Ochrona przed immisjami. Co zrobić z uciążliwym sąsiadem?

Właściciel nieruchomości nie może na terenie swojej posesji robić wszystkiego, co mu się tylko podoba, i w ten sposób utrudniać życie innym. Nie ma do tego prawa. Jeżeli więc masz uciążliwego sąsiada, który swoim zachowaniem zakłóca swobodne korzystanie z twojej nieruchomości, to możesz się przed tym bronić. Sprawdź, co wolno, a czego nie w takiej sytuacji? Co to są immisje i jak się przed nimi chronić?

Co to są immisje

Działania podejmowane na terenie nieruchomości, które wykraczają poza jej granice i są odczuwane na sąsiednich działkach, nazywane są immisjami. Mogą one polegać na emisji hałasów, zapachów, dymu. Właściciel nieruchomości nie może więc u siebie robić, co mu się podoba, jeżeli miałoby to utrudniać życie sąsiadom.

Jakie prawa ma właściciel nieruchomości

Prawo własności, choć bardzo szerokie, nie jest bowiem nieograniczone. W art. 144 k.c. postanowiono, że właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Jak wyznaczyć granicę wykonywania prawa własności

Granicą wykonywania prawa własności jest prawo innych osób do niezakłóconego, w miarę możliwości, korzystania z ich własności. Granice te są jednak trudne do wyznaczenia i przestrzegania, dlatego w każdej sytuacji, gdy właściciel zwróci się o sądową ochronę prawa własności, będzie musiał udowodnić, że hałasy, zanieczyszczenia lub inne zakłócenia wykraczają ponad przeciętną miarę.

Polecamy: Spór z sąsiadem o granicę działki - jak sprawdzić granicę działki?

Co to jest przeciętna miara

Trudno jest ocenić, czy przeciętna miara została przekroczona, czy nie. W przypadku długotrwałych emisji hałasów lub zanieczyszczeń można dokonać ich pomiarów, a w postępowaniu sądowym powołać biegłego, który oceni uciążliwość, lub domagać się wizji lokalnej z udziałem sądu. Problem w tym, że zazwyczaj w momencie kontroli nic szczególnego się nie dzieje. Uciążliwości mogą być też potwierdzone przez świadków, jednak mogą oni je różnie oceniać i ich zeznania nie muszą okazać się zgodne.

O wiele łatwiej jest wykazać, że szczególne zakłócenia wynikają z wykorzystywania nieruchomości niezgodnie z jej przeznaczeniem, na przykład gdy ktoś na działce przeznaczonej pod budownictwo jednorodzinne urządzi warsztat. Również złośliwe i uporczywe dokuczanie sąsiadom (hałasowanie, śmiecenie) może być uznane za przekroczenie przeciętnej miary.

Rozwiązanie sporu w sądzie

Wkraczanie na drogę procesów sądowych w sprawach sąsiedzkich nie jest najlepszym rozwiązaniem. Postępowania sądowe w takich sporach są zazwyczaj długotrwałe, a ich wynik jest trudny do przewidzenia. Do tego dochodzi konieczność poniesienia kosztów (wpisu i zaliczki na opinie biegłych), które są zwracane tylko w razie wygranej. Ponadto strona musi przedstawić dowody na poparcie swoich twierdzeń. Gdy tego nie zrobi – przegra sprawę.

Porozumienie z sąsiadem

Lepiej spróbować się porozumieć z sąsiadem i osiągnąć jakiś kompromis. Przed skierowaniem sprawy do sądu można pisemnie wezwać sąsiada do zaprzestania naruszenia prawa i do naprawienia ewentualnych szkód oraz ostrzec, że skieruje się sprawę do sądu. Jeśli w grę wchodzą zachowania, które podlegają sankcjom karnym (zakłócanie ciszy nocnej, niszczenie mienia), można poprosić o interwencję policję.