zastosować stawkę VAT 23%.

Jakie dokumenty potwierdzają wykonanie usługi w budynku objętym społecznym programem mieszkaniowym?

Przedsiębiorca, który chce zastosować preferencyjną stawkę VAT (8 proc.) przy wykonywaniu usługi budowlanej lub remontowo-budowlanej, powinien posiadać dowody potwierdzające, że usługa faktycznie została zrealizowana w budynku objętym społecznym programem mieszkaniowym. Jeśli bowiem dojdzie do kontroli podatkowej, to ciężar dowodu spoczywać będzie właśnie na nim jako na podatniku.

Zgodnie z art. 180 § 1 Ordynacji podatkowej dowodem jest wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W przypadku usługi budowlanej podstawowym dowodem będzie oczywiście umowa z nabywcą określająca strony, miejsce, czas i warunki wykonania danej usługi. Z uwagi na ograniczenia w stosowaniu stawki preferencyjnej, w umowie należy też zawrzeć informację o powierzchni remontowej, budowlanej czy modernizacyjnej nieruchomości.

Ważnym dokumentem potwierdzającym wykonanie usługi w budynku objętym społecznym programem mieszkaniowym będzie też protokół zdawczo-odbiorczy. Potwierdza on zakres wykonywanych prac oraz moment ich wykonania. Kolejną grupą dowodów będą dowody zapłaty, takie jak przelewy bankowe czy dokumenty KP (kasa przyjęła). Oczywiście przedsiębiorca (podatnik) może mieć też inne dokumenty, które uwiarygadniają prawo do stosowania obniżonej stawki VAT w budownictwie mieszkaniowym.

Stanowisko organów podatkowych:

„(...) w zakresie zastosowania właściwej stawki opodatkowania to na podatniku ciąży odpowiedzialność w zakresie udowodnienia wystąpienia okoliczności uzasadniających zastosowanie stawki podatku innej niż stawka podstawowa, tj. w tym przypadku VAT 8%. Ustawodawca oczekuje, aby to podatnik wykazał, że świadczone przez niego usługi są związane z budownictwem mieszkaniowym oraz, że powierzchnie użytkowe są odpowiednie. Powyższe ma wynikać z materiału dowodowego jakim dysponuje podatnik. Ustawa o podatku od towarów i usług oraz rozporządzenia wykonawcze wydane na jej podstawie nie określają rodzaju i formy dokumentów, jednakże podatnik powinien posiadać w swojej dokumentacji dowody wiarygodne, które formalnie i w sposób niebudzący wątpliwości potwierdzać będą powierzchnię użytkową, rozumianą zgodnie z powołanymi powyżej przepisami w tym zakresie, np. kserokopia dokumentacji budowlanej, na podstawie której, taką powierzchnię można obliczyć, akt notarialny, w którym wymieniona byłaby powierzchnia mieszkania lub budynku, przydział ze spółdzielni z wymienionymi powierzchniami poszczególnych pomieszczeń mieszkalnych, itp.”.

Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 11 lutego 2016 r., nr ILPP2/4512-1-837/15-4/SJ.

Reasumując, przy ustalaniu wysokości stawki VAT decydujące znaczenie ma przedmiot sprzedaży. W pierwszej kolejności należy zatem zweryfikować, czy podatnik dokonuje dostawy towarów, czy świadczy usługi, a następnie czy wykonywana przez niego czynność mieści się w zakresie pojęcia społecznego programu mieszkaniowego.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz.U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.);
• Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz.U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).