Remont poddasza - co powinieneś wiedzieć przed rozpoczęciem prac
Strych przerobiony na poddasze użytkowe to miejsce na sypialnie, pokoje dziecięce, pokój zainteresowań, przestrzeń wypoczynku lub rekreacji. Dodatkowy metraż zawsze się przyda. Sprawdź, jakie sprawy urzędowe powinieneś uregulować przed rozpoczęciem przebudowy domu.
Wymiana pokrycia i adaptacja poddasza nie mogą być rozpoczęte „z biegu”. Zaczynamy od oceny strychu, a tym samym możliwości i opłacalności adaptacji. Przede wszystkim trzeba ustalić, czy po ociepleniu i wykończeniu ścian, skosów i podłóg jego wysokość oraz kubatura będą się nadawały do urządzenia pomieszczeń mieszkalnych. Dawniej poddasza budowano po to, aby pełniły funkcję strychu. Może się więc okazać, że strop to właściwie tylko konstrukcja sufitowa, zbyt wiotka, żeby budować na niej ściany działowe lub ustawiać meble. Więźba też musi być mocna, aby zdołała utrzymać ciężar nowego pokrycia, a także materiałów ociepleniowych oraz wykończeniowych (okładzina skosów).
Ocena stanu stropu i więźby to zadanie dla konstruktora. Może on uznać, że wszystko jest w porządku. Jeśli nie, sporządzi projekt konstrukcyjny będący precyzyjną wskazówką dla wykonawców, jak mają dokonać napraw, wzmocnień lub wymian elementów konstrukcyjnych. Zazwyczaj nie są to zabiegi specjalnie tr udne ani kosztowne. Czasem problemem bywa zarobaczenie lub zagrzybienie więźby. W pewnych sytuacjach skutkuje wymianą zarażonych elementów na nowe i zabezpieczaniem tych, które szczęśliwie nie zostały naruszone. W projekcie konstrukcyjnym zostanie określony sposób ich naprawy. W większości domów z ostatnich 40 lat strop i więźba są wystarczająco mocne, żeby móc przystąpić do adaptacji bez wcześniejszych prac mających na celu wzmocnie - nie konstrukcji.
Autor: Marcin Czechowicz
Niektórzy nie wyobrażają sobie poddasza bez odsłoniętej więźby, która tworzy we wnętrzu niezwykły klimat. Im bardziej wygląda na starą, tym lepszy efekt!
Adaptacja poddasza a sprawy urzędowe
Od zakresu planowanych prac i dotychczasowego charakteru urządzanego poddasza zależy, czy konieczne jest wcześniejsze dopełnienie pewnych formalności urzędowych. Roboty takie jak wymiana pokrycia dachu i okien (bez zmiany ich wymiarów), posadzki i okładzin ściennych są kwalifikowane jako remont (czyli odtworzenie stanu pierwotnego). Jeśli są prowadzone w wolno stojącym, jedno- lub dwukondygnacyjnym domu jednorodzinnym, zazwyczaj nie trzeba o nich zawiadamiać urzędu. Natomiast remont prowadzony w bliźniaku, szeregówce lub domu wielokondygnacyjnym wymaga zgłoszenia w starostwie powiatowym (ze względu na to, że obszar oddziaływania obiektu wykracza poza granice działki).
W przypadku pewnych prac budowlanych, jak wykucie nowych otworów okiennych lub powiększenie istniejących, wybudowanie schodów wewnętrznych, zmiana konstrukcji dachu, wzmocnienie stropu, wyburzenie albo postawienie nowych ścian wewnątrz budynku, mamy do czynienia z przebudową (zmieniają się parametry użytkowe i techniczne obiektu). Przebudowa domu jednorodzinnego wymaga zgłoszenia w starostwie i – uwaga! – projektu budowlanego. Z wszelkich formalności są natomiast zwolnione ocieplenie budynku o wysokości do 12 m (gdy jest wyższy, trzeba je zgłosić) oraz wykonanie nowych instalacji elektrycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych i telekomunikacyjnych wewnątrz budynku. Montaż instalacji gazowej wymaga jednak pozwolenia na budowę. Warto pamiętać, żeby przed zakupem nowego materiału pokryciowego dachu sprawdzić, czy na terenie położenia naszej działki obowiązuje plan miejscowy i jakie są jego ustalenia. Może on bowiem zakazywać stosowania pewnych kolorów dachu albo określać dopuszczalną kolorystykę. To samo może dotyczyć rodzaju wykorzystywanych materiałów.
Plany są dostępne w wydziale budownictwa i architektury urzędu gminy lub miasta. Jeśli nieruchomość leży na terenie bez planu, mamy w tym zakresie pełną dowolność. Kolejną istotną kwestią jest to, czy inwestor zamierza zmienić sposób użytkowania części budynku. Jeżeli w projekcie budowlanym domu poddasze było określone jako nieużytkowe, to po jego adaptacji bez wątpienia dojdzie do takiej zmiany. Konieczne jest wówczas jej zgłoszenie w starostwie i dołączenie do niego między innymi zaświadczenia o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania z ustaleniami planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy. Wynika z tego, że gdy na danym terenie nie ma planu miejscowego, przed przystąpieniem do adaptacji poddasza nieużytkowego w pierwszej kolejności trzeba wystąpić o wydanie warunków zabudowy.
Niezbędna może być również ekspertyza techniczna wykonana przez osobę z uprawnieniami budowlanymi. Gdy zmiana sposobu użytkowania części obiektu wiąże się z przeprowadzeniem robót, które wymagają zgłoszenia albo pozwolenia na budowę, obie sprawy załatwia się łącznie (w jednym zgłoszeniu albo wniosku o pozwolenie). Po zakończeniu robót powinno się jeszcze poinformować organ podatkowy gminy o włączeniu poddasza do powierzchni użytkowej budynku podlegającej podatkowi od nieruchomości.
Podstawa prawna: art. 29, 30 i 71 Prawa budowlanego; art. 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.
Gotowi do remontu poddasza
Aby legalnie przeprowadzić adaptację poddasza, trzeba mieć projekt przebudowy. Powinny być w nim zawarte wszystkie rozwiązania, na jakie się zdecydowaliśmy. Architekt musi określić miejsce schodów i układ pomieszczeń poddasza, uwzględnić rodzaj pokrycia i materiału ociepleniowego, miejsce i typy poszczególnych okien dachowych, materiał wykończeniowy, a także sposób ogrzewania nowych pomieszczeń. Te wszystkie informacje znajdą się w projekcie. Dlatego projekt to nie tylko „podkładka” dla urzędników. Przyda się inwestorom, którzy sami zamierzają podjąć się ocieplania i wykańczania poddasza. Będzie też podstawą do zawierania umów z wykonawcami. Fachowcy będą niezbędni, jeśli chodzi o wymianę pokrycia dachowego. Te prace powierzmy wykwalifikowanej ekipie dekarskiej dysponującej odpowiednim sprzętem. Niezbędne będą bowiem rusztowania i wciągarki elektryczne, a być może także żuraw.
Przed wymianą pokrycia należy również zapewnić odbiór porozbiórkowych śmieci. Można zamówić na przykład kontenery w firmie wywożącej odpadki. Przedsiębiorstwo takie pomoże ocenić, ile będzie odpadów, i dobierze właściwą liczbę kontenerów o optymalnej pojemności. Warto w tym miejscu zwrócić uwagę na to, że gdy na dachu znajdują się stare, ale niezniszczone dachówki, to mają one pewną wartość. Jest wielu zainteresowanych ich odkupieniem. Można zatem zamieścić w Internecie ogłoszenie o sprzedaży lub poszukać kupca, który nie tylko zapłaci za stare dachówki (przynajmniej za jakąś ich część), ale sam je odtransportuje. Wymianę pokrycia i adaptację poddasza proponujemy zaplanować na czas letni. Nasz klimat lubi zaskakiwać i trzeba być przygotowanym zwłaszcza na nagłe ulewy. Odsłonięta drewniana konstrukcja dachu nie powinna zamoknąć. Trudno ją bowiem wysuszyć i zajmuje to mnóstwo czasu. Dekarze muszą mieć w pogotowiu grube plandeki foliowe, którymi w razie czego osłonią drewno przed deszczem.
Kolejność prac przebudowy domu
Po załatwieniu formalności i przygotowaniu frontu robót można zaczynać. Na pierwszy ogień idzie demontaż pokrycia i ewentualne naprawy w obrębie konstrukcji dachu. Wraz z pokryciem najczęściej znikają też łaty i kontrłaty, na których się bezpośrednio opierały. Pozostają więc gołe krokwie. Na nich układa się izolację z membrany dachowej lub buduje sztywne poszycie i jeśli jest taka potrzeba (co zależy od wybranego materiału wykończeniowego), izoluje się je papą bądź specjalną membraną lub też pozostawia bez zabezpieczenia.
Po zamontowaniu nowego pokrycia i nowych rynien można zacząć osadzać okna połaciowe. Co prawda wymaga to usuwania fragmentów dopiero co ułożonej blachy lub dachówek, ale tak to się właśnie robi. Po zainstalowaniu okien można już bezpiecznie prowadzić inne prace pod dachem (deszcz nie napada i światła jest pod dostatkiem). Można więc zbudować schody na poddasze, ocieplać połacie i szykować konstrukcję pod materiał wykończeniowy (wieszaki i profile nośne pod okładzinę). Później przychodzi czas na rozprowadzenie nowych instalacji, izolację akustyczną stropu i jego wykończenie. Po zabudowaniu skosów pozostaje malowanie, układanie posadzek i wszelkie pozostałe roboty mające uczynić poddasze miejscem pięknym i wygodnym do mieszkania.
