Dom z kontenera morskiego
Chciałbym postawić na działce całoroczny domek modułowy z kontenera. Nie chcę jednak ubiegać się o pozwolenie na budowę. Wiem, że mogę postawić domek, ale po 120 dniach muszę go przestawić. Pytanie, czy muszę go przestawić na inną działkę, czy po prostu w inne miejsce na tej samej? Czy istnieje możliwość postawienia takiego domku bez pozwolenia i bez konieczność przestawiania? Domek miałby 28,6 m2 powierzchni. Jeśli nie istnieje taka możliwość, to, czy muszę przejść standardową ścieżkę uzyskiwania pozwolenia na budowę, tak jak w przypadku tradycyjnej budowy domu? Projekt domku będę miał gotowy (razem z instalacją). Dołączam wizualizację projektu.
Nowelizacja ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane ( tekst jednolity Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08 z późn. zm. ) dokonana z dniem 28 czerwca 2015 roku znacznie ułatwia proces budowlany pozwalając budować wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, bez uzyskania prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, a jedynie na podstawie zgłoszenia. Art. 29 prawa budowlanego enumeratywnie wymienia roboty budowlane, które można dokonać bez wcześniejszego uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. W ust. 1 pkt 1a wskazane są właśnie wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Jednocześnie art. 30 ust. 1 pkt 1 nakłada na inwestora obowiązek dokonania zgłoszenia budowy takich obiektów.
Patrząc na wizualizację przedstawionego w pytaniu obiektu/domku w mojej ocenie można zakwalifikować go jako spełniający kryteria z art. 29 ust 1 pkt 1a prawa budowlanego tj. jako wolnostojący budynek mieszkalny jednorodzinny. Jednak, aby budowa takiego domku podlegała jedynie zgłoszeniu, istotne tutaj będzie jaki jest obszar oddziaływania takiego domku. Obszar oddziaływania jest to teren wokół domu, na którym nie można budować niektórych obiektów, ze względu iż mogą być one uciążliwe dla mieszkańców. Informacja o obszarze oddziaływania domu powinna być umieszczona w projekcie budowlanym. Jeśli obszar oddziaływania wychodzi na działkę sąsiada, lub chociażby poza działkę na której ma powstać dom, zgłoszenie budowy nie wystarczy, a potrzebne będzie tradycyjne pozwolenie na budowę.
Zakładając jednak, iż do posadowienia takiego domku wystarczające jest dokonanie zgłoszenia organowi administracji architektoniczno –budowlanej, zwracam również uwagę, iż w tej sytuacji, podobnie jak pry uzyskaniu decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę, inwestor zobowiązany jest dołączyć do zgłoszenia:
1) cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem, o tym iż osoba wykonująca projekt budowlany jest członkiem właściwej izby samorządu (np. izby architektów), aktualnym na dzień opracowania projektu;
2) oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; (należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, a co za tym idzie uprawnienie do wykonywania robót budowlanych)
3) decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zgłoszenia dokonuje się przed rozpoczęciem robót budowlanych. W świetle przepisów obowiązujących od 1 stycznia 2017 roku organ administracji architektoniczno- budowlanej może w terminie 21 dni od dnia dokonania zgłoszenia wnieść sprzeciw. Organ może również przed upływem tego terminu wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. W takiej sytuacji do realizacji budowy możemy przystąpić zaraz po uzyskaniu takiego zaświadczenia, nie trzeba więc czekać na upływ 21 terminu na wniesienie sprzeciwu.
Jeśli chodzi o posadowienie na działce tymczasowego obiektu budowlanego, który zostanie po określonym czasie przeniesiony w inne miejsce, to w pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, czy taki domek modułowy spełnia przesłanki kwalifikujące go jako taki obiekt. W tym celu należy sięgnąć do słowniczka pojęć zawartym w art. 3 prawa budowlanego.
Tymczasowy obiekt budowlany to w świetle przepisów obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, jak: strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przekrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe;
„Wyliczenie tych obiektów ma jednak charakter przykładowy. Do tego rodzaju obiektów mogą być zatem zaliczane także inne obiekty budowlane o analogicznych właściwościach. W przepisie tym wyróżnione zostały dwa rodzaje tymczasowych obiektów budowlanych. Po pierwsze, jest nim obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidzianym do przeniesienia w inne miejsce lub do rozbiórki. Cecha tymczasowości wynika w tym względzie z cech konstrukcyjnych, trwałości materiałów oraz technologii czy też projektu obiektu budowlanego. Po drugie, jest nim obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem. Legislator dokonał jednocześnie przykładowego wyliczenia tego rodzaju obiektów budowlanych. Inne niż wskazane w omawianym przepisie obiekty tymczasowe wymagają zatem uzyskania pozwolenia na budowę. Decydujące znaczenie dla zakwalifikowania określonego obiektu do wymienionych wyżej kategorii mają zarówno okoliczności faktyczne sprawy, jak i zamiar inwestora oraz konstrukcja obiektu.” ( Komentarz do art. 29 ustawy prawo budowlane, A. Kosicki, Prawo budowlane, Komentarz, red. Plucińska – Filipowicz A., Wierzbowski M. )
Taki tymczasowy obiekt budowlany na mocy art. 30 ust. 1 pkt 1 również podlega zgłoszeniu do organu administracji architektoniczno – budowlanej. W zgłoszeniu należy określić termin przed upływem którego obiekt zostanie rozebrany lub przeniesiony w inne miejsce. Po nowelizacji z dnia 1 stycznia 2017 roku termin ten nie może być dłuższy niż 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu.
W mojej ocenie przestawienie takiego obiektu w inne miejsce, ale na obszarze tej samej nieruchomości gruntowej jest próbą obejścia przepisów. Nie widzę problemu, aby taki domek z kontenera przestawić na inną działkę należącą do tej samej osoby, jednak fizyczne przestawienie domku o kilka, czy kilkanaście metrów w obrębie tej samej nieruchomości, może być potraktowane przez organy nadzoru budowlanego jako samowola budowlana. Dodać należy, iż każde legalne posadowienie tymczasowego obiektu budowlanego wiąże się z wcześniejszym dokonaniem zgłoszenia takiej budowy. Organ administracji architektoniczno-budowlanej jak już wcześniej wspomniałam w terminie 21 dni może wnieść sprzeciw. Jedną z sytuacji, kiedy organ zgłasza sprzeciw jest fakt, iż zgłoszenie dotyczy budowy tymczasowego obiektu budowlanego, w miejscu, w którym taki obiekt już istnieje. Dodatkowo nie rozebranie takiego obiektu, lub nie przeniesienie go w inne miejsce przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy, powoduje, że inwestor pozbawia ten obiekt przymiotu tymczasowego obiektu budowlanego, a co za tym idzie, cechy pozwalającej na zwolnienie z obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę. W takim przypadku obiekt taki potraktowany będzie jako samowola budowlana, co wiąże się z długą i kosztowną procedurą legalizacyjną.
21.02.2017
