Za późno na odstępstwo

W 2006 r. dokonałem samowoli budowlanej, dobudowując do domu jednorodzinnego murowaną część gospodarczą z dachem jednospadowym krytym blachodachówką. W ten sposób ściana budynku znalazła się w odległości 1 m od granicy z działką sąsiada...

Na wniosek sąsiada nadzór budowlany wszczął postępowanie. Dowiedziałem się, że ta odległość jest niezgodna z przepisami. Na podstawie art. 9 Prawa budowlanego napisałem wniosek do nadzoru o zgodę na odstępstwo od warunków technicznych, ale odpowiedziano mi, że po wybudowaniu jest to już niemożliwe. Czy naprawdę nic nie mogę zrobić?

Odpowiedź:

Opisany przypadek samowoli budowlanej narusza przepisy techniczno-budowlane i w związku z tym może zostać orzeczony nakaz rozbiórki dobudowanej części.

Samowolna dobudowa (rozbudowa) może zostać zalegalizowana na podstawie art. 48-49 Prawa budowlanego, w których określono procedurę, dokumenty niezbędne do przedłożenia oraz konieczność poniesienia opłaty legalizacyjnej. Podstawowym warunkiem legalizacji jest jej zgodność z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz wykazanie, że będący w budowie albo wybudowany obiekt nie narusza przepisów w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z prawem – w tym § 12 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, który reguluje kwestię odległości budynków od granic działki.

Zgodnie z podstawową zasadą budynki należy sytuować w odległości nie mniejszej niż 4 m (ściana z otworami okiennymi lub drzwiowymi) lub 3 m (ściana bez otworów) od granicy z sąsiednią działką budowlaną. Przepisy dopuszczają zmniejszenie tych odległości w następujących przypadkach:

• jeżeli wynika tak z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo nie jest możliwe zachowanie odległości 3 m od granicy ze względu na zbyt małe rozmiary działki – ściana bez otworów może wówczas zostać zlokalizowana w odległości 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną lub bezpośrednio przy granicy;
• jeśli na sąsiedniej działce w odległości od 1,5 m do 3 m od granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów lub wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku – dopuszczalne jest zlokalizowanie ściany bez otworów w takiej samej odległości od tej granicy;
• gdy bezpośrednio przy granicy jest budynek ze ścianą bez otworów albo wydano pozwolenie na budowę tak usytuowanego budynku – możliwe jest zlokalizowanie ściany bez otworów przylegającej do istniejącej ściany.

Zlokalizowanie ściany budynku w odległości 1 m od granicy nie mieści się w ramach podanych wyżej przepisów.

Projektując lokalizację budynku na działce, należy również pamiętać o wymaganych odległościach wynikających z przepisów bezpieczeństwa pożarowego (§ 271-272 warunków technicznych) oraz o ochronie przed zacienianiem pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi (§ 13).

Faktycznie w art. 9 Prawa budowlanego dopuszczono w szczególnie uzasadnionych indywidualnych przypadkach możliwość zastosowania odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych. Takie szczególne sytuacje mogą wynikać na przykład z niekorzystnych wymiarów czy kształtu działki, stanu zagospodarowania jej i terenów sąsiednich, występującego ukształtowania terenu. Warunkiem dopuszczalności odstępstwa jest, aby nie powodowało ono zagrożenia życia ludzi czy bezpieczeństwa mienia ani pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska. 

Niestety, na etapie prowadzonego postępowania legalizującego samowolę budowlaną odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych nie jest dopuszczalne. Zgoda na nie może być udzielona jedynie przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzja o nakazie rozbiórki jest sankcją powodującą nieodwracalne skutki, powinna więc być wydana tylko w sytuacji, gdy nie ma prawnych możliwości legalizacji samowoli i po wnikliwym wyjaśnieniu stanu faktycznego.  Zalegalizowanie samowolnej budowy nie jest obowiązkiem inwestora, z takiej możliwości może on skorzystać lub też nie.

W opisywanym przypadku zostały naruszone przepisy techniczno-budowlane w zakresie odległości od granicy z sąsiednią działką. Jeśli jednakże inne warunki legalizacyjne są spełnione, to gdyby taka była wola inwestora – wyjściem byłoby doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z przepisami.

W tym celu inwestor musiałby przebudować dobudowaną część i przesunąć ścianę na przepisową odległość (wykonanie takich robót powinien określać projekt budowlany składany przez inwestora wraz z dokumentami wykazanymi w art. 48 ust. 3). Ale nie byłby to jedyny koszt legalizacji – kolejny to opłata legalizacyjna, którą musiałby uiścić inwestor. Przy budowie (także rozbudowie, nadbudowie, odbudowie) budynku mieszkalnego jednorodzinnego opłata ta wynosi 50 tys. zł.

Niestety, ustawa nie przewiduje różnicowania tej opłaty i jest ona taka sama za samowolną budowę domu jednorodzinnego, jak i dobudowanie do budynku choćby tylko niewielkiej części gospodarczej. Niespełnienie któregokolwiek z warunków koniecznych do legalizacji skutkuje decyzją o nakazie rozbiórki dobudowanej samowolnie części budynku.

Podstawa prawna:

• ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (j.t. DzU z 2006 r. nr 156, poz. 1118 z późn. zm.)
• rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU z 2002 r. nr 75, poz. 690 z późn. zm.)