Renta planistyczna - będziemy płacić gminie 30% wzrostu wartości nieruchomości. Czy można uniknąć opłaty?
Renta planistyczna - będą nowe opłaty dla właścicieli nieruchomości. Będziemy musieli zapłacić daninę gminie za wzrost wartości nieruchomości, nawet jak jej nie sprzedajemy! Wartość działki wzrośnie po ustaleniu planu miejscowego. To jak podatek katastralny - przekonują prawnicy. Co zrobić, żeby nie płacić renty planistycznej? Gmina będzie pobierała aż 1/3 kwoty, o jaką wzrośnie wartość działki po zmianie planu zagospodarowania. Wielkie zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i opłatach za wzrost wartości działki.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii już od kilku miesięcy pracuje nad nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która stanowi jeden z elementów Krajowego Planu Odbudowy. Zmiany zakładają wprowadzenie nowych zasad dotyczących naliczania renty planistycznej, czyli opłaty za wzrost wartości nieruchomości. Trzeba będzie płacić gminie 30% od wzrostu wartości nieruchomości, nawet jak nie planujemy sprzedaży działki.
Zmian w nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym będzie mnóstwo i wpłyną one zarówno na sytuację właścicieli nieruchomości, jak i samorządów gminnych. Celem wdrożenia reformy jest m.in. przyjęcie przez większość gmin planów ogólnych do połowy 2026 r., przy czym ich sporządzenie oraz przekształcenie planów miejscowych ma być współfinansowane z budżetu Krajowego Planu Odbudowy.
Spis treści
- Renta planistyczna - 30% od wzrostu wartości działki
- Niekorzystne zmiany dla właścicieli nieruchomości. Renta planistyczna a decyzja o warunkach zabudowy
- Renta planistyczna rozłożona na raty dla właścicieli
- Co zrobić, żeby nie płacić renty planistycznej?
- Obowiązkowy plan ogólny
- Do kiedy ważne plany miejscowe i studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
- Standardy dostępności infrastruktury społecznej w planie ogólnym
- Dodatkowe parametry nowej zabudowy
- Ważność warunków zabudowy
- Nowelizacji upzp podsumowanie
Renta planistyczna - 30% od wzrostu wartości działki
Nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym wprowadza spore zmiany w zakresie opłaty planistycznej. Obecnie tzw. renta planistyczna nakładana jest w przypadku gdy:
- na skutek uchwalenia planu miejscowego wzrosła wartość nieruchomości,
- w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie planu doszło do zbycia tej nieruchomości.
Powyższe przesłanki muszą być spełnione łącznie. Stawka opłaty ustalana jest przez radę gminy przy czym nie może ona być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.
Nowelizacja ustawy istotnie zmienia dotychczasowe zasady płatności renty planistycznej. Projektowany art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera od właściciela albo użytkownika wieczystego tej nieruchomości opłatę w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącą dochód własny gminy.
Ważne! Renta planistyczna obejmie wszystkie nieruchomości, które zyskały na wartości wskutek uchwalenia planu, niezależnie od tego, czy i po jakim czasie od uchwalenia planu dana nieruchomość zostanie sprzedana.
Przeczytaj też: Co oznaczają symbole w planie miejscowym i ewidencji gruntów?
Zmiany mają przeciwdziałać dotychczasowym praktykom właścicieli nieruchomości polegającym na zwlekaniu ze sprzedażą gruntów przez 5 lat od uchwalenia planu. Dzięki temu “zamrażane” w ten sposób nieruchomości będą mogły wrócić do obrotu.
Ponadto o wysokości renty planistycznej nie będzie już decydowała rada miasta czy gminy.
Ważne! Renta planistyczna będzie ustalona ustawowo w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości.
Niekorzystne zmiany dla właścicieli nieruchomości. Renta planistyczna a decyzja o warunkach zabudowy
Podobnie będzie w przypadku wydania decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli wartość nieruchomości wzrośnie, a inwestor uzyska np. ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę, to będzie pobrana od niego renta planistyczna, czyli opłata 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości.
Nowe zasady będą zatem bardzo niekorzystne dla właścicieli nieruchomości, którzy nie planują jej zbycia i nie skorzystają na uchwaleniu planu miejscowego lub jego zmianie, np. poprzez wykonanie obiektu budowlanego albo jego rozbudowę lub nadbudowę.
Renta planistyczna rozłożona na raty dla właścicieli
Niejakim pocieszeniem może być to, że w pewnych przypadkach rentę planistyczną, czyli opłatę za wzrost wartości nieruchomości, będzie można rozłożyć na raty. Zgodnie z nowymi zasadami, opłatę będzie można rozłożyć, na nie więcej niż 360 miesięcznych rat, gdy właściciel albo użytkownik wieczysty w ciągu 3 lat przed dniem, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, stale mieszkał na nieruchomości.
Przeczytaj też: Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego czy decyzja o warunkach zabudowy?
Na omawianych zmianach niewątpliwie zyskają gminy, dla których opłata planistyczna stanowi dochód własny. Biorąc pod uwagę liczbę wydawanych decyzji o warunkach zabudowy, należy spodziewać się, że wpływy do budżetu z tytułu tej opłaty istotnie wzrosną.
Co zrobić, żeby nie płacić renty planistycznej?
Inwestorzy, którzy chcieliby uniknąć renty planistycznej naliczanej w związku z decyzją o warunkach zabudowy i wzrostem wartości nieruchmości, powinni rozważyć wystąpienie z wnioskiem o jej wydanie jeszcze przed 1 stycznia 2026 r. Zgodnie z nowelizacją ustawy, opłata będzie mogła być bowiem stosowana tylko w przypadku, gdy wzrost wartości nieruchomości nastąpi na skutek decyzji o warunkach zabudowy, wydanej w ramach procedury rozpoczętej po tej dacie.
Obowiązkowy plan ogólny
Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje likwidację studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zamiast tego w całej gminie obowiązywać będzie tzw. plan ogólny zakreślający ramy docelowego zagospodarowania przestrzeni. Będzie prostszy dokument stanowiący akt prawa miejscowego. W oparciu o niego będą wydawane plany miejscowe i warunki zabudowy. W planie zostaną określone obszary, na których dopuszczalne będzie ustalenie warunków zabudowy w formie decyzji. Gminy dostaną pieniądze na opracowanie planów ogólnych z Krajowego Planu Odbudowy.
Ważne! Postanowienia planu ogólnego będą stanowiły podstawę prawną wyłącznie dla wydawania decyzji o warunkach zabudowy.
Plan ogólny nie będzie dotyczył żadnych innych decyzji poza warunkami zabudowy, a zatem organy architektoniczno-budowlane nie wniosą na jego podstawie sprzeciwu od zgłoszenia budowy lub wykonywania robót budowlanych. Nie będą też weryfikować zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami planu ogólnego.
Wprowadzenie zwięzłego planu ogólnego w miejsce rozbudowanego i zróżnicowanego w zakresie stopnia szczegółowości, przyjmowanych definicji lub układu tekstu, studium to z pewnością pozytywna zmiana. Zwięzła forma planu ogólnego i niewielka ilość zawartych w nim ustaleń umożliwi łatwiejsze odczytanie jego treści. Zmiana ta może wyeliminować jedną z głównych wad aktualnego systemu planowania i zagospodarowania przestrzennego, jaką jest niewystarczająca rola studium, zwłaszcza w zakresie braku konieczności uwzględnienia jego postanowień przy ustalaniu warunków zabudowy w formie decyzji.
Do kiedy ważne plany miejscowe i studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
Dotychczasowe plany miejscowe zachowają ważność, natomiast nowe plany będzie można uchwalać w krótszej procedurze.
Wejście w życie planu ogólnego nie spowoduje utraty mocy dotychczasowych planów miejscowych. Natomiast studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin pozostaną w mocy do czasu uchwalenia planu ogólnego, jednak nie dłużej niż do końca 2025 r. Jeśli gmina nie uchwali planu ogólnego do dnia 1 stycznia 2026 r. nie będzie miała możliwości wydawania nowych decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego lub o warunkach zabudowy aż do czasu uchwalenia tego planu.
Standardy dostępności infrastruktury społecznej w planie ogólnym
W planie ogólnym gmina będzie mogła ustalić tzw. standardy dostępności infrastruktury społecznej. Ich celem jest zapewnienie dostępności do niezbędnych usług publicznych dla nowych inwestycji mieszkaniowych i wyeliminowanie tzw. wykluczenia transportowego mieszkańców. Standardy te mają określać zasady zapewniania mieszkańcom dostępu do szkoły podstawowej oraz obszarów zieleni publicznej. Projekt określa odległości, jakie powinny dzielić działkę ewidencyjną od szkoły i obszarów zieleni. Jeśli takie standardy zostaną ustalone wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynku, w ramach którego ma być realizowana funkcja mieszkaniowa, będzie możliwe. Ale pod warunkiem, że każda działka ewidencyjna na terenie inwestycji spełni gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej poprzez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej oraz drogi dojścia istniejące w dniu wydania tej decyzji.
Dodatkowe parametry nowej zabudowy
Nowe przepisy zakładają też zmianę delegacji do wydania rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, poprzez dodanie parametrów, które należy uwzględnić w decyzji.
Nowymi parametrami, których dotychczas nie wyszczególniono, są:
- minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej oraz
- minimalna liczba miejsc do parkowania.
Ważne! W warunkach zabudowy określane będą dodatkowe parametry: minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej oraz minimalna liczba miejsc do parkowania.
Ważność warunków zabudowy
Ustawa nowelizująca wprowadzi termin obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy, który ma wynosić 5 lat od dnia, w którym decyzja stała się prawomocna. Oznacza to, że po upływie tego terminu, nie będzie można na podstawie takiej decyzji ubiegać się o wydanie pozwolenia na budowę.
Wygaśnięcie będzie dotyczyło również decyzji, które zostaną wydane przed wejściem w życie nowelizacji. Warunki zabudowy, które będą prawomocne przed dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej, wygasną w ciągu 5 lat, jednak termin ten będzie liczony od dnia wejścia w życie przepisów.
Ważne! Warunki zabudowy pozostające w obrocie prawnym wygasną po upływie 5 lat od dnia wejścia w życie nowelizacji.
Nowelizacji upzp podsumowanie
Jednym z założeń nowelizacji upzp jest zmniejszenie problemu przypadkowego zagospodarowania terenów nieobjętych planami miejscowymi. Decyzje ustalające warunki zabudowy mają być zgodne z polityką przestrzenną gminy, przez co konieczna będzie zmiana procedury ich wydawania. Jednakże w związku z planowanym związaniem warunków zabudowy planem ogólnym, pojawia się niepewność odnośnie możliwości zagospodarowania terenów w przyszłości. Oznacza to, że dla inwestorów, którzy planują w dalszej perspektywie budowę domu, rozwiązaniem może być wystąpienie o ustalenie warunków zabudowy przed wejściem w życie ustawy nowelizującej. Na ten moment nie da się jednak przewidzieć wszystkich konsekwencji zmian. Trzeba przede wszystkim śledzić postępy prac w procesie legislacyjnym, ponieważ z całą pewnością projekt ulegnie jeszcze nie jednej zmianie.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych (tekst. jedn. Dz.U. z 2022 r. poz. 503 ze zm.)
- Projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw z 31 grudnia 2021 r.
