Czy jeszcze można kupić grunty pod budowę domu w atrakcyjnej cenie?
Budownictwo jednorodzinne od lat cieszy się dużym zainteresowaniem wśród Polek i Polaków. Pokazują to dane statystyczne z 2015-2025 mówiące o ciągłym wzroście r/r wydawanych zgłoszeń i pozwoleń na budowę, a także informacje o ciągłym wzroście r/r liczby transakcji zawieranych na rynku nieruchomości gruntowych o powierzchni do 3 000m2.
Niestety określenie „ciągły wzrost” dotyczy także cen nieruchomości gruntowych, które pną się w górę, przełamując kolejne granice bólu potencjalnych Inwestorów. W analizowanym powyżej okresie średnie ceny działek budowlanych w obrębie dużych aglomeracji wzrosły z poziomu ok. 300 zł/m2 do blisko 600 zł/m2 (w odległości do 15km od granicy dużego miasta ceny mogą być o ok. połowę tańsze, ale i tam procentowy wzrost cen jest podobnie wysoki)!
Poza rosnącymi cenami przyszły Inwestor zderza się również z naturalnymi konsekwencjami ciągłego rozrastania się miast, czyli mniej atrakcyjną lokalizacją. Tereny greenfieldowe w przystępnych cenach z biegiem lat odsuwają się od centrum, pozostawiając za sobą działki drogie lub trudne w zagospodarowaniu i to właśnie ten drugi typ może okazać się dla Inwestora szansą na budowę domu.
Czym są działki trudne do zagospodarowania?
To nieruchomości często zabudowane, zdewastowane, zarośnięte gęstą roślinnością, o zróżnicowanym ukształtowaniu terenu, pokryte gruzem lub śmieciami, bliskie cieków lub zbiorników, występujące na grząskich lub wręcz podmokłych terenach. Jednym słowem są to nieruchomości w większości przypadków niechciane, na które na pierwszy rzut oka nie zwraca się uwagi. Szukając działki budowlanej nie powinno się skreślać tego typu inwestycji. Działki te można kupić w bardzo atrakcyjnych cenach, a koszty przywrócenia ich do stanu gotowego pod budowę i zamieszkanie mogą okazać się stosunkowo niskie, a w wielu przypadkach na tyle niskie, aby sumarycznie cena nieruchomości przebijała ceny gotowego już i prostego terenu pod budowę. Co więcej decydując się na taką działkę zyskujemy często atrakcyjniejszą lokalizację.
i
Z jakimi problemami możemy mieć do czynienia na tego typu nieruchomościach?
Możemy wyróżnić 4 główne grupy wyzwań z jakimi należy się zmierzyć:
- Formalno-prawne (dostęp do drogi, MPZP/WZ, uzbrojenie itp.)
- Związane z geotechnicznymi warunkami posadowienia
- Związane z bieżącym użytkowaniem terenu (wycinki drzew, rozbiórki, usunięcia odpadów itp.)
- Związane ze stanem środowiska (zanieczyszczeniem gruntu i wody gruntowej)
Rozwiązywanie pierwszego zagadnienia z reguły niczym się nie różni od tradycyjnej analizy nieruchomości, z wyjątkiem działek zagospodarowanych, na których może być wymagane wykonanie m.in. rozbiórek. Pozostałe trzy, dla analizowanego przypadku, wymagają większego zaangażowania ze strony przyszłego Inwestora.
W pierwszej kolejności należy dokonać skrupulatnej analizy historycznej terenu oraz uzyskać badania rozpoznania ośrodka gruntowo-wodnego. Należy także dokładnie zinwentaryzować teren.
Często dane o parametrach wytrzymałościowych gruntu, jego rodzaju, warunkach hydrogeologicznych, potencjalnie występujących zanieczyszczeniach, dostępne są przed zakupem nieruchomości. Tymi informacjami może dysponować sam sprzedający, ale można też zweryfikować je na stronie Państwowego Instytutu Geologicznego. Można skorzystać również z pomocy profesjonalnej firmy sprawdzającej nieruchomości gruntowe przed zakupem w celu uzyskania kompletu informacji z jednego źródła. Jeśli dane o badaniach gruntu i wody są wybrakowane lub niedostępne, można oszacować czy warto zrobić jeszcze przed zakupem badania wstępne, pokazujące nam z czym możemy mieć do czynienia. Koszt takich badań można łatwo oszacować dzwoniąc do lokalnej firmy geologicznej lub korzystając z internetowego kalkulatora dostępnego na stronie: https://www.remea.pl/kalkulator-badan-gruntu/.
Na brownfieldowych terenach bardzo istotne jest dokładne sprawdzenie terenu pod kątem występowania słabonośnych gruntów oraz zanieczyszczeń. Warto postawić tu na rzetelne i doświadczone firmy. Pamiętajmy, że etap rozpoznania i badań to zaledwie ułamek całości inwestycji i nie warto na nich oszczędzać.
i
Na mojej nieruchomości znalazłem zanieczyszczenia i słabonośny grunt. Co teraz?
Mając przynajmniej wstępne dane dot. parametrów gruntowych, stopnia zanieczyszczenia oraz aktualnego ukształtowania i inwentaryzacji terenu zwracamy się do firmy, która pomoże nam w oszacowaniu kosztów, jakie należy ponieść przygotowując teren do właściwego etapu budowy. Nawet posiadanie odpadów niebezpiecznych na nieruchomości nie skreśla od razu opłacalności inwestycji! Doświadczenia firm zajmujących się profesjonalnie remediacją i rekultywacją pokazują, że to wciąż rentowne przedsięwzięcia.
REMEA oferuje kompleksowe podejście do realizacji: zaplanowanie badań, akredytowany pobór prób gruntu i wody oraz ich analiza w akredytowanym laboratorium, przygotowanie wstępnej koncepcji ewentualnego oczyszczenia terenu, sprawdzenie możliwości wzmocnienia podłoża pod analizowany obiekt budowlany, przeprowadzenie Inwestora przez ścieżkę formalno-prawną wraz z przygotowaniem wymaganej dokumentacji i projektów przez uprawnionych inżynierów i specjalistów ds. ochrony środowiska, aż po realizację oczyszczenia/ rozbiórek/ wzmocnienia.
Każdy Inwestor, również prywatny, powinien szeroko patrzeć na nieruchomości gruntowe, szczególnie przy coraz mniejszej dostępności działek. Danie drugiego życia trudnym do zagospodarowania terenom wpisuję się całkowicie w światowe kierunki dbania o ochronę środowiska i budownictwa cyrkularnego.
