Kupujemy działkę budowlaną. Sztuka budowy domu bez łamania prawa, etap I
Po wytypowaniu interesującej działki, a przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży należy sprawdzić jej stan formalno-prawny oraz perspektywy związane z planowanym zagospodarowaniem otoczenia.
Jeśli postanowiliśmy wybudować własny dom, ale nie mamy jeszcze działki - nabycie jej będzie pierwszą i najważniejszą czynnością. Od trafnego i prawidłowego wyboru będzie zależał dalszy ciąg procesu inwestycyjnego. Po wytypowaniu interesującej działki, a przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży należy sprawdzić jej stan formalno-prawny oraz perspektywy związane z planowanym zagospodarowaniem otoczenia.
Prawo własności do nieruchomości
Przede wszystkim trzeba ustalić, czy sprzedającemu przysługuje prawi własności do oferowanego terenu. Najważniejszym dokumentem stwierdzającym stan prawny nieruchomości jest poświadczony odpis założonej dla niej księgi zawierający wszystkie cztery działy. Zwyczajowo odpis jest ważny przez 3 miesiące, licząc od daty jego wydania. Trzeba jednak pamiętać, że dokumentuje on stan prawny aktualny w chwili jego sporządzania.
Dobrze jest również obejrzeć księgę osobiście, zwracając uwagę, czy nie ma w niej wzmianki o złożonym wniosku o dokonanie wpisu. Ponieważ taki wniosek będzie dopiero rozpatrywany, to interesujące nas fakty mogą ulec zmianie. Dane nieaktualne będą w księdze podkreślone kolorem czerwonym. Poza informacją, kto jest właścicielem działki, z księgi wieczystej można się dowiedzieć tak przydatnych rzeczy jak to, czy działka nie jest obciążona hipoteką (czyli czy nie jest zadłużona), czy nie jest obciążona ograniczonym prawem rzeczowym jak np. służebnością drogi koniecznej (czyli prawem sąsiadów do przejeżdżania i przechodzenia przez ten grunt) lub innymi wadami.
Księgi wieczyste znajdują się w wydziałach ksiąg wieczystych sądów rejonowych właściwych dla miejsca położenia działki. Przeglądanie ksiąg jest bezpłatne, ale aby obejrzeć księgę musimy od właściciela gruntu otrzymać jej numer (będzie na odpisie). Część ksiąg jest już w wersji cyfrowej, co znacznie skraca czas uzyskania odpisu.
Trzeba też pamiętać, że umowa kupna nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Dom można zbudować wyłącznie na tzw. działce budowlanej. Dlatego przed podjęciem decyzji o zakupie działki lub o budowie domu na już posiadanej - należy w pierwszej kolejności ustalić jej przeznaczenie w planach zagospodarowania przestrzennego, tj. sprawdzić, czy działka jest przeznaczona pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe. Może się okazać, że działka ma np. przeznaczenie rolne i nie można na niej wybudować domu lub że jest przeznaczona dla innego rodzaju zabudowy, np. usługowej lub przemysłowej albo przebiega przez nią planowana droga - wszystko to uniemożliwi uzyskanie pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego.
Jeżeli jesteś właścicielem takiej działki, możesz wystąpić do rady gminy z wnioskiem o zmianę miejscowego planu. Rada gminy nie jest jednak zobowiązana do uwzględnienia takiego wniosku. Jeśli dotyczy to działki, którą dopiero mamy zamiar kupić - lepiej poszukać innej.
Równie ważne będzie poznanie zamiarów gminy w odniesieniu do sąsiednich terenów: czy w sąsiedztwie nie będzie zlokalizowane wysypisko śmieci albo oczyszczalnia ścieków, czy nie zaplanowano w pobliżu budowy drogi szybkiego ruchu lub lotniska.
Plany zagospodarowania przestrzennego znajdują się w urzędzie gminy w wydziale architektury. Tam można zapoznać się z planem, a także otrzymać z niego wypisy i wyrysy.
