| muratordom.pl » Prawo » Formalności budowlane » Za późno na odstępstwo

Za późno na odstępstwo

W 2006 r. dokonałem samowoli budowlanej, dobudowując do domu jednorodzinnego murowaną część gospodarczą z dachem jednospadowym krytym blachodachówką. W ten sposób ściana budynku znalazła się w odległości 1 m od granicy z działką sąsiada...

Na wniosek sąsiada nadzór budowlany wszczął postępowanie. Dowiedziałem się, że ta odległość jest niezgodna z przepisami. Na podstawie art. 9 Prawa budowlanego napisałem wniosek do nadzoru o zgodę na odstępstwo od warunków technicznych, ale odpowiedziano mi, że po wybudowaniu jest to już niemożliwe. Czy naprawdę nic nie mogę zrobić?

Odpowiedź:

Opisany przypadek samowoli budowlanej narusza przepisy techniczno-budowlane i w związku z tym może zostać orzeczony nakaz rozbiórki dobudowanej części.

Samowolna dobudowa (rozbudowa) może zostać zalegalizowana na podstawie art. 48-49 Prawa budowlanego, w których określono procedurę, dokumenty niezbędne do przedłożenia oraz konieczność poniesienia opłaty legalizacyjnej. Podstawowym warunkiem legalizacji jest jej zgodność z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz wykazanie, że będący w budowie albo wybudowany obiekt nie narusza przepisów w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z prawem – w tym § 12 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, który reguluje kwestię odległości budynków od granic działki.

Zgodnie z podstawową zasadą budynki należy sytuować w odległości nie mniejszej niż 4 m (ściana z otworami okiennymi lub drzwiowymi) lub 3 m (ściana bez otworów) od granicy z sąsiednią działką budowlaną. Przepisy dopuszczają zmniejszenie tych odległości w następujących przypadkach:

  • jeżeli wynika tak z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo nie jest możliwe zachowanie odległości 3 m od granicy ze względu na zbyt małe rozmiary działki – ściana bez otworów może wówczas zostać zlokalizowana w odległości 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną lub bezpośrednio przy granicy;
  • jeśli na sąsiedniej działce w odległości od 1,5 m do 3 m od granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów lub wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku – dopuszczalne jest zlokalizowanie ściany bez otworów w takiej samej odległości od tej granicy;
  • gdy bezpośrednio przy granicy jest budynek ze ścianą bez otworów albo wydano pozwolenie na budowę tak usytuowanego budynku – możliwe jest zlokalizowanie ściany bez otworów przylegającej do istniejącej ściany.

Zlokalizowanie ściany budynku w odległości 1 m od granicy nie mieści się w ramach podanych wyżej przepisów.

Projektując lokalizację budynku na działce, należy również pamiętać o wymaganych odległościach wynikających z przepisów bezpieczeństwa pożarowego (§ 271-272 warunków technicznych) oraz o ochronie przed zacienianiem pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi (§ 13).

Faktycznie w art. 9 Prawa budowlanego dopuszczono w szczególnie uzasadnionych indywidualnych przypadkach możliwość zastosowania odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych. Takie szczególne sytuacje mogą wynikać na przykład z niekorzystnych wymiarów czy kształtu działki, stanu zagospodarowania jej i terenów sąsiednich, występującego ukształtowania terenu. Warunkiem dopuszczalności odstępstwa jest, aby nie powodowało ono zagrożenia życia ludzi czy bezpieczeństwa mienia ani pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska. 

Niestety, na etapie prowadzonego postępowania legalizującego samowolę budowlaną odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych nie jest dopuszczalne. Zgoda na nie może być udzielona jedynie przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzja o nakazie rozbiórki jest sankcją powodującą nieodwracalne skutki, powinna więc być wydana tylko w sytuacji, gdy nie ma prawnych możliwości legalizacji samowoli i po wnikliwym wyjaśnieniu stanu faktycznego.  Zalegalizowanie samowolnej budowy nie jest obowiązkiem inwestora, z takiej możliwości może on skorzystać lub też nie.

W opisywanym przypadku zostały naruszone przepisy techniczno-budowlane w zakresie odległości od granicy z sąsiednią działką. Jeśli jednakże inne warunki legalizacyjne są spełnione, to gdyby taka była wola inwestora – wyjściem byłoby doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z przepisami.

W tym celu inwestor musiałby przebudować dobudowaną część i przesunąć ścianę na przepisową odległość (wykonanie takich robót powinien określać projekt budowlany składany przez inwestora wraz z dokumentami wykazanymi w art. 48 ust. 3). Ale nie byłby to jedyny koszt legalizacji – kolejny to opłata legalizacyjna, którą musiałby uiścić inwestor. Przy budowie (także rozbudowie, nadbudowie, odbudowie) budynku mieszkalnego jednorodzinnego opłata ta wynosi 50 tys. zł.

Niestety, ustawa nie przewiduje różnicowania tej opłaty i jest ona taka sama za samowolną budowę domu jednorodzinnego, jak i dobudowanie do budynku choćby tylko niewielkiej części gospodarczej. Niespełnienie któregokolwiek z warunków koniecznych do legalizacji skutkuje decyzją o nakazie rozbiórki dobudowanej samowolnie części budynku.

WARTO WIEDZIEĆ

Procedura uzyskania zgody na odstępstwo jest kilkuetapowa:

inwestor występujący o odstępstwo kieruje wniosek do organu właściwego do wydania pozwolenia na budowę, czyli do starosty lub prezydenta miasta na prawach powiatu;

starosta (prezydent miasta na prawach powiatu) składa wniosek do ministra, który wydał odpowiednie przepisy techniczno-budowlane. Wniosek powinien zawierać między innymi:

  • – charakterystykę obiektu, a w miarę potrzeby także projekt zagospodarowania działki lub terenu. Jeżeli odstępstwo mogłoby mieć wpływ na środowisko lub nieruchomości sąsiednie – potrzebne są projekty zagospodarowania tych nieruchomości z uwzględnieniem istniejącej i projektowanej zabudowy;
    – szczegółowe uzasadnienie konieczności wprowadzenia odstępstwa;
    – propozycje rozwiązań zamiennych;
  • właściwy minister wydaje upoważnienie w zakresie zgody na odstępstwo lub jego odmowy; starosta (prezydent miasta na prawach powiatu) po uzyskaniu upoważnienia w drodze postanowienia udziela albo odmawia zgody na odstępstwo.

Podstawa prawna:

  • ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (j.t. DzU z 2006 r. nr 156, poz. 1118 z późn. zm.)
  • rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU z 2002 r. nr 75, poz. 690 z późn. zm.)

Przeczytaj dodatkowo:
Zakończenie budowy domu. Dodatkowe formalności...

Wszelkie formalności związane z zakończeniem budowy domu należy dopełnić u powiatowego inspektora nadzoru...

Co zrobić, gdy dom został wybudowany niezgodnie z...

Jeśli dom został zbudowany niezgodnie z projektem budowlanym, a odstępstwa od projektu budowlanego mają...

Przebudowa domu na zgłoszenie, a zakres obszaru...

W jakich okolicznościach możemy przeprowadzić przebudowę domu jednorodzinnego w oparciu o zgłoszenie? Jakie...

Sprawdź, co musisz wiedzieć zanim wymienisz stare...

Jeśli zdecydowaliśmy się zastąpić stare pokrycie nową dachówką betonową lub ceramiczną, musimy...

Umowa budowlana, czyli co i z kim podpisać przy...

Umowa budowlana przede wszystkim powinna być sporządzona na piśmie. Zawarcie ustnej umowy nie powoduje jej...

Odległości od granicy działki. Co można wybudować...

Odległość domu od granic działki określają przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Opisują one...

Żaden utwór zamieszczony w serwisie nie może być powielany i rozpowszechniany lub dalej rozpowszechniany w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny) na jakimkolwiek polu eksploatacji w jakiejkolwiek formie, włącznie z umieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody ZPR Media S.A.. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części z naruszeniem prawa tzn. bez zgody ZPR Media S.A. jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.