Czy jest możliwy częściowy odbiór domu?
W projekcie budowlanym mam poddasze użytkowe. Wiem, że nie starczy mi pieniędzy na pełne zrobienie poddasza. Środki finansowe wystarczą mi tylko na zrobienie na poddaszu ścian, okien dachowych i szczytowych, ocieplenie dachu i wyciągnięcie instalacji. Brak będzie natomiast rozprowadzenia ogrzewania, prądu, rekuperacji i brak schodów. Czy jest możliwość tylko częściowego odbioru budynku (parteru), by móc zamieszkać w domu i potem pomału kończyć poddasze? Dodam, że część środków finansowych będzie pochodzić z kredytu hipotecznego.
Instytucja pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego uregulowana jest w art. 54 i następnych ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane ( tekst jednolity Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08 z późn. zm. ).
Zasadą jest, iż do użytkowania nowo powstałych obiektów budowlanych można przystąpić po zakończeniu budowy, a następnie po dokonaniu zgłoszenia tego faktu do organu nadzoru budowlanego. Art. 55 prawa budowlanego wymienia konkretne rodzaje obiektów budowlanych do użytkowania których samo zgłoszenie jest niewystarczające. Konieczne jest uzyskanie decyzji w przedmiocie pozwolenia na użytkowanie. Artykuł ten przewiduje również możliwość przystąpienia do użytkowania obiektu, przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych. W takim przypadku uzyskanie decyzji w przedmiocie pozwolenia na użytkowanie obiektu jest obowiązkowe. Nie ma tutaj znaczenia czy na budowę takiego obiektu wymagane było uzyskanie pozwolenia na budowę, czy tez budowa nastąpiła jedynie na podstawie zgłoszenia. W każdym przypadku konieczne jest uzyskanie decyzji w przedmiocie pozwolenia na użytkowanie. W tej sytuacji inwestor występuje do organu nadzoru budowlanego z wnioskiem o wydanie takiej decyzji. Należy liczyć się z tym, iż wydanie przez organ nadzoru budowlanego przedmiotowej decyzji poprzedzone będzie kontrolą inwestycji pod kątem prawnym, pod kątem jej zgodności z przepisami, projektem itp.
Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w Wyroku z dnia 29 stycznia 2016 roku, Sygn. Akt II OSK 1313/14 „Nie można postawić znaku równości pomiędzy sytuacją użytkowania obiektu w oparciu o ostateczną decyzję udzielającą pozwolenia na użytkowanie oraz zawiadomieniem o zakończeniu budowy w trybie art. 54. Udzielenie bowiem pozwolenia na użytkowanie, w oparciu o art. 55 i n. p.b. wiąże się z koniecznością przeprowadzenia postępowania określonego w tych przepisach i ma na celu sprawdzenie zgodności inwestycji z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu oraz warunkami pozwolenia na budowę, oraz czy dokonano uporządkowania terenu budowy. Wydanie takiej decyzji jest równoznaczne z dokonaną przez organ nadzoru budowlanego oceną zgodności zrealizowanej inwestycji z ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę. Takiego skutku nie odnosi natomiast zawiadomienie o zakończeniu robót budowanych, o którym mowa w art. 54 p.b.”
Zgodnie z art. 57 prawa budowlanego do wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego inwestor obowiązany jest dołączyć:
1) oryginał dziennika budowy;
2) oświadczenie kierownika budowy:
a) o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami,
b) o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także - w razie korzystania - drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;
3) oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania;
4) protokoły badań i sprawdzeń;
5) dokumentację geodezyjną, zawierającą wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej oraz informację o zgodności usytuowania obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu lub odstępstwach od tego projektu, sporządzoną przez osobę wykonującą samodzielne funkcje w dziedzinie geodezji i kartografii oraz posiadającą odpowiednie uprawnienia zawodowe;
6) potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy;
7) (uchylony);
7a) zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, potwierdzające spełnienie warunków, o których mowa w art. 37i ust. 8 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. z 2015 r. poz. 199, z późn. zm. ), o ile jest wymagane;
Złożenie wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie stanowi wezwanie organu nadzoru budowlanego do przeprowadzenia kontroli pod kątem:
1) zgodności obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu;
2) zgodności obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym, w zakresie:
a) charakterystycznych parametrów technicznych: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
b) wykonania widocznych elementów nośnych układu konstrukcyjnego obiektu budowlanego,
c) geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych),
d) wykonania urządzeń budowlanych,
e) zasadniczych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego, zapewniających użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem,
f) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich - w stosunku do obiektu użyteczności publicznej i budynku mieszkalnego wielorodzinnego;
3) wyrobów budowlanych szczególnie istotnych dla bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa pożarowego;
4) w przypadku nałożenia w pozwoleniu na budowę obowiązku rozbiórki istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania lub tymczasowych obiektów budowlanych - wykonania tego obowiązku, jeżeli upłynął termin rozbiórki określony w pozwoleniu;
5) uporządkowania terenu budowy.
Kontrola przeprowadzana jest w terminie 21 dni od dnia złożenia w organie wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie. Inwestor uczestniczy w kontroli.
Jeżeli obiekt budowlany spełnia wszystkie wymogi organ nadzoru powinien wydać decyzję w przedmiocie pozwolenia na użytkowanie. Decyzja taka będzie wydana w trybie art. 59 ust. 3, który stanowi - Jeżeli organ nadzoru budowlanego stwierdzi, że obiekt budowlany spełnia warunki, określone w ust. 1, pomimo niewykonania części robót wykończeniowych lub innych robót budowlanych związanych z obiektem, w wydanym pozwoleniu na użytkowanie może określić termin wykonania tych robót. Inwestor jest zobowiązany do wykonania tych robot w zakreślonym przez organ terminie. W przeciwnym razie skutkiem mogą być wysokie kary nałożone przez organ nadzoru budowlanego.
Jeżeli w trakcie przeprowadzonej kontroli okaże się, że obiekt nie spełnia wymagań wskazanych w przepisach organ nadzoru budowlanego odmówi wydania decyzji w przedmiocie pozwolenia na użytkowanie. Opowiedział się tak Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w Wyroku z dnia 13 września 2011 roku, Sygn. Akt II OSK 1327/10 „W postępowaniu w sprawie pozwolenia na użytkowanie organ zobowiązany jest przeprowadzić kontrolę na miejscu zgodnie z zasadami określonymi w art. 59a p.b. W przypadku niespełnienia określonych wymagań organ odmawia wydania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego. Zatem w postępowaniu w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiekt, organ nie może czynić żadnych własnych ustaleń odmiennych od ustaleń wynikających z decyzji zatwierdzającej projekt budowlany czy pozwolenia na budowę.”
Zaznaczam tu również, iż samowolne przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego bez uzyskania decyzji w tym przedmiocie jest również zagrożone nałożeniem kar przez uprawniony organ. Tak też stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w Wyroku z dnia 22 października 2015 roku, Sygn. Akt II SA/Sz 224/15 „Przepis art. 57 ust. 7 p.b. obliguje organ nadzoru budowlanego do wymierzenia kary z tytułu nielegalnego użytkowania w przypadku stwierdzenia, że przystąpiono do użytkowania obiektu lub jego części z naruszeniem art. 54 i 55 p.b., nie pozostawiając w tej kwestii organowi miejsca dla uznania administracyjnego. Dla obciążenia skarżących odpowiedzialnością przewidzianą we wskazanych wyżej normach istotny jest sam fakt przystąpienia do nielegalnego użytkowania obiektu lub jego części bez znaczenia pozostają przyczyny i przekonania jakie inwestorem w tej mierze kierowały.”
30.01.2017
