Dom wybudowany niezgodnie z projektem zagospodarowania działki

W 2013 roku kupiłem dom w stanie surowym zamkniętym. Nie wiedziałem wówczas, że dom jest obrócony o 90 stopni w stosunku do tego, co jest zapisane w warunkach zabudowy. Dowiedziałem się o tym teraz, gdy zacząłem kompletować dokumenty do odbioru domu. Poprzedni właściciel tłumaczy, że pierwotny plan zagospodarowania był zły, bo dom na tym planie był w odległości 1,3 metra od linii średniego napięcia, ale zapomniał wówczas o dopełnieniu formalności w tym zakresie. Dom jest wybudowany zgodnie z projektem architektoniczno-budowlanym, tyle, że został obrócony o 90 stopni. Co w takiej sytuacji powinienem zrobić? Czy grozi mi jakaś kara? Czy jest to samowola budowlana?

Dom wybudowany niezgodnie z projektem zagospodarowania działki w mojej ocenie stanowi w świetle przepisów Ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane ( Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08 ) istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego.

Prawo budowlane wyróżnia dwa rodzaje odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego. Istotne i nieistotne. W świetle art. 36a w/w ustawy z nieistotnym odstępstwem mamy do czynienia wtedy, gdy nie dotyczy ono:

1) zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,

2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,

3) (uchylony),

4) (uchylony),

5) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,

6) zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,

7) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

oraz nie wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi.

Ustawa nie wskazuje wprost, co jest odstąpieniem istotnym, należałoby uznać, iż jeśli odstąpienie dotyczy jednego z punktów wymienionych wyżej, to będzie to odstąpienie istotne. Jednak biorąc pod uwagę Wyrok Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 21 września 2016 roku, Sygn. Akt II SA/GI 562/16 to też nie jest oczywiste, Sąd bowiem w w/w Wyroku stwierdził: „Nie każde odstępstwo dotyczące parametrów obiektu, o których mowa w art. 36a ust. 5 p.b., stanowić będzie odstępstwo istotne. W każdym przypadku charakter tego odstąpienia winien być oceniony przez organ prowadzący postępowanie. Inaczej bowiem może zostać ocenione powyższe odstąpienie w zależności od m.in. charakteru obiektu budowlanego i jego rozmiarów. Orzekając w przedmiocie nałożenia kary za stwierdzone nieprawidłowości w zakresie określonym w art. 59a ust. 2 p.b. organ nie może poprzestać wyłącznie na ustaleniu istnienia okoliczności wskazanych przez ustawodawcę w treści tego przepisu. Powinien również dokonać oceny czy nieprawidłowości polegające na odstępstwie od zatwierdzonego projektu architektoniczno-budowlanego mają charakter istotnych odstępstw. O tym, czy dane odstępstwo ma charakter istotny winien decydować całokształt okoliczności konkretnego przypadku. Obowiązkiem organu jest przeprowadzenie szczegółowych rozważań celem ustalenia, czy stwierdzone odstępstwo ma w realiach rozpoznawanego przypadku charakter istotny. Cecha ta winna znajdować uzasadnienie w dodatkowych jeszcze okolicznościach, rzutujących na charakter stwierdzonej zmiany.”

Jeśli jednak takie odstąpienie zostanie zakwalifikowane jako istotne, przed zakończeniem budowy konieczne było wystąpienie przez inwestora z wnioskiem o wydanie decyzji zmieniającej pozwolenie na budowę. Dopiero po uzyskaniu decyzji w tym przedmiocie można było zakończyć budowę zgodnie z prawem. W przypadku, gdy inwestor nie uzyskał decyzji zmieniającej pozwolenie na budowę, a samowolnie dokonał zmian, nowo wybudowany obiekt (dom) jest samowolą budowlaną w świetle przepisów prawa. Kwestia ta była poruszona w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 19 czerwca 2013 roku, Sygn. Akt II SA/Gd 178/13 „Budowa obiektu z istotnymi odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę bez uzyskania decyzji, o której mowa w art. 36a ust. 1 p.b., stanowi samowolę budowlaną w części dotyczącej tych odstępstw. W konsekwencji, w celu doprowadzenia robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, zastosowanie znajduje przepis art. 36a ust. 2 p.b., na mocy którego uchyla się decyzję o pozwoleniu na budowę, a następnie doprowadza się wykonane roboty budowlane do stanu zgodnego z prawem, przez który należy rozumieć stan zgodny z obowiązującymi na dzień orzekania organów w postępowaniu naprawczym przepisami prawa. Punktem odniesienia w postępowaniu naprawczym nie jest uchylona decyzja o pozwoleniu na budowę, skoro rzeczywisty stan robót budowlanych jest niezgodny z jej uregulowaniami, lecz przepisy prawa.”

Po zakończeniu budowy nie jest możliwe uzyskanie decyzji zmieniającej pozwolenie budowlane gdyż jest już na to za późno. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w Wyroku z dnia 27 stycznia 2015 roku, Sygn. Akt II SA/Rz 908/14 stwierdził: „Analiza treści regulacji art. 36a ust. 1 i 5 p.b., prowadzi do wniosku, że do ich zastosowania poprzez wydanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę może dojść wówczas gdy projektowana zmiana jest istotna i jest zgodna z przepisami prawa budowlanego. Decyzja o zmianie ostatecznego pozwolenia na budowę nie może dotyczyć robót wykonanych. Jeżeli roboty objęte wnioskiem o zmianę pozwolenia na budowę zostały wykonane, to wszczęte postępowanie o zmianę należy umorzyć jako bezprzedmiotowe. Nie można przy tym oceniać charakteru odstąpienia od zatwierdzonego projektu na budowę w odniesieniu do robót zrealizowanych.”

Jednakże prawo dopuszcza możliwość legalizacji takiej samowoli budowlanej pod warunkiem, że obiekt będzie zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego na danym terenie miejscowego zagospodarowania przestrzennego oraz będzie zgodny z przepisami techniczno–budowlanymi. Jeśli te dwa warunki są spełnione możliwa będzie legalizacja. Aby tego dokonać, należy we wskazanym przez organ nadzoru budowlanego terminie dopełnić formalności, w przedmiocie przedstawienia projektu budowlanego zamiennego. W takim projekcie architekt powinien nanieść dokonane zmiany wraz z ich opisem i rysunkiem. Dodatkowo konieczne będzie również uzyskanie zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.

Organ nadzoru również wyznaczy termin do wniesienia opłaty legalizacyjnej, która w przypadku zakończonej już budowy jest konieczna. Po wykonaniu wszystkich nakazów organ nadzoru budowlanego przeanalizuje zamienny projekt budowlany i jeśli nie ma przeciwwskazań wyda decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego. W decyzji tej zobowiąże również wnioskodawcę do uzyskania pozwolenia na użytkowanie. W każdym przypadku, należy przestrzegać wyznaczonego terminu na dokonanie odpowiednich formalności czy prac budowlanych, gdyż nie wykonanie w wyznaczonym terminie zmian, lub nie dostarczenie w/w dokumentów skutkować będzie wydaniem decyzji nakazującej rozbiórkę obiektu budowlanego.

Nie można wykluczyć również ewentualnej konsekwencji w postaci wydania przez organ nadzoru budowlanego nakazu rozbiórki obiektu budowlanego. Dzieje się tak w przypadku, kiedy obiekt budowlany nie był by zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, albo też był niezgodny z przepisami techniczno-budowlanymi. Wypowiedział się na ten temat Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w Wyroku z dnia 3 lipca 2013 roku, Sygn. Akt II SA/Bd 309/13 „ Sam fakt przedłożenia przez inwestora projektu zamiennego nie legalizuje samowolnie wykonanych robót budowlanych i nie nakłada na organ obowiązku wydania decyzji o zatwierdzeniu projektu zamiennego. Dopiero bowiem treść przedłożonego przez inwestora projektu budowlanego zamiennego stanowić może wyznacznik dalszego postępowania organów nadzoru budowlanego. Nie można przy tym wykluczyć, iż w przypadku, gdy inwestor sporządzi i przedstawi zamienny projekt budowlany, którego założenia nie będą odpowiadały przepisom techniczno-budowlanym, orzeczony zostanie nakaz rozbiórki obiektu.”

Data publikacji: 28.12.2016