Spis treści
- Mieszkanie z licytacji komorniczej – tanie, ale to nieraz pułapka
- Sprawdź, czy nie kupujesz nieruchomości z lokatorem
- Licytacje komornicze online – łatwiejsze, ale i chętnych więcej
Mieszkanie z licytacji komorniczej – tanie, ale to nieraz pułapka
Poszedłem na oględziny kilku mieszkań do licytacji. Tłumy chętnych, tłoczyliśmy się na korytarzu kamienicy. Pracownik otworzył odrapane drzwi kluczem, musiał pchnąć je mocno, bo zawiasy ledwie chodziły. W środku – dramat. Półmrok, zaduch, wszystko zagracone, na ścianach boazeria z lat 80., rozpadające się meble, śmieci. W sypialni na parkiecie ciemniejsza plama. Oprowadzający bez żenady przyznał, że to tutaj leżały zwłoki poprzedniego lokatora
– opowiada Aleks, który postanowił kupić mieszkanie z licytacji komorniczej.
Niska cena nieruchomości też ma swoją cenę. Jak pokazuje powyższy przykład – jeden z wielu – w przypadku licytacji komorniczych jest nią przede wszystkim zły zazwyczaj stan techniczny. Kupując mieszkanie czy dom za ułamek wartości, trzeba więc być gotowym na poniesienie kosztów generalnego remontu. Nie wszystkie nieruchomości są oczywiście aż tak zaniedbane (i nie każda ma za sobą tak makabryczną historię), ale nie ma co się łudzić: to nie jest opcja dla tych, którym marzy się lekkie odświeżenie wnętrz i szybka przeprowadzka.
Faktem jest jednak, że takie lokale są tańsze, i to znacznie. Nieruchomość najczęściej jest licytowana za 3/4 wartości rynkowej (określonej przez rzeczoznawcę), a w drugim terminie za 2/3 lub nawet mniej. Co więcej, często są to lokale w atrakcyjnych lokalizacjach blisko centrum, nieraz spore, z balkonami itp. Mając mocne nerwy, cierpliwość i zdolność do dostrzeżenia potencjału w zaniedbanych wnętrzach, można wyłowić prawdziwe perełki.
Trzeba jednak uważać na ryzyko przepłacenia, które jest wyższe, niż może się wydawać. Choć cena wywoławcza jest zwykle niska, przy dużym zainteresowaniu licytacją kwota zakupu szybko rośnie. W ten sposób można nawet kupić zdewastowany lokal powyżej wartości rynkowej. Jak się przed tym ustrzec? Wyznaczyć sobie granicę cenową, powyżej której rezygnujemy z dalszej licytacji – to najprostszy sposób na uniknięcie zbyt dużych wydatków.
- Czytaj także: Łatwiej kupisz dom lub mieszkanie od komornika. Elektroniczna licytacja nieruchomości stanie się standardem
Sprawdź, czy nie kupujesz nieruchomości z lokatorem
– Na jedno mieszkanie już prawie się zdecydowałem. 55 metrów, w miarę zadbany blok, dwa pokoje, balkon od strony parkingu na tyłach, więc ciszej. Tylko w którymś momencie mnie tknęło, że lokal wygląda, jakby ktoś w nim wciąż mieszkał. Dopytałem i okazało się, że żyje tam pani z prawem dożywotniego zamieszkiwania, wpisanym do księgi wieczystej. Oczywiście odpuściłem
– wspomina Aleks.
To kolejne ryzyko związane z zakupem nieruchomości na licytacji komorniczej. Zdarza się bowiem, że dom czy mieszkanie wciąż ma lokatorów. Taka osoba może np. dysponować prawem dożywocia – taka informacja będzie wskazana w dziale III księgi wieczystej. Bywa też, że lokator jest w mieszkaniu „tylko” zameldowany, bez prawa dożywotniego zamieszkiwania – informacja o tym powinna zostać podana w ogłoszeniu o licytacji. To niby prostszy przypadek, ale trzeba pamiętać, że w Polsce nie wolno eksmitować „na bruk”. Lokatora można usunąć jedynie do lokalu zastępczego. Jeśli trzeba będzie poczekać na przyznanie go przez gminę, cały proces może potrwać nawet kilka lat.
Trzeba pamiętać o jeszcze jednym ryzyku. Poprzedni właściciel zlicytowanego domu czy mieszkania może złożyć na fakt licytacji zażalenie w sądzie. Dopóki sąd takiego zażalenia nie rozpatrzy (co też bywa czasochłonne), nowy właściciel jest w klinczu – niby już posiada nieruchomość, ale nie może z niej normalnie korzystać.
Licytacje komornicze online – łatwiejsze, ale i chętnych więcej
Do niedawna licytacje komornicze odbywały się głównie stacjonarnie, tj. na żywo. Stanowiło to sporą barierę m.in. dla osób chcących nabyć nieruchomość w innej miejscowości. Choć kilka lat temu wprowadzono e-licytacje komornicze, forma stacjonarna wciąż dominowała. Wkrótce się to jednak zmieni. Najprawdopodobniej jeszcze w 2025 r. uchwalone zostaną przepisy, które sprawią, że licytacja online będzie standardem, a licytację na żywo będzie się organizować jedynie na wyraźne żądanie wierzyciela.
Zmiana ta bez wątpienia znacząco ułatwi udział w licytacji komorniczej. Trzeba jednak pamiętać, że to miecz obosieczny – łatwiejszy udział to także zwiększona liczba uczestników licytacji, a co za tym idzie, więcej osób do podbijania ceny. Należy w związku z tym spodziewać się wyższych kwot sprzedaży oraz częstszego sprzedawania lokum już na pierwszej licytacji. Do etapu drugiej licytacji, gdy cena wywoławcza jeszcze spada, najprawdopodobniej dotrą już tylko lokale mało atrakcyjne, na które nikt nie skusił się za pierwszym razem.
Warto dodać, że jednocześnie nadal w mocy pozostaną przepisy o rękojmi (wadium), czyli obowiązek wpłacenia 1/10 kwoty oszacowania, żeby móc wziąć udział w licytacji. Zdarza się, że kwota wadium jest jeszcze wyższa, choć 10% to dziś standard. Jeśli licytujący wygra licytację, kwota ta zaliczana jest na poczet ceny do zapłacenia. Jeśli nie – rękojmia jest zwracana.
- Przejdź do galerii: Kontrowersyjne budowy domów w Polsce
