Sprawdź księgą wieczystą - jak to zrobić online? Jak dotrzeć do księgi wieczystej konkretnej nieruchomości?

Jak sprawdzić księgę wieczystą online? Służą do tego Elektroniczne Księgi Wieczyste. Jak dotrzeć do księgi wieczystej interesującej nas nieruchomości, jeśli nie znamy jej numeru? Skąd wziąć numer księgi wieczystej? Jak przeglądać księgę wieczystą online? Na co zwrócić uwagę, gdy już możemy zajrzeć do księgi wieczystej?

Spis treści

1. Na czym polega jawność ksiąg wieczystych?
2. Księga wieczysta online
3. Jak sprawdzić księgę wieczystą online? Po numerze
4. Jak sprawdzić księgę wieczystą, gdy nie znamy numeru księgi?
5. Numer księgi wieczystej - wyjaśniamy co oznaczają cyfry
6. Co to jest rękojmia wiary publicznej ksiąg?
7. Działy księgi wieczystej - co w nich znajdziemy?
8. Co oznaczają wzmianki w księdze wieczystej?
9. Czy nieruchomość może nie mieć księgi wieczystej?
10. Jak uzyskać wgląd do zbioru dokumentów?
11. Co to jest księga lokalowa?

Księgę wieczystą zakłada się dla nieruchomości gruntowych i lokali mieszkalnych, w tym spółdzielczego i lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Nie zakłada się jej obecnie dla budynków, choć mogą jeszcze istnieć takie księgi (nazywane księgami budynkowymi). Budynek w świetle obowiązujących przepisów jest częścią nieruchomości (trwale z nią związaną).

Na czym polega jawność ksiąg wieczystych?

Księgi wieczyste są jawne i dlatego każdy może zapoznać się z ich treścią. Są one bowiem jednym z rejestrów publicznych, takich jak przykładowo Krajowy Rejestr Sądowy, Rejestr Zastawów czy Krajowy Rejestr Zadłużonych.

Księga wieczysta online

Księga wieczysta ma obecnie postać elektroniczną. Dotychczasowa treść papierowych ksiąg wieczystych została przeniesiona do Centralnej Bazy Danych w procesie „migracji”. Co się stało z księgami papierowymi? W chwili zapisania księgi wieczystej w Centralnej Bazie Danych Elektronicznych Ksiąg Wieczystych dokumenty papierowe stały się częścią akt księgi wieczystej. W aktach tych gromadzone są – fachowo określając – „dokumenty stanowiące podstawę wpisu do księgi wieczystej", czyli po prostu akty notarialne, dokumenty geodezyjne, oświadczenia dotyczące ustanowienia hipoteki itp.

Ciekawostką jest, że akta księgi wieczystej nigdy nie mogą opuścić wydziału ksiąg wieczystych. Oznacza, to że nawet urząd i sąd nie otrzymają księgi wieczystej na swoje wezwanie. Możliwe jest tylko otrzymanie odpisów z dokumentów tam zgromadzonych po wykazaniu interesu prawnego.

Jak sprawdzić księgę wieczystą online? Po numerze

Każdy, kto zna numer księgi wieczystej, może znaleźć jej treść w wyszukiwarce prowadzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości pod adresem https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl. Dlatego też nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej.

Należy jednak pamiętać, że zasada jawności ksiąg wieczystych nie obejmuje ich akt. Te może przeglądać jedynie notariusz lub – pod nadzorem pracownika sądu – osoba posiadająca tzw. interes prawny.

Jak sprawdzić księgę wieczystą, gdy nie znamy numeru księgi?

Jeśli ktoś nie zna numeru interesującej go księgi wieczystej w formie elektronicznej (lub w ogóle nie wie, jaki to numer), może uzyskać go na drodze urzędowej, po złożeniu wniosku o:

• wydanie wyrysu i wypisu z rejestru budynków i gruntów, który należy zgłosić we właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości Wydziale Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej Starostwa Powiatowego;

• udzielenie takiej informacji – do właściwego miejscowo Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego.

W przypadku gdy czynności obrotu nieruchomością dokonuje notariusz, to on ustali numer księgi.

Numer księgi wieczystej - wyjaśniamy co oznaczają cyfry

Numer księgi wieczystej składa się z trzech części:

• pierwsze cztery znaki to kod wydziału sądu rejonowego prowadzącego daną księgę (dwie pierwsze litery miasta, w którym znajduje się sąd okręgowy, cyfra i pierwsza litera sądu rejonowego, w którym mają siedzibę wydziały ksiąg wieczystych);
• następne osiem cyfr to poprzedzony odpowiednią liczbą zer numer księgi nadawany zgodnie z repertorium ksiąg w danym sądzie (czyli zazwyczaj stary numer księgi sprzed migracji);
• ostatnia cyfra to nadana automatycznie w procesie migracji cyfra kontrolna.

Na przykład numer księgi wieczystej prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Mińsku Mazowiecki znajdujący się w okręgu Sądu Okręgowego w Siedlcach może wyglądać następująco: SI1M/00056790/4 (to numer fikcyjny).

Co to jest rękojmia wiary publicznej ksiąg?

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych wiąże się z zasadą ich jawności. Oznacza, że kupując nieruchomość, nie możemy się zasłaniać nieznajomością jej stanu prawnego, skoro mamy możliwość zajrzeć do księgi wieczystej dla niej prowadzonej. Precyzując – nie możemy powoływać się na brak wiedzy o obciążeniach nieruchomości (wszelkich egzekucjach, hipotekach itp.).

Z drugiej strony podlegamy ochronie, jeśli kupujemy nieruchomość od osoby, która jest właścicielem wpisanym w księdze wieczystej, mimo że w rzeczywistości nim nie jest (czyli został zatajony fakt zmiany właściciela, na przykład w przypadku podwójnej sprzedaży).

W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym jej stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (tak właśnie brzmi rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

Rękojmia nie chroni jednak nieodpłatnych rozporządzeń nieruchomością (na przykład darowizn) ani takich, które dokonane zostały na rzecz nabywcy (kupującego lub najemcy) działającego w złej wierze. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.

Przyjmuje się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje. Ponadto ograniczone prawa rzeczowe wpisane do księgi wieczystej mają pierwszeństwo przed prawami niewpisanymi (tak zwana zasada pierwszeństwa praw wpisanych).

Uwaga, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

• prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu;
• prawu dożywocia;
• służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej;
• służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia;
• służebnościom przesyłu;
• wpisom w dziale I i I Sp. księgi wieczystej.

Oznacza to, że w razie nabycia nieruchomości w dobrej wierze powyższe prawa nie wygasają, nawet gdy nie zostały ujawnione w księdze wieczystej.

Działy księgi wieczystej - co w nich znajdziemy?

Dział I to oznaczenie nieruchomości: jej położenie, numer ewidencyjny działki i inne oznaczenia geodezyjne, powierzchnia, sposób korzystania (czyli czy są to grunty rolne, orne, łąki lub nieużytki). W tym dziale można także na wniosek właściciela ujawnić budynek posadowiony na nieruchomości. Co jakiś czas organy geodezyjne dokonują aktualnych pomiarów nieruchomości znajdujących się w granicach ich właściwości i zgłaszają wydziałom ksiąg wieczystych zmiany, a orzecznicy dokonują z urzędu wpisu takich danych, zawiadamiając właścicieli.

Dział I Sp. (czyli spis praw) – mimo że przepisy nazywają go działem, to tak naprawdę działem nie jest. Znajdują się tam informacje związane ze sposobem korzystania z nieruchomości, których nie da się wpisać w dziale I. Wpisywane tam są służebności gruntowe, do których jest uprawniony każdoczesny właściciel tej nieruchomości. Najczęściej jest to prawo do korzystania ze służebności drogi koniecznej (wskazuje się tu także numer księgi wieczystej nieruchomości obciążonej, czyli tej, po której przebiega ta droga). Inne informacje to wskazanie spółdzielni mieszkaniowej, w której znajduje się lokal mieszkalny stanowiący własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu lub lokatorskie prawo spółdzielcze, prawo użytkowania wieczystego i okres, na jaki grunt został oddany w użytkowanie wieczyste.

Dział II zawiera dane właścicieli i użytkowników wieczystych. Są to imiona i nazwiska oraz wielkość udziału w nieruchomości, jaki posiadają te osoby. Wskazuje się tam także rodzaj wspólności – czy jest to na przykład wspólność ustawowa małżeńska czy wspólność ustawowa łączna. Każdy udział w nieruchomości wpisywany jest pod odrębną ponumerowaną pozycją (w przypadku wielu właścicieli). Numerami tymi operuje się potem w innych działach, na przykład przy wpisywaniu wszczęcia egzekucji z nieruchomości lub hipotek. Gdy jeden ze współwłaścicieli popada w kłopoty finansowe, które powodują albo wszczęcie egzekucji z nieruchomości, albo wpisanie hipoteki przymusowej, to prawo zabrania obciążania całej nieruchomości – dotyczy to wyłącznie udziału tego współwłaściciela.

W przypadku wpisania prawa użytkowania wieczystego ujawnionym właścicielem będzie zawsze Skarb Państwa, a następnie w rubryce dotyczącej użytkowników wieczystych wpisane będą osoby fizyczne lub prawne.

Dział III – wpisuje się w nim prawa, roszczenia, ciężary i ograniczenia. Znajdziemy tu na przykład opisy służebności gruntowych, które obciążają nieruchomość (służebność drogi koniecznej lub służebność przesyłu, czyli prawo ustanowione na rzecz zakładu energetycznego, co oznacza, że przez tę nieruchomość przebiegają linie energetyczne), a także służebności osobiste, takie jak prawo zamieszkiwania osoby lub prawo dożywocia. Umieszczane są tam także wpisy dotyczące wszczęcia egzekucji i dane, na czyją rzecz została ona wszczęta. Kolejną ważną informacją, jaką można znaleźć w tym dziale, jest niegodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Mogą to być dane dotyczące zmiany właściciela, które nie zostały ujawnione w dziale II (na przykład w razie zawiadomienia przez sąd spadku o nabyciu spadku przez spadkobierców) albo przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Z działu III księgi wieczystej można dowiedzieć się także o zawartej umowie najmu lub dzierżawy, prawie pierwokupu, odkupu, umowie przedwstępnej lub deweloperskiej.

Dział IV jest przeznaczony wyłącznie na wpisanie hipotek. Mogą to być zarówno hipoteki umowne, jak i przymusowe. Każda z tych hipotek wpisana jest pod konkretnym kolejnym numerem i przypisana jest do udziału w prawie własności. Jak wyżej wspominano, hipoteka nie musi obciążać całości nieruchomości, a może objąć jedynie jej część. Podane są tam także dane wierzycieli i kwota, a także rodzaj roszczenia, jakie zabezpiecza dana nieruchomość. Osoby, które brały kredyt hipoteczny, z pewnością spotkały się z pojęciem tak zwanego miejsca hipotecznego lub opróżnionego miejsca hipotecznego. Numer hipoteki, pod który jest ona wpisana, oznacza kolejność zaspokojenia wierzytelności w przypadku egzekucji z nieruchomości. Pod rządami poprzednich przepisów pierwszeństwo w zaspakajaniu wierzytelności miały hipoteki przymusowe wpisane na rzecz Skarbu Państwa. Obecnie ta hipoteka, która jest wpisana na miejscu pierwszym (nieważne, czy jest przymusowa, czy umowna), ma pierwszeństwo w zaspokajaniu wierzytelności. Dlatego banki upierają się, aby udzielone przez nich kredyty były zabezpieczone hipoteką wpisaną na miejscu pierwszym. Jeśli jest to dalsze miejsce hipoteczne – kredyt jest udzielany na mniej korzystnych warunkach.

Na końcu każdego z działów podane są zbiorczo informacje (z datą i chwilą wpisu) o podstawie wpisów. Obok samych wpisów podane są jedynie ponumerowane odnośniki do tych informacji. W papierowej księdze wieczystej informacja, na podstawie jakiego dokumentu został dokonany wpis, była umieszczana obok wpisu.

Co oznaczają wzmianki w księdze wieczystej?

Wzmianki to informacje o wpłynięciu do systemu wniosku, skargi na orzeczenie referendarza sądowego, apelacji, kasacji lub wszczęciu postępowania z urzędu. Treść wzmianki to data, godzina i minuta jej zamieszczenia w księdze wieczystej. Wzmianka jest widoczna w elektronicznym wydaniu księgi wieczystej (każdy dział księgi zawiera rubrykę na wzmianki), ale czego dotyczy wniosek, musimy się dowiedzieć w wydziale ksiąg wieczystych.

Wnioski wieczystoksięgowe składane są obecnie nie tylko w formie papierowej (na specjalnym formularzu), ale również – przez notariuszy i komorników sądowych – w formie elektronicznej. System elektroniczny rejestruje ich wpływ co do sekundy, ponieważ w księgach wieczystych obowiązuje kolejność wpisu. Jest to bardzo ważne ze względu na bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami. Dany wpis może zmienić diametralnie stan prawny nieruchomości.

Przykładem może tu być zajęcie nieruchomości w egzekucji i obowiązujący od tego momentu zakaz obrotu nieruchomością (gdyby mimo to została sprzedana lub darowana, nabywca stałby się dłużnikiem rzeczowym) lub obciążenie hipoteką przymusową, co powoduje, że niezgłoszona jeszcze hipoteka umowna nie będzie miała pierwszego miejsca hipotecznego.

Najważniejsze jednak jest to, że jeśli wzmianka jest ujawniona w księdze wieczystej, nie chroni nas rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Dlatego warto sprawdzać przed transakcją stan księgi wieczystej pod tym kątem i zainteresować się, czego dotyczy wniosek.

Inną informacją, na którą należy zwrócić uwagę, to „komentarz do migracji”. W takiej rubryce znajdują się informacje, które ze względu na techniczny brak miejsca nie mogły znaleźć się w innych rubrykach księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym. Może być tam na przykład podana wartość dawnej waluty, w której była wpisana hipoteka, bo hipoteki określone w złocie lub markach polskich zostały przeniesione podczas migracji już zdenominowane na złoty polski.

Czy nieruchomość może nie mieć księgi wieczystej?

Nie wszystkie nieruchomości mają założone księgi wieczyste, bo aby założyć księgę wieczystą, konieczny jest wniosek osoby uprawnionej (może to być właściciel lub współwłaściciel nieruchomości, a także wierzyciel, który chce zabezpieczyć swoje roszczenie na nieruchomości).

Mimo braku księgi wieczystej do sądu wieczystoksięgowego mogą spływać dokumenty dotyczące nieruchomości (w zakresie ograniczonych praw rzeczowych i innych ograniczeń w rozporządzaniu daną nieruchomością). Zakłada się wówczas dla nich tak zwany zbiór dokumentów. Są one rejestrowane w specjalnym wykazie i nadawany jest im numer porządkowy.

Złożenie dokumentów do zbioru ma wszelkie skutki wpisu do księgi wieczystej – z wyjątkiem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, ponieważ aby prawo rękojmi było skuteczne, stan prawny nieruchomości musi być ujawniony w księdze wieczystej. Dlatego warto się zainteresować, czy przy braku księgi wieczystej pewne informacje dotyczące nieruchomości nie są zawarte właśnie w zbiorze dokumentów.

Jak uzyskać wgląd do zbioru dokumentów?

Wgląd do zbioru dokumentów można uzyskać tylko w obecności pracownika wyznaczonego przez prezesa sądu rejonowego lub przewodniczącego wydziału ksiąg wieczystych danego sądu. Dokumentów złożonych do zbioru nie wydaje się, można jedynie uzyskać ich odpisy. W tym celu należy złożyć wniosek i wykazać interes prawny uzasadniający potrzebę pozyskania tych dokumentów. Żądać takich odpisów może także:

• sąd,
• prokurator,
• notariusz,
• organ administracji rządowej,
• jednostki samorządu terytorialnego.

Zbiór dokumentów powinien być rejestrem przejściowym mającym swój byt do czasu założenia księgi wieczystej dla nieruchomości. Jeśli zostanie złożony wniosek o jej założenie, zbiór dokumentów jest zamykany, a w treści księgi jest ujawniany jego numer. Zamknięty zbiór dokumentów dotyczący nieruchomości, dla której założono księgę wieczystą, staje się częścią składową akt tej księgi. Nie dotyczy to przypadku, gdy księgę wieczystą założono dla części nieruchomości mającej urządzony zbiór dokumentów.

Wiele kłopotów w praktyce powoduje też brak wiedzy, co się dzieje z dokumentami z ksiąg wieczystych, które zostały zamknięte. Otóż są one przechowywane w archiwum wydziału ksiąg wieczystych właściwego sądu ze względu na miejsce położenia nieruchomości i można pobierać z nich odpisy potrzebnych dokumentów, na przykład gdy zgubimy odpis aktu notarialnego, a kancelaria notarialna już nie posiada naszego aktu.

Co to jest księga lokalowa?

Czasami można się spotkać z takim określeniem. Jest to skrótowa nazwa księgi wieczystej założonej dla lokalu (odrębnej własności lokalu mieszkalnego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu albo lokalu użytkowego niemieszkalnego, jak na przykład garaż).

W dziale I takiej księgi ujawniane są dane lokalu: położenie (ulica, numer mieszkania) i powierzchnia.

W dziale I Sp wskazany jest udział w gruncie przynależny do danego lokalu i to, czy stanowi on własność czy użytkowanie wieczyste, a także numer księgi wieczystej, z której ten lokal został wyodrębniony (księgi macierzystej).

W dziale II wpisani będą tak jak w każdej innej księdze wieczystej właściciele lokalu ze wskazaniem rodzaju własności.

Księga macierzysta będzie z kolei zawierała informacje dotyczące gruntu, służebności gruntowych ją obciążających lub uprawniających do korzystania, a także dane wszystkich współwłaścicieli/współużytkowników wieczystych w gruncie, czyli właścicieli lokali.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. DzU z 2019 r ., poz. 2204 z późn. zm.)
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 27 listopada 2013 r. w sprawie Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych (t.j. DzU z 2016 r., poz. 292 z późn. zm.)

Polecamy także:

• Program “Ciepłe mieszkanie” - dofinansowanie na termomodernizację mieszkań w budynkach wielorodzinnych
• Co musisz wiedzieć przed wynajmem mieszkania?
• Jakie prawa i obowiązki ma najemca mieszkania? Na co zwrócić uwagę podczas najmu lokalu?
• Fundusz wsparcia kredytobiorców wnioski. Kto może skorzystać z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców? Czym się różni od wakacji kredytowych?
• Ceny mieszkań w 2023 - ile aktualnie płaci się za mieszkanie nowe, ile na rynku wtórnym?