Wznowienie przerwanej budowy i zmainy w projekcie budowlanym - formalności

Moi rodzice kupili około 18 lat temu dwa domy - jeden ponad 100-letni oraz drugi, który był w trakcie budowy. Obydwa znajdują się na jednej działce. Teraz chcę tę rozpoczętą budowę zakończyć. Jest to dom typu Namysłów-Stolbud. Chcę, zamiast charakterystycznego drewnianego piętra z płaskim dachem, postawić murowane ściany z dachem dwuspadowym. Proszę o informację, co muszę zrobić według nowego prawa, żeby móc dokończyć budowę z takimi zmianami.

Zgodnie z art. 37 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane (Dz.U.2013.1409 z dnia 2013.11.29), decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa po upływie 3 lat, od dnia kiedy decyzja ta stała się ostateczna – dotyczy to sytuacji, gdy budowa nie została w terminie 3 lat rozpoczęta, oraz druga sytuacja, gdy budowa została rozpoczęta w czasie 3 lat od wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, a następnie przerwana na okres co najmniej 3 lat. Okres 3 letni obowiązuje od dnia 23 sierpnia 2008 roku. Przed tą datą okres w ciągu którego można było rozpocząć budowę, lub na jaki można było przerwać budowę był krótszy i wynosił 2 lata.

We wskazanym przypadku mamy do czynienia z sytuacją, gdy budowa została rozpoczęta, a następnie przerwana. Z uwagi na to, iż zniesienie wymogu posiadania decyzji o pozwoleniu na budowę zostało wprowadzone nowelizacją ustawy, która weszła w życie 28 czerwca 2015 roku, zapewne niedokończona budowa została rozpoczęta po wcześniejszym uzyskaniu pozwolenia na budowę – zgodnie z ówczesnymi przepisami. Zgodnie jednak z art. 37 w/w ustawy decyzja o pozwoleniu na budowę utraciła swą ważność wskutek przerwania budowy.

Pierwszym krokiem w tej sytuacji powinno być wystąpienie do właściwego organu – w tym przypadku starosty- z wnioskiem o wygaszenie pozwolenia na budowę, które zostało wydane przed laty. Taka sprawa załatwiona będzie w formie odrębnej decyzji administracyjnej. Istotne będą tutaj dowody potwierdzające zaistnienie przesłanki niezbędnej do stwierdzenia , że pozwolenie na budowę wygasło – przesłanką taką jest przerwa w budowie. Te okoliczności nie mogą być domniemane, muszą być one w sposób bezsporny wskazane przez organ prowadzący postępowanie, powinny być poparte dowodami. Takim dowodem może być np. dziennik budowy, który ma status dokumentu urzędowego, co nadaje mu rangę silnego środka dowodowego. W przypadku jego braku powinno wystarczyć oświadczenie kierownika budowy – dotyczące daty przerwania budowy, lub zeznania świadków, np. sąsiada. Kolejnym krokiem będzie uzyskanie decyzji pozwalającej na kontynuowanie robót budowlanych. Tutaj zastosowanie będzie miał art. 37 ust 2 prawa budowlanego. Zgodnie z tym art. w sytuacji gdy roboty budowlane (budowa) zostały rozpoczęte, lecz przerwane i na skutek tej przerwy decyzja o pozwoleniu na budowę wygasła, należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o wznowieniu robót budowlanych. (Prawo budowlane, Komentarz, Plucińska-Filipowicz Alicja (red) praca zbiorowa, 2014) Tak też stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 9 sierpnia 2013 roku Sygn II OSK 2308/12 „Wydanie nowej decyzji o pozwoleniu na budowę wiąże się z rozpoczęciem budowy, którą można przy danym obiekcie rozpoczynać tylko raz w znaczeniu prawnym, logicznym i gramatycznym. Natomiast w innych przypadkach, kiedy budowa została rozpoczęta na podstawie pozwolenia na budowę, które następnie zostało wycofane z obrotu prawnego przez stwierdzenie jego nieważności bądź uchylenie decyzji, wydaje się zgodnie z art. 37 ust. 2 p.b. pozwolenie na wznowienie robót budowlanych.”

W Państwa sytuacji występuje również chęć dokonania istotnych zmian w zatwierdzonym projekcie budowlanym. Istotne zmiany to m.in. - charakterystyczne parametry obiektu budowlanego: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość, co musi zostać również zatwierdzone przez odpowiedni organ. W związku z tym możliwe jest też po wygaszeniu poprzedniego pozwolenia na budowę, wystąpienie z wnioskiem o wydanie nowej decyzji o pozwoleniu na budowę z wykorzystaniem części poprzednio wykonanego obiektu budowlanego - czyli pozostawiając te prace, które zostały już wykonane. Tak też stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w postanowieniu z dnia 5 lutego 2009 roku, Sygn akt II OW 92/08.

Jeśli natomiast obiekt budowlany mieści się w katalogu wymienionym w art. 29 prawa budowlanego, m. In. – jeśli jest to wolnostojący budynek mieszkalny jednorodzinny, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, to po wygaszeniu poprzedniego pozwolenia na budowę, możliwe będzie również jego wybudowanie na podstawie zgłoszenia do odpowiedniego organu.

Należy jednak pamiętać, że zarówno przy składaniu wniosku o pozwolenie na budowę, jak również przy dokonaniu tylko zgłoszenia, do wniosku konieczne jest dołączenie dokumentów wymienionych w art. 33 ust 2 pkt. 1-4 ustawy prawo budowlane, takich jak m.in. cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przez przepisy szczególne, aktualnym na dzień opracowania projektu, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku gdy dla określonego terenu nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.