Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa – zasady, zalety, wady. Wynajem mieszkania SIM – czy warto?
Czym jest i jak działa Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa? Zasady działania SIM ustalono tak, żeby umożliwiały tani wynajem mieszkania osobom o umiarkowanych dochodach. Jak dostać mieszkanie w SIM, ile wynosi czynsz w SIM i czy można wykupić mieszkanie SIM? Wyjaśniamy.
Spis treści
- Co to jest SIM – Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa? Zasady działania
- Ile wynosi czynsz w SIM? Czy są dodatkowe opłaty za mieszkanie SIM?
- Ile wynosi partycypacja w SIM? Czy partycypacja jest zwrotna?
- Jak dostać mieszkanie SIM? Jest kryterium dochodowe i zakaz posiadania nieruchomości
- Czy można wykupić mieszkanie SIM?
- Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa – wady i zalety
Co to jest SIM – Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa? Zasady działania
SIM, czyli Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa to spółka gminna, której zadaniem jest budowanie tanich mieszkań na wynajem w dobrym standardzie. SIM-y przypominają w działaniu dobrze znane TBS-y. Osoba chcąca uzyskać mieszkanie SIM partycypuje w kosztach budowy, czyli wpłaca na starcie kwotę partycypacji (maksymalnie 30% kosztów budowy mieszkania). W zamian za to po zakończeniu budowy uzyskuje tanie mieszkanie na wynajem o czynszu znacznie niższym niż rynkowy. Umowa najmu jest długoterminowa (np. na 5 lat), z możliwością dalszego przedłużania. Co więcej, po spełnieniu określonych wymogów najemca może wykupić mieszkanie SIM na własność. Dla gminy utworzenie SIM jest praktycznie darmowe dzięki możliwości uzyskania państwowego dofinansowania.
Na utworzenie nowego SIM lub objęcie udziałów w istniejącym SIM/TBS gmina może pozyskać odpowiednio 3 mln zł lub 10% wartości nowej inwestycji mieszkaniowej SIM/TBS – podaje Ministerstwo Rozwoju i Technologii.
Z oferty SIM mogą skorzystać osoby spełniające kryterium dochodowe (dochody za wysokie, by starać się o mieszkanie komunalne, a za niskie, żeby uzyskać kredyt hipoteczny) oraz nieposiadające mieszkania ani domu na terenie miejscowości, w której powstaje inwestycja SIM. Gminy mogą ustalać dodatkowe kryteria zwiększające szansę na uzyskanie mieszkania SIM, np. dodatkowe punkty za niepełnosprawność w rodzinie.
- Zobacz opis przykładowej inwestycji SIM: Powstają tanie mieszkania do wynajęcia pod Warszawą. W SIM w Wieliszewie zapłacisz 19 zł/m²
Ile wynosi czynsz w SIM? Czy są dodatkowe opłaty za mieszkanie SIM?
Czynsz w SIM nie może przekraczać 4–5% wartości odtworzeniowej lokalu, a zatem jest znacznie niższy niż przeciętny czynsz rynkowy. Poniżej podano przykładowe czynsze w SIM:
- SIM Zagłębie (woj. śląskie) – czynsz 20–21 zł/m²,
- SIM w gm. Powidz (woj. wielkopolskie) – czynsz 22,53 zł/m²,
- SIM w Inowrocławiu (woj. kujawsko-pomorskie) – czynsz 22,88 zł/m²,
- SIM Wieliszew (woj. mazowieckie) – czynsz 19 zł/m².
Podczas wynajmu mieszkania SIM poza czynszem płaci się jedynie opłaty za media. Na początku trzeba też wpłacić kaucję za lokal w wysokości kilkakrotności czynszu.
Ile wynosi partycypacja w SIM? Czy partycypacja jest zwrotna?
Żeby uzyskać mieszkanie SIM, konieczna jest partycypacja w kosztach wybudowania tego mieszkania. Zgodnie z ustawą o SIM kwota partycypacji to maksymalnie 30% kosztów budowy lokalu. Dokładną kwotę partycypacji i zasady jej płacenia określa umowa zawierana między przyszłym najemcą a spółką SIM.
Kwota partycypacji w SIM jest zwracana (zwaloryzowana) w razie rozwiązania umowy najmu. Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe mogą także umożliwiać rozliczenie partycypacji w czynszu. W praktyce oznacza to, że czynsz najmu jest pomniejszany o wpłaconą kwotę partycypacji, a więc np. spada o 20% miesięcznie. Na ogół nie dzieje się to jednak automatycznie, tylko na wniosek najemcy i tylko po spełnieniu warunków określonych przez SIM (np. bycie stroną umowy partycypacji przez minimum 5 lat, niezaleganie z czynszem przez określony czas).
- Dowiedz się więcej: Program Mieszkanie na start 2024 – warunki, terminy, zasady. Jak uzyskać nowy Kredyt na start 2024?
Jak dostać mieszkanie SIM? Jest kryterium dochodowe i zakaz posiadania nieruchomości
Żeby dostać mieszkanie SIM, należy w określonym przez gminę terminie złożyć wniosek o przydział lokalu wraz z wymaganymi dokumentami (oświadczenie o dochodach, dokumenty potwierdzające spełnianie dodatkowych warunków, np. niepełnosprawności). O mieszkanie SIM może starać się każdy, kto spełnia dwa warunki:
- spełnia kryterium dochodowe,
- nie posiada prawa do mieszkania ani domu w miejscowości, w której chce uzyskać mieszkanie SIM.
W praktyce do tej listy należy dodać jeszcze warunek trzeci, czyli dysponowanie na tyle dużymi oszczędnościami, żeby z góry wpłacić kwotę partycypacji oraz kaucję za lokal. Dodatkowo gminy mogą ustalać kryteria pierwszeństwa – dodatkowe wymogi, za spełnianie których przysługują dodatkowe punkty przy ocenie wniosku. Może to być np. duża liczba osób w gospodarstwie domowym, wchodzenie w skład gospodarstwa domowego osób z niepełnosprawnością czy rozliczanie podatków na terenie danej gminy.
Jakie jest kryterium dochodowe w SIM? Jest ono powiązane z przeciętnym wynagrodzeniem miesięcznym brutto w gospodarce narodowej, a zatem różni się w zależności od województwa, a do tego zmienia się z roku na rok. Oznacza to, że pytania o kryterium dochodowe trzeba kierować do konkretnego SIM-u. Poniżej podano kilka przykładów kryterium dochodowego w SIM w 2024 r.:
- gm. Wieliszew (woj. mazowieckie): średni miesięczny dochód na osobę nieprzekraczający 7 883,99–17 870,37 zł (w zależności od liczby osób w rodzinie),
- gm. Powidz (woj. wielkopolskie): średni miesięczny dochód na osobę nieprzekraczający 6 079,33–22 290,88 zł (w zależności od liczby osób w rodzinie),
- gm. Niemce (woj. lubelskie): średni miesięczny dochód na osobę nieprzekraczający 5 322,60–19 516,19 zł (w zależności od liczby osób w rodzinie).
Uwzględnia się dochód w roku poprzedzającym rok złożenia wniosku o mieszkanie SIM. Wysokość dochodu deklaruje sam wnioskodawca, składając odpowiednie oświadczenie. Złożenie fałszywego oświadczenia skutkuje natychmiastowym rozwiązaniem umowy najmu.
Z kolei zakaz posiadania mieszkania lub domu w tej samej miejscowości obejmuje nie tylko wnioskodawcę, ale wszystkie osoby wskazane we wniosku (a więc np. współmałżonka, dzieci itp.). Posiadanie nieruchomości w innej miejscowości jest dopuszczalne, jeżeli dana osoba chce zmienić miejsce zamieszkania z uwagi na podjęcie pracy w pobliżu SIM. Najemca lokalu SIM ma obowiązek poinformować spółkę SIM, jeżeli uzyska prawo do mieszkania lub w domu w tej samej miejscowości (np. w wyniku zakupu lub dziedziczenia) – a trzeba pamiętać, że w takiej sytuacji SIM ma prawo wypowiedzieć umowę najmu.
Czy można wykupić mieszkanie SIM?
Po spełnieniu określonych warunków mieszkanie SIM można przejąć na własność. SIM-y mają pewną swobodę w ustalaniu reguł takiego wykupu. Najczęściej obowiązują następujące zasady wykupu mieszkania SIM:
- najemca musi być stroną umowy ws. partycypacji przez określony czas (najczęściej minimum 5 lat),
- najemca przez ostatnich kilka lat nie zalegał z czynszem (np. przez 5 lat),
- najemca wykupuje mieszkanie po cenie rynkowej (ustalanej przez rzeczoznawcę na dzień wykupu), ale na poczet wykupu zaliczana jest zwaloryzowana kwota partycypacji (czyli cena M jest pomniejszana o kwotę partycypacji),
- jeśli spółka SIM nie spłaciła jeszcze kredytu zaciągniętego w celu wybudowania bloku SIM, najemca jest zobowiązany spłacić przypadającą na niego część tego kredytu.
Warto dodać, że chęć wykupu lokalu musi wyrazić sam najemca, składając do spółki SIM odpowiedni wniosek. O szczegółowe zasady najmu z dojściem do własności najlepiej pytać w konkretnym SIM-ie.
- Zobacz również: Kredyt 0 procent 2024. Dla kogo Kredyt na start 2024?
Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa – wady i zalety
Największą wadą Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych jest konieczność dysponowania sporą kwotą na start – przyszły najemca mieszkania SIM musi być w stanie zapłacić z góry kwotę partycypacji (do 30% kosztów budowy lokalu) oraz wysoką kaucję (czasem jest to nawet 12-krotność czynszu). Kolejny minus SIM-ów to dość surowe kryteria uczestnictwa – kryterium dochodowe i zakaz posiadania nieruchomości w tej samej miejscowości. Innym minusem jest ograniczona oferta – SIM-y powstają głównie w mniejszych miejscowościach, a lokali do przydziału jest niewiele. Za wadę można też uznać fakt, że umowa najmu mieszkania SIM może zostać rozwiązana, jeśli najemca uzyska prawo do innego mieszkania lub domu w tej samej miejscowości. To samo grozi za złożenie niezgodnego z prawdą oświadczenia o dochodach, przy czym za takie kłamstwo umowę rozwiązuje się bez zachowania terminu wypowiedzenia.
Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe mają też jednak wiele zalet. Najważniejsza z nich to niski czynsz najmu, wynoszący maksymalnie 4–5% wartości odtworzeniowej mieszkania. Kolejny plus to opcja dojścia do własności mieszkania po spełnieniu określonych wymogów. Ważną zaletą SIM-ów jest także możliwość rozliczenia kwoty partycypacji w czynszu, co oznacza, że kwotę wpłaconą na etapie budowy bloku odzyskuje się później np. w formie obniżonych opłat za mieszkanie. Warto wspomnieć także o standardzie mieszkań SIM – są to lokale nowe, w nowym budownictwie, często powstające w atrakcyjnych lokalizacjach blisko centrum miasta.
- Zobacz galerię: Najciekawsze projekty domów parterowych. Zobacz najlepsze projekty z kolekcji Muratora
Autor: Katalog Murator Projekty
U góry po lewej: Hana 5, autor: arch. Tomasz Siemieniuk. Po prawej: Wymarzony 5, autor: arch. Michał Gąsiorowski. Na dole po lewej: Miarodajny - wariant II, autor: arch. Przemysław Biryło. Po prawej: Zx88, autor: Z500.
