Umowa o roboty budowlane 2017 - przepisy. Zatrudnienie podwykonawców na budowie

1 czerwca 2017 r. weszła zmiana przepisów Kodeksu cywilnego w zakresie umów o roboty budowlane. Zmiana ma zapewnić łatwiejsze odzyskanie wynagrodzenia przez podwykonawców zatrudnionych na budowie, w przypadku braku płatności do której zobowiązany jest wykonawca. Nałożono też na inwestora solidarną odpowiedzialność wraz z wykonawcą za wypłatę podwykonawcom wynagrodzenia za wykonanie określonych robót budowlanych.

Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane

W umowie o roboty budowlane powinny się znaleźć następujące elemnty, aby była ona ważna.

• konkretne określenie stron umowy
• zobowiązanie się wykonawcy do oddania przewidzianego w umowie obiektu – obiekt powinien być opisany w sposób bardzo szczegółowy, ze wskazaniem czy jest to obiekt wraz ze wszystkimi instalacjami i urządzeniami technicznymi, czy jest to zespół obiektów itp. Integralną część umowy stanowi cała dokumentacja projektowa, wszelkie dodatkowe plany, specyfikacje techniczne. Powinien się w niej również zawierać harmonogram poszczególnych prac z dokładnym ich zakresem, oraz kosztorys.
• wykonanie przez wykonawcę obiektu zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej,
• zobowiązanie się inwestora do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót (przekazanie terenu budowy, dostarczenie projektu)
• zobowiązanie się inwestora do odebrania obiektu,
• zobowiązanie się inwestora do zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Sprawdź też:

• WZÓR UMOWY o roboty budowlane - do pobrania >>>

Zaznaczyć należy, iż w ramach umowy o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania gotowego obiektu, przewidzianego umową, nie zaś do wykonania określonych robót budowlanych. Jest to o tyle istotne, gdyż realizacja całej inwestycji wiąże się ze spełnieniem wielu wymogów zawartych w ustawie z dnia z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane (tekst jednolity Dz.U. 2017.1332), a dopiero ich spełnienie oraz uzyskanie stosownych zaświadczeń, pozwoleń (przewidzianych przez prawo budowlane) pozwoli na spełnienie świadczenia wynikającego z przedmiotowej umowy. Zatem w każdym przypadku, zrealizowaniem umowy ze strony wykonawcy, będzie oddanie wybudowanego, skończonego obiektu budowlanego.

Obowiązki inwestora: umowa o roboty budowlane

Obowiązki inwestora określone są szczegółowo w prawie budowlanym, są to m.in. zorganizowanie procesu budowy i zapewnienie opracowania projektów, ich wykonania i odbiorów robót budowlanych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych, opracowanie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Jednym z ważniejszych obowiązków inwestora jest zgłoszenie zakończenia budowy i uzyskania pozwolenia na użytkowanie, w sytuacji kiedy jest ono wymagane. W praktyce często zdarza się, że strony w umowie wskazują iż projekt zostanie dostarczony przez wykonawcę. Zgodnie z przepisami nie ma przeciwwskazań do takiego zapisu, a czasami jest on bardzo wygodny i przyspiesza wręcz, realizację całej inwestycji.

Odnośnie obowiązku inwestora, co do zapłaty wykonawcy umówionego wynagrodzenia, to zwykle jest ono określane na podstawie kosztorysu sporządzanego przez jedną ze stron lub osobę trzecią w formie wynagrodzenia kosztorysowego lub ryczałtowego. Pierwsze występuje, jeśli strony odwołują się w umowie do materiałów i wyliczeń stanowiących podstawę do ustalenia wynagrodzenia. Drugie jest określane konkretną kwotą pieniężną niepodlegającą zwiększeniu, ponieważ do umowy o roboty budowlane nie stosuje się przepisów art. 630-632, dotyczących umowy o dzieło, które pozwalają wyjątkowo na podwyższenie wynagrodzenia ryczałtowego (komentarz do art. 647 k.c., Beata Ruszkiewicz, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis 2014).

Obowiązki wykonawcy określone są również w prawie budowlanym i są to m.in. protokolarne przejęcie od inwestora i odpowiednie zabezpieczenia terenu budowy, prowadzenie dokumentacji budowy, wykonanie obiektu zgodnie z przepisami i wiedzą techniczną, wreszcie oddanie skończonego obiektu, będącego przedmiotem umowy.

Umowa o roboty budowlane 2017: solidarna odpowiedzialność inwestora i wykonawcy

Od 1 czerwca 2017 roku, w związku z nowelizacją Kodeksu cywilnego wprowadzoną ustawą z dnia 7 kwietnia 2017 roku o zmianie niektórych ustaw w celu ułatwienia dochodzenia wierzytelności (DZ.U. 2017.933) dokonano zmiany art. 647.1. k.c. Zmiana ma zapewnić łatwiejsze odzyskanie wynagrodzenia przez podwykonawców, w przypadku braku płatności do której zobowiązany jest wykonawca. Dokonaną zmianą nałożono na inwestora solidarną odpowiedzialność wraz z wykonawcą za wypłatę podwykonawcom wynagrodzenia za wykonanie określonych robót budowlanych.

W myśl tego przepisu:

§ 1. Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót, chyba że w ciągu 30 dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia inwestor złożył podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę.

§ 2. Zgłoszenie, o którym mowa w § 1, nie jest wymagane, jeżeli inwestor i wykonawca określili w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę.

§ 3. Inwestor ponosi odpowiedzialność za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia w wysokości ustalonej w umowie między podwykonawcą a wykonawcą, chyba że ta wysokość przekracza wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy, o których mowa w § 1 albo 2. W takim przypadku odpowiedzialność inwestora za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia jest ograniczona do wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy, o których mowa w § 1 albo 2.

§ 4. Zgłoszenie oraz sprzeciw, o których mowa w § 1, wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.

§ 5. Przepisy § 1-4 stosuje się odpowiednio do solidarnej odpowiedzialności inwestora, wykonawcy i podwykonawcy, który zawarł umowę z dalszym podwykonawcą, za zapłatę wynagrodzenia dalszemu podwykonawcy.

§ 6. Postanowienia umowne sprzeczne z treścią § 1-5 są nieważne.

Obowiązki wykonawcy - umowa o roboty budowlane 2017

Z przytoczonego wyżej przepisu wynikają kolejne obowiązki leżące po stronach umowy. Przede wszystkim po stronie wykonawcy leży obowiązek poinformowania inwestora (obligatoryjnie w formie pisemnej) o osobie podwykonawcy oraz o zakresie prac, które będzie on wykonywał. Inwestor ma możliwość nie zaakceptowania wyboru wykonawcy i może w terminie 30 dni od otrzymania takiego zgłoszenia wnieść sprzeciw. Jeśli tego nie zrobi, przyjmuje się, iż wyraził on milczącą zgodę na zawiadomienie wykonawcy. W takim zakresie, jaki jest wskazany w zawiadomieniu, będzie on odpowiadał solidarnie z wykonawca za wypłatę należnego podwykonawcy wynagrodzenia.

Jeśli inwestor, zawarł z wykonawcą pisemną umowę, określając w niej szczegółowe roboty budowlane ze wskazaniem podwykonawcy, który ma je wykonać, dodatkowe zgłoszenie nie jest wymagane. Wszelkie inne postanowienia umowy o roboty budowlane, sprzeczne z w/w przepisem, bądź w jakiś sposób je omijające są nieważne.

Solidarna odpowiedzialność dłużników uregulowana jest w art. 366 k.c. W myśl tego przepisu kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (solidarność dłużników). Aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani.

Umowa o roboty budowlane: gwarancja zapłaty podwykonawcom

W kontekście umowy o roboty budowlane oznacza to, iż w przypadku braku płatności przez wykonawcę (będącego dłużnikiem solidarnym) na rzecz podwykonawców (wierzyciele), ci ostatni mogą dochodzić zapłaty zaległego wynagrodzenia od inwestora (również dłużnik solidarny), a ten obowiązany jest do uregulowania płatności, oczywiście pod warunkiem, że po zawiadomieniu przez wykonawcę, inwestor nie zgłosił sprzeciwu, co do wskazanych podwykonawców, lub określonych robot budowlanych.

Jak łatwo zauważyć wyżej przytoczony przepis pełni dla wierzyciela funkcję ochronną, oznacza to, że wszelkie ograniczenia lub wyłączenia tej odpowiedzialności, są bezskuteczne wobec wierzyciela, który w konsekwencji sam wybiera od kogo będzie dochodził określonego spełnienia świadczenia (w tym przypadku wypłaty wynagrodzenia).

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 sierpnia 1967 roku, Sygn. akt I PR 240/67 stwierdził, iż:

„Umowne regulowanie pomiędzy współpozwanymi zakresu ich odpowiedzialności związanej z ryzykiem wykonania umowy może mieć wpływ na ich rozliczenie się między sobą, natomiast jest ono obojętne dla poszkodowanego, który w tej umowie nie uczestniczył.”

Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 30 listopada 2016 roku, Sygn. akt I ACa 1718/16 stwierdził z kolei: „Istota odpowiedzialności solidarnej, zgodnie z art. 366 § 1 k.c., opiera się na tym, że kilku dłużników jest zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych. Powyższe rozwiązanie daje wierzycielowi uprawnienie do swobodnego wyboru dłużnika, od którego będzie dochodził należnego mu świadczenia.”

Sąd Apelacyjny w Katowicach orzekał w sprawie solidarnej odpowiedzialności inwestora i generalnego wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawców. Wyrok z dnia 16 maja 2017 roku, Sygn. akt V ACa 658/16 „1. Artykuł 647¹ § 5 k.c. wprowadza, jako zasadę, solidarną odpowiedzialność inwestora i generalnego wykonawcy lub dalszych wykonawców za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawców. Przez wyrażenie zgody na zawarcie umowy o podwykonawstwo inwestor przyjmuje na siebie odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę. Jego odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy staje się odpowiedzialnością solidarną (art. 366 k.c.) z odpowiedzialnością wykonawcy, który zawarł z podwykonawcą stosowną umowę, i który - jako strona tej umowy - może weryfikować działania podwykonawcy, dochodzić roszczeń z tej umowy, czy od niej odstąpić. Przepis art. 647¹ § 5 k.c. jest podstawą odpowiedzialności inwestora za dług wynikający z zobowiązania zaciągniętego przez inną osobę.

2. Odpowiedzialność inwestora za spełnienie świadczeń przewidzianych umową między wykonawcą i podwykonawcą, której podstawą jest art. 647¹ § 5 k.c., ma charakter gwarancyjny, a poważne konsekwencje jej ustanowienia sprawiają, że inwestor musi mieć zapewniony realny wpływ na jej powstanie w konkretnej sytuacji faktycznej. Konsekwencje dla inwestora wynikające z brzmienia art. 647¹ § 5 k.c. są tak poważne, że inwestor może być zobowiązany nawet do dwukrotnej zapłaty wynagrodzenia za te same roboty budowlane; raz wobec wykonawcy na podstawie zawartej z nim umowy, a drugi raz wobec podwykonawcy na podstawie 647¹ § 5 k.c.”

Pomimo, iż wyrok ten zapadł jeszcze przed ostatnią nowelizacją kodeksu cywilnego, to na gruncie zmienionego od 1 czerwca 2017 roku przepisu 647.1. k.c. zachowuje on aktualność.

• Udzielenie gwarancji zapłaty

Kodeks cywilny przewiduje, iż na każde żądanie wykonawcy zgłoszone inwestorowi, ten ostatni obowiązany jest udzielić gwarancji zapłaty do wysokości ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia wynikającego z umowy oraz robót dodatkowych lub koniecznych do wykonania umowy, zaakceptowanych na piśmie przez inwestora. Jest to forma zabezpieczenia wykonawcy przed ewentualnym uchylaniem się inwestora od uregulowania wymagalnych płatności. Gwarancja zapłaty to zwykle gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, ale może to być również akredytywa bankowa lub poręczenie banku udzielone na zlecenie inwestora. W sytuacji gdy inwestor uchylał by się od zapłaty wynagrodzenia należnego podwykonawcy, lub zwlekał z jego zapłatą, gwarant, najczęściej bank lub ubezpieczyciel, zobowiązuje się do zapłaty oznaczonej sumy pieniężnej, która zazwyczaj odpowiada wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy. Kodeks cywilny ściśle wskazuje, jaką postać gwarancji może mieć gwarancja zapłaty. Wybór należy do inwestora i w tym zakresie wykonawca nie może się sprzeciwiać. Taki zamknięty katalog postaci gwarancji ma zapewnić pewność profesjonalnego zabezpieczenia wierzytelności.

Prawo wykonawcy do żądania gwarancji zapłaty nie może być wyłączone lub ograniczone. Wszelkie zapisy umowy sprzeczne z przepisami kodeksu cywilnego w tym zakresie nie są ważne. Inwestorowi nie przysługuje również prawo do odstąpienia od umowy z powodu wystąpienia przez wykonawcę z żądaniem ustanowienia gwarancji zapłaty.

• Ustanowienie gwarancji zapłaty

Inwestor po otrzymaniu żądania od wykonawcy musi ustanowić gwarancję zapłaty w terminie wskazanym przez wykonawcę, jednakże termin wskazany nie może być krótszy niż 45 dni. W przypadku nie ustanowienia zabezpieczenia we wskazanym terminie, wykonawca może odstąpić od umowy z winy leżącej po stronie inwestora, ze skutkiem na dzień odstąpienia.

Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 10 maja 2017 roku , Sygn.akt. I ACa 187/17 stwierdził, iż; „Zgodnie z treścią art. 649⁴ § 1 k.c. jeżeli wykonawca (generalny wykonawca) nie uzyska żądanej gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez siebie terminie, nie krótszym niż 45 dni, uprawniony jest do odstąpienia od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia. Z nieuzyskaniem żądanej gwarancji zapłaty mamy do czynienia zarówno w przypadku, gdy w prawidłowo wyznaczonym terminie inwestor nie wydał wykonawcy dokumentu gwarancji, jak i w sytuacji, w której gwarancja została ustanowiona, a dokument wydany, niemniej jej treść jest sprzeczna z żądaniem wykonawcy lub wykracza poza zakres dopuszczalnej swobody kształtowania treści gwarancji.”

• Koszty ustanowienia gwarancji zapłaty

Koszty ustanowienia gwarancji obciążają inwestora i wykonawcę w częściach równych, czyli po połowie. Co prawda do ustanowienia gwarancji obowiązany jest inwestor i to on w pierwszej chwili ponosi wszelkie koszty związane z zabezpieczeniem. Biorąc jednak pod uwagę przepisy, w momencie przedstawienia przez inwestora rozliczenia kosztów związanych z ustanowieniem gwarancji wykonawca obowiązany jest do poniesienia ich w wysokości 50%. W przypadku gdy wykonawca uchylałby się od poniesienia tych opłat, ustanowienie gwarancji zapłaty nie dochodzi do skutku z winy wykonawcy. Nie może on zatem odstąpić od umowy z winy inwestora. Jest zobowiązany również do poniesienia opłat związanych z przygotowaniem gwarancji, oraz innych opłat bankowych.

Rozwiązanie, wypowiedzenie lub odstąpienie od umowy o roboty budowlane

Przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące umowy o roboty budowlane nie przewidują form rozwiązania czy wypowiedzenia przedmiotowej umowy. W tym zakresie odpowiednie zastosowanie mają przepisy dotyczące umowy o dzieło. Zgodnie z tymi postanowieniami inwestor może odstąpić od umowy w sytuacjach:

• jeżeli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem robót budowlanych tak bardzo, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w umówionym terminie;
• jeżeli wykonawca po wezwaniu realizuje nadal roboty w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową;
• jeżeli budynek ma istotne wady, które nie dadzą się usunąć albo wykonawca nie ma możliwości ich usunięcia w odpowiednim czasie lub upłynął czas wyznaczony do ich usunięcia;
• dopóki dzieło nie zostało ukończone, zamawiający może w każdej chwili od umowy odstąpić płacąc umówione wynagrodzenie. Jednakże w wypadku takim zamawiający może odliczyć to, co przyjmujący zamówienie oszczędził z powodu niewykonania dzieła.

Odpowiedzialność stron umowy o roboty budowlane

Strony umowy o roboty budowlane ponoszą odpowiedzialność na zasadach ogólnych dotyczących odpowiedzialności kontraktowej, czyli za szkody powstałe w związku z nieprawidłowym wykonaniem umowy, opóźnieniem lub zwłoką. Dodatkowo w samej umowie Strony mogą modyfikować zasady odpowiedzialności, mogą również ustanowić dodatkowe elementy, np. kary umowne.

Odpowiedzialność za wady budynku określona jest w art. 655 oraz 638 kodeksu cywilnego, i tak, w myśl art. 655 k.c. Gdyby wykonany obiekt uległ zniszczeniu lub uszkodzeniu wskutek wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń albo wskutek wykonania robót według wskazówek inwestora, wykonawca może żądać umówionego wynagrodzenia lub jego odpowiedniej części, jeżeli uprzedził inwestora o niebezpieczeństwie zniszczenia lub uszkodzenia obiektu albo jeżeli mimo zachowania należytej staranności nie mógł stwierdzić wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń.

Art. 638 k.c. zaś stanowi, że do  odpowiedzialności za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży. Odpowiedzialność przyjmującego zamówienie jest wyłączona, jeżeli wada dzieła powstała z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez zamawiającego. Jeżeli zamawiającemu udzielono gwarancji na wykonane dzieło, przepisy o gwarancji przy sprzedaży stosuje się odpowiednio.

Zastosowanie powyższego przepisu może mieć miejsce w sytuacji, gdy zostaną wykryte wady fizyczne lub prawne tkwiące w obiekcie w chwili odbioru obiektu od wykonawcy, jednak do tej pory nie znane inwestorowi. Wadą fizyczną, może być n.p brak jakiś elementów budynku, które są wymagane przez prawo budowlane. Wadą prawną może być natomiast niewłaściwe ustalenie prawa do budynku na rzecz inwestora.

Podstawa prawna:
1) Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednpity Dz. U. z 2017, poz. 459),
2) Ustawa z dnia z dnia 7 kwietnia 2017 roku o zmianie niektórych ustaw w celu ułatwienia dochodzenia wierzytelności (DZ. U. 2017.933)
3) Ustawa z dnia  7 lipca 1994 roku prawo budowlane (tekst jednpity Dz. U. 2017.1332)
4) Ustawa z dnia 29 stycznia 2004 roku Prawo zamówień publicznych (tekst jednpity Dz. U. 2017. 1579)