Weryfikacja granic działki
Chciałam się dowiedzieć, jak wyglądają procedury do wyznaczania granic działki. Byłem przekonany, że moja działka jest prawidłowo wytyczona, ale okazało się, że granice obecnie są inne niż te wyznaczone w 1999 r., kiedy to było wydane pozwolenie na budowę ogrodzenia. Mam wszystkie dokumenty ze starostwa i gminy potwierdzające granice. Ale teraz okazało się, że są one nieaktualne. Moje ogrodzenie stoi tak już od ok. 18 lat i wybudowane zostało zgodnie z projektem. Kto zatem odpowiada za błędy? Czy ja muszę na własny koszt przestawiać ogrodzenie? Są tam fundamenty, a brama był robiona na wymiar. Wszystko było zrobione zgodnie z projektem, który został zatwierdzony przez w/w organy.
Aby ustalić granicę między nieruchomościami, w przypadku gdy jest ona sporna, konieczne będzie przeprowadzenie procesu rozgraniczenia nieruchomości.
Jak stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w Wyroku z dnia 7 marca 2013 roku, Sygn. Akt II SA/Sz 1103/12 „Rozgraniczenie jest urzędowym ustaleniem przebiegu granicy pomiędzy sąsiadującymi nieruchomościami, a jego istotą jest ustalenie, do jakich granic sięga prawo właściciela. Celem postępowania rozgraniczeniowego nie jest natomiast wytyczenie wszystkich granic określonej nieruchomości w taki sposób, aby jej powierzchnia odpowiadała treści księgi wieczystej. Rozgraniczenie wszystkich granic określonej nieruchomości z przyległymi nieruchomościami lub innymi gruntami dokonywane jest jedynie w miarę potrzeby. Potrzeba ta powstaje wówczas, gdy ze wszystkimi właścicielami nieruchomości sąsiednich powstał spór co do prawidłowego przebiegu poszczególnych granic.”
Problematyka rozgraniczenia nieruchomości uregulowana jest w przepisach ustawy z dnia 17 maja 1989 roku Prawo geodezyjne i kartograficzne ( tekst jednolity Dz. U. 2016.1629 z późn. zm. ). Rozgraniczenie nieruchomości poprzedzone jest określeniem położenia punktów oraz linii granicznych, właściwym oznaczeniem ich na gruncie, a następnie sporządzeniem dokumentacji odzwierciedlającej właściwe granice. Postępowanie rozgraniczające może odbywać się w trybie administracyjnym lub sądowym, jednakże zasadą jest, iż w pierwszej kolejności należy przeprowadzić tryb administracyjny. Jeśli w wyniku jego przeprowadzenia granice (według sąsiadów) są nadal sporne, pozostaje droga sądowa.
Jeśli chodzi o pierwszy tryb – proces administracyjny, to właściwym do jego przeprowadzenia jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta właściwy ze względu na położenie nieruchomości, której granice są sporne. Postępowanie administracyjne wszczynane jest na wniosek strony zainteresowanej lub z urzędu. Zaznaczyć należy, iż w świetle w/w ustawy, organ przeprowadzi postępowanie z urzędu tylko w dwóch przypadkach. Pierwszym z nich jest proces scalania gruntów. Drugim, gdy potrzeby gospodarki narodowej lub istotny interes społeczny przemawia za rozgraniczeniem, a brak jest w tym zakresie wniosku strony.
W innych przypadkach do przeprowadzenia postępowania rozgraniczającego, tj. ustalającego prawidłowe granice działki konieczny będzie wniosek strony złożony do właściwego organu. Czynności ustalania przebiegu granic wykonuje geodeta upoważniony przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Przy ustalaniu przebiegu granic bierze się pod uwagę znaki i ślady graniczne, mapy i inne dokumenty oraz punkty osnowy geodezyjnej. Jeżeli brak jest powyższych danych, lub są one niewystarczające albo sprzeczne, ustala się przebieg granicy na podstawie zgodnego oświadczenia stron lub jednej strony, gdy druga strona w toku postępowania oświadczenia nie składa i nie kwestionuje przebiegu granicy.
Sąd Najwyższy w Wyroku z dnia 23 października 2013 roku, Sygn. Akt IV CSK 19/13 orzekł, iż: „ Stwierdzenie stanu prawnego następuje nie tylko na podstawie dowodów przewidzianych w art. 31 ust. 2 p.g.k. i danych z ewidencji gruntów (map, wykazów i dokumentów geodezyjnych), ale na podstawie postępowania dowodowego, obejmującego wszystkie dowody przewidziane przez k.p.c., a więc także inne dokumenty, zeznania świadków i stron, opinie biegłych i inne.’’
Czynności dotyczące pomiarów i znaków na gruncie geodeta przeprowadza na określonych nieruchomościach przy udziale stron postępowania. Strony są zawiadomione o terminie przeprowadzenia czynności listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru, nie później niż 7 dni przed planowanym terminem. Niestawiennictwo stron nie wstrzymuje wykonania czynności geodety, ale w przypadku nieobecności usprawiedliwionej geodeta wstrzymuje swoje czynności do czasu ustania przyczyny powodującej nieobecność lub do czasu wyznaczenia pełnomocnika, nie dłużej jednak niż na okres jednego miesiąca.
Z czynności ustalenia przebiegu granicy geodeta sporządza protokół graniczny lub akt ugody. Jeśli strony postępowania podpiszą ugodę przed geodetą, posiada ona moc ugody sądowej. Postępowanie rozgraniczające podlega wtedy umorzeniu. Potwierdza to wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 marca 2012 roku, Sygn. Akt I OSK 382/12,
„ Zawarcie ugody przed geodetą powoduje bezprzedmiotowość postępowania rozgraniczeniowego i obliguje organ administracji do jego umorzenia. Po zawarciu przed geodetą ugody o rozgraniczenie nieruchomości organ ma obowiązek wydać decyzję o umorzeniu postępowania rozgraniczeniowego, nawet jeżeli sama treść ugody jest podważana przez jedną ze stron.’’
W przypadku, jeśli strony postępowania nie podpiszą ugody przed geodetą, ale ustalenie przebiegu granicy nieruchomości nastąpiło na podstawie zebranego w toku postępowania materiału dowodowego, lub zgodnego oświadczenia stron, wójt, burmistrz lub prezydent miasta wydaje decyzję administracyjną w przedmiocie rozgraniczenia nieruchomości. Przed wydaniem decyzji właściwy organ dokonuje oceny prawidłowości wykonania czynności ustalenia przebiegu granic nieruchomości przez upoważnionego geodetę oraz zgodności sporządzonych dokumentów z przepisami; w wypadku stwierdzenia wadliwego wykonania czynności upoważnionemu geodecie zwraca się dokumentację do poprawy i uzupełnienia. Dokumentację techniczną włącza się do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.
Strona niezadowolona z ustalenia przebiegu granicy może żądać, w terminie 14 dni od dnia doręczenia jej decyzji w tej sprawie, przekazania sprawy sądowi.
Jeżeli w razie sporu co do przebiegu linii granicznych nie dojdzie do zawarcia ugody lub nie ma podstaw do wydania decyzji, o rozgraniczeniu nieruchomości, z uwagi na niewystarczający materiał dowodowy upoważniony geodeta tymczasowo utrwala punkty graniczne według ostatniego stanu spokojnego posiadania, dokumentów i wskazań stron, oznacza je na szkicu granicznym, sporządza opinię i całość dokumentacji przekazuje właściwemu wójtowi (burmistrzowi, prezydentowi miasta), który umarza postępowanie administracyjne i przekazuje sprawę z urzędu do rozpatrzenia sądowi. Sąd rozpatruje sprawy o rozgraniczenie nieruchomości w trybie postępowania nieprocesowego, kierując się przesłankami wskazanymi w art. 153 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny ( tekst jednolity, Dz. U. 2017.459 ) Przepis ten stanowi: Jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między interesowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności; może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną.
„Ustalenie przebiegu granic według stanu prawnego wymaga ustalenia na podstawie dokumentów i innych dowodów jaki jest zakres prawa własności. Oznacza to, że sąd określa położenie współrzędnych punktów granicznych wyznaczających obszar nieruchomości jako odrębnego przedmiotu własności. Powinien ustalić zatem przebieg granicy w miejscu uwidocznionych w dokumentacji geodezyjnej punktów granicznych, jeżeli wyznaczają granicę prawną, w miejscu położenia znaków granicznych, o ile są usytuowane na granicy prawnej, albo w innym miejscu, jeżeli dowody zgromadzone w sprawie wskazują na jeszcze inny przebieg granicy.” (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 2014 roku, Sygn. Akt V CSK 71/14 )
Jak widzimy, zarówno w postępowaniu administracyjnym jak i sądowym ustalenie przebiegu granic nieruchomości będzie miało miejsce na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania.
Co do kosztów takiego postępowania i ich ponoszenia przez wnioskodawcę to zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego właściciele gruntów sąsiadujących obowiązani są do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych; koszty rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymywania stałych znaków granicznych ponoszą po połowie. Tak więc obawa, iż tylko wnioskodawca postępowania rozgraniczającego będzie obciążony jego kosztami jest nieuzasadniona. Potwierdza to wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 30 stycznia 2017 roku, Sygn. Akt III SA/Kr 1332/16
„ 1. Organ administracji publicznej orzekając na podstawie art. 262 § 1 pkt 2 k.p.a. o kosztach postępowania rozgraniczeniowego powinien uwzględniać normę art. 152 k.c., co oznacza, że należy obciążyć kosztami rozgraniczenia nieruchomości strony będące właścicielami sąsiednich nieruchomości, a nie tylko stronę, która żądała wszczęcia postępowania.
2. W postępowaniu administracyjnym ma zastosowanie norma materialnoprawna wynikająca z art. 152 k.c. zgodnie z którą właściciele gruntów sąsiadujących ponoszą koszty rozgraniczenia po połowie (w równych częściach).
3. W postępowaniu rozgraniczeniowym wszczętym na wniosek właściciela jednej nieruchomości, właściciel sąsiedniej nieruchomości nie może skutecznie wywodzić, że przeprowadzenie postępowania rozgraniczeniowego nie leży w jego interesie, gdyż nie kwestionuje on przebiegu granic. Ustalenie granic sąsiadujących nieruchomości leży bowiem w interesie prawnym wszystkich właścicieli. Już sam fakt braku rozgraniczenia nieruchomości lub zaistnienia innej podstawy do wszczęcia postępowania rozgraniczeniowego prowadzi do konstatacji, że w interesie każdego z właścicieli nieruchomości, które nie są prawidłowo rozgraniczone, jest dokonanie rozgraniczenia.
4. Samo zachowanie stron uczestniczących w postępowaniu rozgraniczeniowym ma tylko częściowe znaczenie dla ponoszenia kosztów takiego postępowania. Strony bowiem, które nie wyrażają zgody na proponowany przez geodetę przebieg granicy w postępowaniu administracyjnym, będą prowadziły dalszy spór o rozgraniczenie przed sądem powszechnym i wówczas niewątpliwie wzrośnie wysokość kosztów postępowania rozgraniczeniowego. Tym samym zgodne rozgraniczenie w postępowaniu administracyjnym na wpływ na sama wysokość kosztów postępowania, ale nie na ich rozkład co do obowiązku ich ponoszenia.’’
1.05.2017
