Dobudowa ganku

Chciałabym do domu mieszkalnego dobudować 35 m2 ganku. Dom znajduje się znajduje się na środku działki, nie przy granicy. Jakie dokumenty będą mi potrzebne? Czy wymagane jest pozwolenie czy wystarczy zgłoszenie? Czy muszę mieć projekty? I kto może realizować taką budowę (planuję budować samodzielnie razem z mężem)?

Podstawową zasadą prawa budowlanego, jest rozpoczęcie budowy po uzyskaniu wymaganej przepisami decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę. Co do zasady każdy inwestor rozpoczynający proces budowlany, powinien wystąpić do organu administracji architektoniczno-budowlanej z wnioskiem o wydanie decyzji będącej zgodą organów na wybudowanie określonej inwestycji. Jednakże przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08 z późn. zm.) w art. 29 przewidują pewne wyjątki od tej zasady. Jednym z takich wyjątków jest budowa wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, garaży, wiat lub przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki. Nie oznacza to jednak pełnej dowolności przy budowie wspomnianego ganku. Art. 30 prawa budowlanego nakłada na inwestora zamierzającego wybudować ganek, o powierzchni nie przekraczającej 35 m², obowiązek dokonania zgłoszenia takiej budowy do organów administracji architektoniczno – budowlanej. Organem administracji architektoniczno - budowlanej jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

Zgłoszenia należy dokonać przed planowanym terminem rozpoczęcia robót budowlanych, należy w nim określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oraz, w zależności od potrzeb, odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Rysunek, projekt ganku może być wykonany przez osobę posiadająca odpowiednie uprawnienia budowlane – architekta, po zapoznaniu się z konstrukcją całego budynku mieszkalnego, do którego będzie dobudowywany ganek, jednakże nie jest to obligatoryjne w myśl obowiązujących przepisów prawa. Nie jest więc konieczne dołączenie do zgłoszenia budowy typowego projektu budowlanego w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Zaznaczyć należy, iż postępowanie dotyczące zgłoszenia budowy, jest postępowaniem znacznie szybszym i uproszczonym w stosunku do postępowania dotyczącego uzyskania decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę. W większości jednak przypadków będą konieczne projekty lub szkice, aby organ administracji architektoniczno – budowlanej mógł ustalić czy zamierzona budowa, lub roboty budowlane odpowiadają wymaganiom prawa, warunkom technicznym, czy można dopuścić do ich realizacji, czy jednak organ powinien wnieść sprzeciw.

Zwracam tu uwagę na Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 stycznia 2008 roku, Sygn. Akt VII SA/Wa 1697/07 „Określenie "szkice i rysunki" wyklucza obowiązek przedstawiania organowi projektu budowlanego, a skoro tak, to organ nie jest również uprawniony do żądania jego uzupełnienia. Szkice i rysunki nie muszą być sporządzone w odpowiedniej formie, w szczególności przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane. Przy czym zwrot "w zależności od potrzeb" nie oznacza, że obowiązek dołączenia do zgłoszenia odpowiednich szkiców lub rysunków powstanie zawsze, gdy zażąda tego organ, a zatem konieczność dołączenia jak i oceny, czy złożone szkice i rysunki są odpowiednie pozostawiona jest uznaniu administracyjnemu. Swobodę i dowolność takiego uznania ogranicza wymóg, odwołania się do wiedzy technicznej, przy dokonywaniu oceny w tym zakresie.’’

Organ administracji architektoniczno-budowlanej może w terminie 21 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, wnieść w drodze decyzji administracyjnej sprzeciw, jeśli :

1) zgłoszenie dotyczy budowy lub wykonywania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;

2) budowa lub wykonywanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy, inne akty prawa miejscowego lub inne przepisy;

3) zgłoszenie dotyczy budowy tymczasowego obiektu budowlanego, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 12, w miejscu, w którym taki obiekt istnieje.

W przypadku gdy organ administracji architektoniczno budowlanej nie wniesie sprzeciwu, można przystąpić do rozpoczęcia budowy.

Nowością w prawie budowlanym wprowadzoną od 1 stycznia 2017 roku jest instytucja zaświadczeń o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Organ administracji architektoniczno-budowlanej, przed upływem 21 dniowego terminu (w ciągu którego może wnieść sprzeciw), może, z urzędu wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Wydanie takiego zaświadczenia wyłącza możliwość wniesienia sprzeciwu, jednocześnie uprawniając inwestora do rozpoczęcia planowanych robot budowlanych. Jest to ułatwienie i przyspieszenie procesu budowlanego wprowadzone ostatnią nowelizacją. W przypadku, kiedy cała dokumentacja będzie kompletna i nie będzie podstaw do wniesienia sprzeciwu, po otrzymaniu takiego zaświadczenia, inwestor może od razu przystąpić do rozpoczęcia budowy. Nie musi zatem czekać na upływ 21 dni od dnia dokonania zgłoszenia. Zaświadczenie to jest wiążące dla obu stron, co oznacza, że po jego wydaniu organ nie może wnieść już sprzeciwu. Nadmieniam, iż zaświadczenie to wydawane jest z urzędu, nie jest więc potrzebny żaden wniosek ze strony osoby zainteresowanej.

Do rozpoczęcia budowy należy przystąpić przed upływem 3 lat od dokonania zgłoszenia. Po upływie tego terminu, aby budowa była legalnie przeprowadzona należy przed jej rozpoczęciem dokonać ponownego zgłoszenia.

Art. 42 ustawy prawo budowlane co do zasady nakłada na inwestora obowiązek ustanowienia kierownika budowy – jako jednego z uczestników procesu inwestycyjnego, który jest odpowiedzialny za jego prawidłowy przebieg. Od tej zasady jednak ustawodawca również wprowadził wyjątki. Dotyczą one robót budowlanych, na których dokonanie nie jest potrzebna decyzja w przedmiocie pozwolenia na budowę, a więc tych, które można realizować po uprzednim dokonaniu zgłoszenia. Co prawda zwolnienie takie nie dotyczy wszystkich robót i budów poprzedzanych zgłoszeniem, jednak budowa ganku zawiera się w tym katalogu.

Na koniec zaznaczę, iż powyżej przedstawiona regulacja dotyczy budowy przydomowych ganków o powierzchni nie przekraczającej 35 m2, oraz spełnienia warunku, iż na każde 500 m2 działki nie będzie usytuowanych więcej niż dwa takie obiekty. Jeśli któryś z tych warunków nie jest spełniony, przed rozpoczęciem budowy konieczne będzie uzyskanie decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę, zgodnie z ogólnymi zasadami prawa budowlanego.

1.05.2017